Une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % et une taxe foncière remboursée jusqu'à 20 ans, en échange de loyers plafonnés en zone tendue. Depuis 2024, le logement locatif intermédiaire est ouvert aux particuliers — à condition d'acheter via une société.
Le LLI — logement locatif intermédiaire — est un cadre créé en 2014 pour produire des logements neufs à loyers plafonnés dans les zones où se loger coûte cher. « Intermédiaire », parce qu'il vise les ménages trop aisés pour le logement social, mais pour qui le marché libre est trop cher. Longtemps réservé aux grands investisseurs institutionnels, il est ouvert aux particuliers depuis la loi de finances pour 2024.
En résumé :vous achetez un logement neuf en zone tendue via une société, vous le louez comme résidence principale à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, à un loyer lui aussi plafonné. En échange, la TVA sur votre achat tombe à 10 % au lieu de 20 %, et la taxe foncière vous est remboursée sous forme de crédit d'impôt, jusqu'à 20 ans.
Construction nouvelle ou local transformé en habitation, acheté le plus souvent sur plan
L’acheteur doit être une personne morale : une SCI (société civile immobilière), y compris familiale, suffit
Communes classées A bis, A ou B1, où la demande de logements dépasse l’offre
La grande particularité du LLI : il ne touche pas à votre impôt sur le revenu. Pas de réduction d'impôt, pas de case à cocher sur votre déclaration. L'avantage se joue au moment de l'achat— vous payez le logement moins cher — puis chaque année, avec une taxe foncière intégralement remboursée à votre société. Il convient donc aussi bien aux contribuables peu imposés qu'aux gros contribuables déjà au plafond des niches fiscales.
Oui, le LLI existe en version gérée. Depuis la loi de finances pour 2024, le dispositif couvre la location nue, la location meublée et les résidences services — résidences étudiantes ou seniors, où un exploitant professionnel gère le quotidien à votre place. Une nuance importante toutefois : le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), le régime fiscal habituel du meublé géré, ne s'applique pas ici. Il est réservé aux personnes physiques, alors que le LLI impose de détenir le bien via une société. C'est donc la fiscalité de votre société qui s'applique — un point à cadrer avec un professionnel avant de signer.
Si c'est l'amortissement en nom propre qui vous intéresse, le dispositif Jeanbrun répond à une logique proche — loyers plafonnés contre avantage fiscal — sans passer par une société.
Acheter moins cherplutôt que défiscaliser plus : c'est toute la philosophie du LLI.
Le LLI cumule deux avantages. Aucun des deux ne dépend de votre tranche d'imposition : ils sont acquis quel que soit votre niveau de revenus.
Le prix d'un logement neuf inclut la TVA — la taxe sur la valeur ajoutée, normalement de 20 %. En LLI, elle tombe à 10 % (article 279-0 bis A du code général des impôts). À prix hors taxes égal, le même logement vous coûte environ 8 % de moins : sur un bien affiché 300 000 euros en TVA pleine, l'économie atteint 25 000 euros, dès la signature.
Pour les logements achevés depuis le 1er janvier 2024 (date d'ouverture du crédit d'impôt aux sociétés de particuliers), la taxe foncière payée par votre société lui est restituée sous forme de crédit d'impôt d'un montant égal, pendant 20 ans au maximum (article 220 Z septies du code général des impôts). Une charge annuelle de plus en plus lourde pour les propriétaires… que vous ne supportez pas.
Hors plafonnement des niches fiscales :le LLI ne procure aucune réduction d'impôt sur le revenu. Ses avantages ne consomment donc pas le plafond global de 10 000 euros par an, et se cumulent avec vos autres dispositifs.
En échange, vous louez le logement comme résidence principale, à un loyer plafonné, à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds — vérifiés à la signature du bail. Voici les plafonds de loyer mensuel pour les baux conclus en 2026, hors charges :
Barème 2026 (BOFiP). Un coefficient lié à la surface ajuste ensuite ces plafonds : les petites surfaces bénéficient d'un plafond au m² plus élevé.
Daniel · à retenir
Le LLI ne réduit pas votre impôt : il réduit votre prix d'achatet efface votre taxe foncière. L'avantage est acquis dès l'achat et ne dépend pas de votre taux d'imposition — tant que les conditions de location sont respectées.
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Prenons un couple qui crée une SCI familiale pour acheter un deux-pièces neuf de 45 m² dans une grande agglomération classée en zone A. Le même logement, vendu en TVA pleine, serait affiché 260 000 euros.
Hypothèses
Côté loyer : en zone A, le plafond 2026 est de 14,64 euros par m², soit environ 660 euros par mois hors charges pour 45 m² — avant application du coefficient de surface, qui majore le plafond des petites surfaces. C'est moins que le marché libre, mais c'est aussi ce qui rend le logement facile à louer : à ce prix, en zone tendue, la file d'attente de locataires est longue.
La bonne façon de lire cet exemple :le LLI échange un loyer un peu plus faible contre un prix d'achat nettement plus bas et une charge en moins. La rentabilité se calcule donc sur le prix réellement payé, pas sur le prix du marché. C'est exactement ce que fait notre simulateur.
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