LMNP : comprendre la location meublée gérée avant d'investir
8 min de lecture · Mis à jour le 15 mars 2026
Le mécanisme en 30 secondes
Le LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel — consiste à acheter un bien immobilier avec un pack de meubles dans une résidence gérée. Une société d'exploitation prend à bail l'intégralité des logements et vous verse un loyer, que le bien soit occupé ou non.
La fiscalité : pourquoi vos loyers ne sont pas imposés
En location classique (nue), vos revenus sont des revenus fonciers, taxés à votre tranche marginale d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer à 30 % de TMI, c'est 47,2 % de fiscalité sur chaque euro de loyer.
En location meublée, vos revenus sont des BIC — Bénéfices Industriels et Commerciaux — taxés à votre TMI plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026. Vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel. C'est le régime réel qui change tout.
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles ET un amortissement comptable. L'amortissement porte sur 80 % de la valeur du bien (la part terrain est exclue), sur 25 à 40 ans pour l'immobilier et 5 à 10 ans pour le mobilier. Résultat : votre base taxable descend à 0 €.
Résultat fiscal : 0 €
L'amortissement excédentaire est reporté sur les années suivantes sans limite de durée.
Estimez votre économie fiscale
Économie fiscale estimée :
1 458 €/an
par rapport au micro-BIC, grâce au régime réel et aux amortissements
Affiner avec le simulateur completLMNP vs placement financier : la comparaison sur 20 ans
À rendement brut identique, la différence est fiscale. Le placement financier est imposé chaque année à votre TMI plus prélèvements sociaux. Le LMNP neutralise l'imposition grâce aux amortissements.
Le LMNP génère 4,7 fois plus de revenu net qu'un placement financier au même rendement brut, sur 20 ans, pour un foyer à TMI 30 %.
Êtes-vous éligible au LMNP ?
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Six familles de résidences gérées
Les risques — et comment les évaluer
La solidité de l'exploitant
- Taille et ancienneté de la société
- Nombre de résidences gérées
- Expérience des dirigeants
- Spécialisation dans le type de résidence
La cohérence du montage
- Loyer proposé vs marché local
- Répartition des charges
- Prix d'acquisition vs comparable
- Indexation réaliste des loyers
Votre capacité personnelle
- Capacité à absorber un retard de loyer
- Marge de sécurité sur l'emprunt
- Horizon compatible (9 ans min)
- Pas de besoin de liquidité court terme
Questions fréquentes
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