Loi Malraux : défiscaliser en restaurant le patrimoine
Une réduction d'impôt de 22 à 30 % sur les travaux de restauration d'immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable (SPR). L'un des rares dispositifs hors plafonnement des niches fiscales.
Comment fonctionne la loi Malraux
La loi Malraux, créée en 1962 par André Malraux alors ministre de la Culture, vise à encourager la restauration d'immeubles de caractère situés dans des secteurs protégés. En contrepartie des travaux de restauration, l'État accorde une réduction d'impôt calculée sur le montant des dépenses engagées.
En résumé : vous achetez un bien ancien dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), vous réalisez une restauration complète supervisée par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), puis vous louez le bien nu pendant au moins 9 ans. L'État vous accorde une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % sur les travaux, dans la limite de 400 000 euros sur 4 ans.
Patrimoine protégé
Immeuble situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR), en hypercentre historique
Restauration complète
Travaux supervisés par un Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Location nue 9 ans
Mise en location comme résidence principale, sans plafond de loyer
La fiscalité : deux taux selon la zone
Le taux de réduction dépend du document d'urbanisme patrimonial qui couvre la zone où se situe l'immeuble. Plus la protection est stricte, plus l'avantage fiscal est élevé.
Taux de réduction d'impôt
SPR avec PSMV approuvé
30 %
Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
SPR avec PVAP approuvé
22 %
Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine
Plafond et étalement
Le montant des travaux éligible est plafonné à 400 000 euros sur 4 années consécutives. Cela représente une réduction d'impôt maximale de :
120 000 euros
au taux de 30 %
88 000 euros
au taux de 22 %
Trois atouts fiscaux spécifiques
- Hors plafonnement des niches fiscales. La réduction Malraux n'est pas soumise au plafond de 10 000 euros/an qui limite les autres dispositifs (Denormandie, Jeanbrun, emploi à domicile, etc.).
- Report sur 3 ans. Si votre réduction dépasse votre impôt, l'excédent est reportable sur les 3 années suivantes.
- Intérêts d'emprunt déductibles. Les intérêts de votre crédit et les frais assimilés sont déductibles de vos revenus fonciers, en plus de la réduction d'impôt.
Estimez votre réduction Malraux
Hors plafonnement des niches fiscales. Contrairement au Denormandie ou au Jeanbrun, la réduction Malraux ne rentre pas dans le plafond de 10 000 euros/an.
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Exemple chiffré : 300 000 euros dont 250 000 euros de travaux
Profil investisseur
Dans cet exemple, l'investisseur paie 25 000 euros d'impôt par an. La réduction Malraux (250 000 x 30 % = 75 000 euros) est étalée sur 3 ans, à raison de 25 000 euros par an. L'investisseur ne paie donc aucun impôt pendant 3 ans. Si la réduction dépassait l'impôt, l'excédent serait reportable sur les 3 années suivantes.
Et après les 9 ans de location nue ? Il est possible de passer en location meublée (LMNP). Les amortissements permettent alors de percevoir des loyers peu ou pas fiscalisés. C'est la stratégie "Malraux + LMNP" pour maximiser l'avantage fiscal sur le long terme, tout en détenant un bien de caractère en hypercentre.
Ce qu'il faut vérifier avant d'investir
Les travaux
- Budget travaux ferme et définitif
- Planning d'exécution réaliste
- Supervision par l'ABF confirmée
- Garantie de livraison et assurance dommages-ouvrage
L'immeuble
- Bien situé en SPR avec PSMV ou PVAP
- Autorisation Spéciale du préfet obtenue
- Qualité architecturale et emplacement
- Potentiel locatif réel du quartier
Le montage
- Pas d'autre bien Malraux dans les 4 ans précédents
- Capacité à financer foncier + travaux
- Engagement de location nue 9 ans
- Accompagnement juridique et fiscal spécialisé
Attention au prélèvement à la source : la réduction d'impôt Malraux n'est pas prise en compte dans le calcul du prélèvement à la source. Le remboursement intervient en septembre de l'année suivant le versement des travaux. Prévoyez cette avance de trésorerie.