Actualités de l'investissement immobilier
Dispositifs fiscaux, marché du neuf, conseils pratiques : restez informé pour investir en connaissance de cause.
Denormandie jusqu'en 2030 ? Ce qui est proposé
Selon SeLoger (16 octobre 2026), des amendements de députés, adoptés en commission lors de l'examen du budget 2027, prolongeraient le Denormandie du 31 décembre 2027 au 31 décembre 2030. Rien n'est définitivement voté : la date limite reste fin 2027. Ce qui est proposé, ce qui ne change pas, et un exemple chiffré sur 200 000 €.
LMNP 2027 : amortissement limité à 7 000 € par an ?
Le projet de loi de finances pour 2027, enregistré le 1er octobre 2026, limite l'amortissement en LMNP à 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer fiscal (5 000 € pour un meublé de tourisme). Le texte écarte de cette limite, sous conditions, certaines résidences gérées : étudiantes, seniors, EHPAD. Ce que cela change, avec un exemple chiffré, et ce qui reste à voter.
Crédit locatif : le plafond d'usure monte à 5,40 %
Depuis le 1er octobre 2026, le taux d'usure — le taux maximal, tout compris, qu'une banque peut facturer — passe de 5,29 % à 5,40 % pour les crédits de 20 ans et plus (Banque de France). Pour un couple qui emprunte 200 000 € à 3,80 % sur 20 ans (assurance à 0,40 % par emprunteur, 2 000 € de frais de dossier, 2 600 € de garantie), SeLoger calcule un TAEG de 5,46 % : au-dessus du plafond. Ce que cela change pour un crédit LMNP ou Jeanbrun.
Résidence étudiante : 1 638 demandes pour un studio
L'observatoire des petites surfaces (studios et deux-pièces) publié par PAP.fr, fondé sur 631 126 recherches entre le 1er juillet et le 27 août 2026, montre une offre en hausse de 4 % sur un an mais toujours dépassée par la demande : un studio parisien de 18 m² a reçu 1 638 demandes de contact en moins d'une semaine, et à Paris, les 200 annonces les plus recherchées de la rentrée ont recueilli en moyenne 727 contacts chacune — contre 215 en petite couronne et 149 dans un panel de grandes villes de province. Ce que cette tension locative change — et ne change pas — pour un studio en résidence étudiante gérée, avec un exemple chiffré.
Résidence gérée : votre loyer indexé repart-il à la hausse ?
Le 23 septembre 2026, l'Insee a publié les indices du 2e trimestre 2026 qui servent à indexer les loyers en résidence gérée (Insee, informations rapides n° 227, 228 et 229) : l'ILC (indice des loyers commerciaux) repasse en territoire positif à 0,26 % sur un an, après trois trimestres de baisse consécutifs ; l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), déjà positif au trimestre précédent, accélère à 0,63 % ; et l'ICC (indice du coût de la construction) affiche 0,81 %, sa première progression annuelle depuis le 3e trimestre 2024 (Insee, informations rapides n° 154, 155 et 156 du 24 juin 2026, pour la comparaison au trimestre précédent). Sur un loyer annuel de 7 440 €, l'écart entre le 1er et le 2e trimestre représente environ 52 € pour un bail indexé sur l'ILC, et jusqu'à 275 € pour un bail indexé sur l'ICC.
Jeanbrun ancien : le seuil de travaux voté à 20 %
Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien exige aujourd'hui au moins 30 % de travaux et un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B après travaux (CGI art. 31-I-1° j, loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le 22 septembre 2026, la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a adopté l'amendement n° CE735 de la rapporteure Annaïg Le Meur, qui abaisse ce seuil à 20 % (rapport n° 3188, assemblee-nationale.fr). Ce vote de commission n'est pas encore la loi : aucun vote en séance publique n'aura lieu avant le 1er octobre 2026, date d'ouverture de la session ordinaire fixée par la Conférence des présidents le 22 septembre 2026. Sur un achat à 180 000 €, l'écart entre les deux seuils représente 18 000 € de travaux.
LMNP : qui calcule vos amortissements à la revente ?
Depuis la réforme du 15 février 2025 (art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — legifrance.gouv.fr), le formulaire de plus-value immobilière (Cerfa 2048-IMM, notice N° 2048-IMM-NOT-SD, version 05-2026 — impots.gouv.fr) comporte une ligne 25 dédiée aux amortissements LMNP réintégrés à la revente. Le notaire ne calcule pas ce montant : il le reçoit du vendeur ou de son comptable, à partir de la liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033). Sur un studio acheté 150 000 €, détenu 9 ans et revendu 185 000 € avec 36 000 € d'amortissements cumulés, la réintégration porte l'impôt de plus-value d'environ 7 250 € à environ 18 200 €. Une erreur reste à la charge du vendeur, avec un droit de reprise de l'administration de trois ans (art. L.169 du Livre des procédures fiscales).
Jeanbrun ancien 2026 : le seuil de travaux va-t-il changer ?
Le dispositif Jeanbrun dans l'ancien exige aujourd'hui au moins 30 % de travaux et un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B après travaux (CGI art. 31-I-1° j, loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le Sénat a voté le 7 juillet 2026 le remplacement de ce seuil par un objectif de DPE classe D (amendements identiques n° 210 rectifié ter et n° 3 rectifié ter, senat.fr, texte adopté n° 835 (2025-2026)), mais la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, qui a entendu le ministre Vincent Jeanbrun le 16 septembre, a adopté son propre texte le 22 septembre 2026 sans en publier le détail (rapport n° 3188, assemblee-nationale.fr). Ce qui reste en vigueur pour un devis signé aujourd'hui, avec un exemple chiffré sur 155 000 €.
LMNP classé G au DPE : la location bientôt permise ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE (diagnostic de performance énergétique) ne peut plus être reloué (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, legifrance.gouv.fr). Le Sénat a voté le 8 juillet 2026 cinq dérogations à cette interdiction — dont un contrat de travaux signé avant le 1er janvier 2030 (senat.fr, projet de loi n° 801, texte adopté n° 835, 2025-2026). La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, qui examinait le texte depuis le 16 septembre 2026, a adopté sa propre version le 22 septembre 2026 (rapport n° 3188, assemblee-nationale.fr) — son contenu détaillé sur cet article n'est pas encore public. Cette règle s'applique aussi à la location meublée en LMNP dès lors qu'elle constitue la résidence principale du locataire, avec un exemple chiffré.
LMNP géré d'occasion : plus de 6 acheteurs sur 10 empruntent
Sur le marché secondaire du LMNP géré, chez LB2S, la filiale de Consultim Groupe spécialisée dans la revente de biens en résidence gérée, plus de 60 % des réservations réalisées en 2026 sont financées à crédit, contre une majorité d'achats comptant les années précédentes (Consultim Groupe, communiqué du 14 septembre 2026). Sur l'ensemble du marché des résidences services (neuf et occasion), les réservations reculent d'environ 5 % sur un an — une baisse limitée face aux -18,3 % du marché du neuf dans son ensemble. Un propriétaire conserve entre 80 % et 95 % du rendement brut une fois les charges du bail commercial déduites : de quoi vérifier si le loyer couvre vraiment la mensualité, avec un exemple chiffré.
Jeanbrun : louer à un proche bientôt permis ?
Le Jeanbrun interdit aujourd'hui de louer à un membre de son foyer fiscal ou à un proche jusqu'au deuxième degré (service-public.gouv.fr, art. 31 du CGI). Le Sénat a voté le 8 juillet 2026 la suppression de cette seconde interdiction (senat.fr, projet de loi n° 801, texte adopté n° 835, 2025-2026). La commission des finances de l'Assemblée nationale a examiné cet article le 17 septembre 2026 — le texte n'est pas encore adopté (assemblee-nationale.fr). Ce qui change, ce qui ne change pas encore, avec un exemple chiffré.
EHPAD : votre loyer garanti est-il vraiment valable ?
Un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2026 (3e chambre civile, pourvoi n° 25-14.904, legifrance.gouv.fr) annule une clause fréquente en résidence gérée : la hausse de loyer garantie et forfaitaire, ici de 1,5 % net par an, sans plafond ni durée limite, dans un bail commercial liant des particuliers à l'exploitant d'un EHPAD. Faute d'être rattachée à un indice officiel (ILC ou ILAT), la clause est réputée non écrite, et l'exploitant peut réclamer la restitution du trop-perçu sur les cinq dernières années. Ce que ça change pour votre bail, avec un exemple chiffré.
Loyer impayé : le diagnostic social arrive plus tôt
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, impose qu'un bailleur personne physique ou une SCI familiale déclenche un diagnostic social et financier dès le commandement de payer, sans attendre le tribunal, dès que la dette atteint deux mois de loyer ou de charges locatives ou deux fois le loyer mensuel hors charges. Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 en précise les délais (legifrance.gouv.fr), et l'arrêté du 9 septembre 2026, publié au Journal officiel le 17 septembre 2026, renumérote le formulaire Cerfa en 16227*02. Cette règle s'applique aussi à un logement loué en LMNP dès lors qu'il constitue la résidence principale du locataire (article 25-3 de la même loi). Ce que cela change concrètement, avec un exemple chiffré.
Jeanbrun à Rennes : le neuf en gare flambe de 19 %
Selon PAP.fr, le prix moyen du neuf autour de la gare de Rennes atteint environ 5 257 €/m², en hausse de 19 % sur cinq ans et de 7 % sur la dernière année, porté par le projet urbain EuroRennes et l'arrivée de la LGV Bretagne — Pays de la Loire — un rythme plus soutenu que la moyenne rennaise, que l'Observatoire PAP attend autour de 2 à 3 % pour l'ensemble de la ville en 2026. Pour un projet Jeanbrun, un prix d'achat plus élevé augmente mécaniquement la base d'amortissement (80 % du prix), mais le plafond de loyer du régime intermédiaire reste rattaché au zonage ABC (Rennes est en zone A) et ne dépend pas du prix payé pour un logement en particulier. Ce que cela change concrètement, avec un exemple chiffré.
Votre locataire sous-loue en meublé : vos recours
L'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, rendu applicable à la location meublée constituant la résidence principale du locataire par l'article 25-3 de la même loi (legifrance.gouv.fr), interdit à un locataire de sous-louer son logement sans l'accord écrit préalable du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Sans cet accord, toute sous-location est irrégulière et expose le locataire à une résiliation judiciaire du bail. Ce que dit précisément la loi, et les recours d'un propriétaire bailleur en LMNP face à une sous-location non autorisée.
Chauffage au gaz interdit dans le neuf dès 2027
Le décret n° 2026-863 du 12 septembre 2026, publié au Journal officiel le lendemain (JORF n° 0214 du 13 septembre 2026 — legifrance.gouv.fr), fixe un seuil de performance environnementale de 79 g eqCO2/kWh pour tout équipement de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude sanitaire installé dans un logement neuf, à compter du 1er janvier 2027. Le coefficient réglementaire du gaz naturel (227 g eqCO2/kWh, arrêté du 4 août 2021) dépasse structurellement ce seuil : les chaudières au gaz ne pourront plus être installées dans les immeubles collectifs neufs, le segment que vise précisément le volet neuf du Jeanbrun. Ce que ce texte change, et ne change pas, pour un projet Jeanbrun en cours, avec un exemple chiffré.
Denormandie à Besançon : zones éligibles et travaux exigés
Besançon fait partie des communes labellisées Action Cœur de Ville depuis 2018, et une partie de son centre-ville — Boucle et Battant, ainsi qu'une partie de la Butte et des Chaprais — est couverte par une convention d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT), selon la ville elle-même (besancon.fr). De quoi ouvrir droit au Denormandie, à condition de respecter le seuil de 25 % de travaux, la condition de nature ou de performance énergétique de ces travaux (décret n° 2019-232) et les deux plafonds de l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). Ce que cela signifie concrètement pour un projet à Besançon, avec un exemple chiffré.
Crédit immobilier en hausse : ce qui change pour votre LMNP
Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, portant son taux de dépôt à 2,50 % (ecb.europa.eu). Le lendemain, PAP.fr publiait son baromètre de rentrée : environ 3,40 % sur 15 ans, 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans en moyenne, en hausse de 0,10 à 0,20 point par rapport à l'été — soit, à titre d'illustration, entre 200 € et 400 € d'intérêts supplémentaires la première année sur un crédit de 200 000 € sur 20 ans. Ce que cette hausse change, et ne change pas, pour un projet LMNP ou Jeanbrun financé à crédit.
Denormandie : l'attestation TVA passe sur votre devis
Le 9 septembre 2026, le BOFiP (bofip.impots.gouv.fr) a publié un rescrit mettant à jour sa doctrine sur la TVA des travaux de rénovation, à l'issue d'une consultation publique lancée en octobre 2025. Pour un projet Denormandie, où les travaux facturés par une entreprise doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (article 199 novovicies du CGI), deux points concrets à vérifier sur le devis : l'attestation TVA séparée (ancien Cerfa n° 1301-SD) est remplacée par une simple mention sur le devis ou la facture depuis l'article 41 de la loi de finances pour 2025 (service-public.gouv.fr, 3 mars 2025), et la fourniture ou l'installation d'une chaudière utilisant des combustibles fossiles est exclue des taux réduits de 5,5 % et 10 % depuis le 1er mars 2025 (article 32 de la même loi). Ce que ces deux règles changent concrètement pour un devis de travaux Denormandie.
Prix de l'ancien en baisse : l'effet sur le Denormandie
Le 8 septembre 2026, l'Insee a publié son indice Notaires-Insee des prix des logements anciens pour le 2e trimestre 2026 (Informations rapides n° 216, insee.fr) : -1,0 % sur le trimestre, -0,8 % sur un an, avec un recul trois fois plus marqué en province (-1,0 % sur un an) qu'en Île-de-France (-0,3 %). Cette baisse ne change rien à la réduction d'impôt Denormandie elle-même, mais elle déplace mécaniquement le montant minimum de travaux exigé par l'article 199 novovicies du CGI (legifrance.gouv.fr), puisque ce seuil se calcule en proportion du prix d'achat. Ce que ce recul change concrètement pour un projet Denormandie.
Encadrement des loyers : la fin prévue le 24 novembre 2026
L'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN — legifrance.gouv.fr), prolongé à huit ans par l'article 85 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS), fait courir l'expérimentation de l'encadrement des loyers jusqu'au 24 novembre 2026. Le 3 septembre 2026, la FNAIM (fnaim.fr) a publiquement pris position contre la pérennisation du dispositif, sans qu'aucun texte ne soit venu trancher la question à ce jour. Ce que cette échéance change pour un projet LMNP dans une ville concernée.
Denormandie : la copropriété dégradée, une 3e voie
L'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI, legifrance.gouv.fr) ouvre une troisième voie d'éligibilité au Denormandie, distincte des 244 communes Action Cœur de Ville (anct.gouv.fr) et des conventions ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) : un logement situé dans une copropriété relevant de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (procédure judiciaire pour copropriété en difficulté) ou incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD, articles L.741-1 et L.741-2 du Code de la construction et de l'habitation) peut être éligible même si sa commune ne figure dans aucune liste labellisée — c'est le classement de l'immeuble, pas celui de la commune, qui compte. Cette voie a été ouverte par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, qui a aussi prolongé le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2027. Ce que ce changement modifie concrètement pour un investisseur.
LMNP : la facture électronique, êtes-vous concerné ?
Depuis le 1er septembre 2026, tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) titulaire d'un numéro de Siret doit être en mesure de recevoir des factures électroniques, quelle que soit la taille de son activité — une obligation confirmée par Entreprendre.Service-Public.fr (2 septembre 2026) et fondée sur l'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 et le décret n° 2024-266 du 25 mars 2024 (legifrance.gouv.fr). L'obligation d'émettre ses propres factures au format électronique, elle, ne s'impose qu'aux loueurs dont le loyer est soumis à la TVA — essentiellement les résidences gérées dont le bail commercial prévoit des prestations para-hôtelières — et seulement à partir du 1er septembre 2027 pour la plupart des propriétaires bailleurs, classés PME ou micro-entreprises. Ce que cette distinction entre réception et émission change concrètement pour un dossier LMNP, classique ou en résidence gérée.
Jeanbrun : le neuf vend moins, mais pas moins cher
Lors de la conférence de rentrée de SeLoger et Meilleurs Agents, tenue le 2 septembre 2026, SeLoger Neuf a chiffré les réservations de logements collectifs neufs à 15 000-16 000 par trimestre, contre environ 30 000 en période pré-Covid — une baisse de l'ordre de 50 % depuis 2021 (edito.selogerneuf.com, 3 septembre 2026), qui dépasse 60 % dans certaines régions selon SeLoger (edito.seloger.com, 2 septembre 2026). Les prix, eux, n'ont reculé que de 0,5 % sur un an et de 1,3 % depuis 2023, le coût de la construction ayant augmenté d'environ 25 % depuis 2020. Ce que cet écart entre ventes et prix change pour un projet Jeanbrun.
Résidence gérée : votre loyer peut bouger avant 9 ans
Un bail commercial de résidence gérée dure généralement 9 ans, mais son loyer n'est pas figé jusqu'au renouvellement. L'article L.145-38 du code de commerce ouvre un droit à révision dès la fin de la troisième année, à la demande du bailleur ou de l'exploitant, plafonné à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) — sauf preuve d'un changement de plus de 10 % de la valeur locative, où la hausse reste malgré tout lissée à 10 % par an pour les baux récents (conclus ou renouvelés depuis 2014). Ce que ce mécanisme, distinct de l'indexation annuelle et du renouvellement, change pour un investisseur en LMNP.
Résidence étudiante : le Crous ne loge que 5 % des inscrits
Le 26 août 2026, le réseau des Crous annonçait avoir logé 155 000 étudiants pour la rentrée du 1er septembre (+5 % sur un an, lescrous.fr). Rapporté aux 3 049 600 étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur français (+1,1 %, Note Flash n° 17, MESRE-SIES, juillet 2026), le Crous ne loge qu'environ 5 % des étudiants. Les 95 % restants se logent ailleurs — dont une part croissante en résidence étudiante gérée, sous bail commercial avec un exploitant professionnel. Ce que ces chiffres changent pour un investisseur en LMNP.
Résidence de tourisme : la revente n'est pas exemptée
Depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 84, entrée en vigueur le 15 février 2025 — legifrance.gouv.fr), les amortissements LMNP déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente. L'exemption prévue au III de l'article 150 VB du CGI ne couvre qu'une liste limitative — résidences universitaires et de jeunes actifs réservées à ce public (CCH, art. L.631-12 et L.631-13), établissements pour personnes âgées ou handicapées dont les EHPAD (CASF, art. L.312-1, 6° et 7°), résidences-services titulaires de l'agrément services à la personne (Code du travail, art. L.7232-1) ou de l'autorisation de l'art. L.313-1 du CASF, accueil familial salarié (CASF, art. L.444-1 à L.444-9), établissements de soins de longue durée (Code de la santé publique, art. L.6143-5). Les résidences de tourisme, classées selon le Code du tourisme, et les résidences d'affaires n'y figurent pas : leurs propriétaires paient la réintégration en totalité au moment de la vente. L'administration n'a pas encore publié son commentaire détaillé de cette réforme.
Jeanbrun : les logements HLM neufs sont éligibles
Le décret n° 2026-826 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 28 août 2026 et entré en vigueur le 29 août 2026 (legifrance.gouv.fr), modifie l'article D.443-34 du Code de la construction et de l'habitation pour permettre à un particulier d'acheter un logement neuf produit par un organisme HLM en vue de la vente et de le louer sous le régime Jeanbrun (i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI), en plus de l'option préexistante de l'article 199 tricies. Les taux et plafonds du Jeanbrun restent inchangés — de 3,5 % à 5,5 % d'amortissement selon le niveau de loyer, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an et par foyer fiscal (service-public.fr) — seule la liste des vendeurs et des logements éligibles s'élargit.
LMNP et succession : vos amortissements repartent à zéro
Un décès n'est pas une vente : il ne déclenche ni plus-value ni réintégration d'amortissement pour le loueur en LMNP qui transmet son bien. Ses héritiers ont six mois (article 201, 4 du CGI) pour déclarer l'activité du défunt, et l'héritier qui continue à louer meublé démarre un nouvel amortissement sur la valeur vénale retenue pour la succession (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI) — sans que les amortissements déjà déduits par le défunt ne soient repris ni transmis.
MaPrimeRénov' : ce qui disparaît le 1er septembre
Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026, publié au Journal officiel du 27 août 2026 (legifrance.gouv.fr), retire du « parcours par geste » de MaPrimeRénov' le chauffage et l'eau chaude au bois ou à la biomasse, les pompes à chaleur dédiées à l'eau chaude sanitaire seule, la ventilation, l'isolation, et le chauffage solaire thermique ou hybride, pour toute demande déposée à compter du 1er septembre 2026 — quel que soit le DPE du logement. Les logements classés F ou G gardent, pour la liste resserrée de travaux qui reste éligible, un accès au parcours par geste jusqu'au 31 décembre 2027 en métropole. Le parcours accompagné, seule voie pour financer une rénovation d'ampleur — dont l'isolation nécessaire au Jeanbrun ou au Denormandie — n'est pas concerné par ce resserrement.
DPE 2027 : 300 000 logements sortent de la passoire
Un arrêté publié le 26 août 2026 abaisse le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire utilisé dans le DPE, de 1,9 à 1,7, à compter du 1er janvier 2027. Selon l'étude d'impact de la consultation publique, environ 300 000 logements chauffés à l'électricité sortiraient des classes F et G sans le moindre euro de travaux — un mouvement qui facilite aussi, pour ces logements électriques, certains seuils énergétiques du Jeanbrun et du Denormandie dans l'ancien.
Taxe foncière : 2 ans d'exonération sur votre bien neuf
Toute construction neuve à usage d'habitation est exonérée de taxe foncière pendant deux ans (article 1383 du CGI), que le logement soit occupé ou loué en Jeanbrun ou en LMNP — mais cette exonération suppose une déclaration H1 dans les 90 jours suivant l'achèvement (article 1406 du CGI) et peut être réduite par délibération de la commune ou de l'intercommunalité. Si la déclaration a bien été déposée mais que l'administration ne l'a pas prise en compte, une réclamation reste possible jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement (article R*196-2 du Livre des procédures fiscales).
Taxe foncière 2026 : votre avis arrive, la date à retenir
Votre avis de taxe foncière 2026 arrive par courrier entre le 24 août et le 21 septembre 2026, avec une mise en ligne dès le 27 août sur impots.gouv.fr. La date limite de paiement est fixée au 15 octobre pour les moyens classiques et au 20 octobre pour le paiement en ligne — au-delà, une majoration de 10 % s'applique (article 1730 du CGI). La valeur locative qui sert de base au calcul est par ailleurs revalorisée de 0,8 % pour 2026 (coefficient 1,008, article 1518 bis du CGI, BOFiP).
EHPAD : 3 indicateurs publics pour choisir l'exploitant
Depuis le 20 août 2026, le taux d'encadrement, le taux d'absentéisme et le taux de rotation du personnel de chaque EHPAD sont publics sur pour-les-personnes-agees.gouv.fr, en application du décret n° 2026-760 du 8 août 2026 et de la loi « bien vieillir » du 8 avril 2024. Conçus pour les familles, ces trois indicateurs sont aussi un signal gratuit à consulter avant de signer un bail commercial en LMNP EHPAD — sans remplacer la vérification des comptes de l'exploitant.
Coup de pouce CEE 2026 : la prime resserrée pour l'ancien
Un arrêté du 17 août 2026, publié au Journal officiel du 23 août 2026 (legifrance.gouv.fr), resserre les conditions du coup de pouce CEE « Rénovation d'ampleur » (fiches BAR-TH-174 et BAR-TH-175) : seuls les logements classés E, F ou G restent éligibles à partir du 1er septembre 2026, et les maisons doivent renoncer à tout chauffage aux énergies fossiles. Le coefficient doublé de cette prime, réservé aux logements sociaux et intermédiaires gérés par des organismes agréés (HLM, SEM), ne s'applique pas à un investisseur privé Jeanbrun ou Denormandie — qui reste éligible au coup de pouce de base.
Résidence gérée : la réforme de la TVA reportée à 2027
Une ordonnance du 17 décembre 2025 prévoyait de transférer la partie législative de la TVA du Code général des impôts vers le nouveau Code des impositions sur les biens et services (CIBS) au 1er septembre 2026. Une seconde ordonnance, datée du 27 juillet 2026, reporte cette bascule au 1er janvier 2027 pour éviter qu'elle ne coïncide avec la généralisation de la facturation électronique obligatoire à la même date. Pour les investisseurs en résidence gérée qui ont récupéré la TVA sur leur achat, ce report ne change ni le taux, ni les vingt ans de régularisation prévus par l'article 207 de l'annexe II au CGI — une disposition réglementaire hors du périmètre de cette réforme, qui garde sa numérotation CGI actuelle.
Jeanbrun : les réservations reculent, l'offre grimpe
Dans sa publication du 20 août 2026 (Statinfo n° 844), le SDES (Service des données et études statistiques, le service statistique du ministère chargé du Logement) mesure un recul de 4,8 % des réservations de logements neufs par des particuliers au 2e trimestre 2026, pendant que les mises en vente progressent de 11,1 %. Un écart entre l'offre et la demande qui n'affecte pas l'avantage fiscal Jeanbrun lui-même, mais qui élargit le nombre de programmes à comparer avant de signer.
Loyers meublés : le seuil micro-BIC grimpe à 83 600 €
Le seuil du micro-BIC pour la location meublée passe de 77 700 € à 83 600 € pour les revenus 2026, une revalorisation triennale automatique prévue par l'article 50-0 du CGI et confirmée par une actualisation du BOFiP publiée le 19 août 2026. Le seuil des meublés de tourisme non classés, lui, reste fixé à 15 000 €.
Alfortville, zone A bis : le Jeanbrun bouge, ou pas
Depuis le 26 juin 2026, Alfortville est passée de la zone A à la zone A bis, la plus tendue du zonage locatif. En secteur intermédiaire, le plafond de loyer Jeanbrun grimpe mécaniquement de 14,64 € à 19,71 € par m², car ce secteur reprend la grille zonée de l'ancien Pinel. En secteur social ou très social, en revanche, rien ne bouge : ces deux secteurs suivent un mécanisme fondé sur le loyer de marché local, indépendant de la zone.
Vendre un LMNP géré : l'exploitant a-t-il la priorité ?
Avant de vendre votre lot en résidence gérée, la loi vous oblige depuis 2014 à proposer d'abord la vente à l'exploitant qui gère la résidence. Depuis le 28 mai 2026, l'article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique précise pour la première fois quels locaux commerciaux entrent dans le champ de cette priorité d'achat — sans en exclure les résidences gérées. Ce que ça change pour votre dossier de revente, et ce que vous risquez à sauter cette étape.
Résidence gérée : impayés, la loi resserre les délais
Depuis le 28 mai 2026, l'article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie l'article L.145-41 du Code de commerce : pour obtenir des délais de paiement ou suspendre la clause résolutoire de son bail commercial, l'exploitant de votre résidence gérée doit désormais prouver sa capacité à rembourser la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.
Éco-PTZ 2027 : sous-traitance et RGE, ce qui change
Un décret publié le 14 août 2026 précise une règle votée par la loi du 30 juin 2025 contre toutes les fraudes aux aides publiques : à partir du 1er janvier 2027, l'entreprise qui facture des travaux financés par un éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro — un crédit sans intérêts accordé par l'État) devra elle-même détenir le label RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) en cas de sous-traitance, même si son sous-traitant l'a déjà. Une précision utile pour qui finance ses travaux Jeanbrun ou Denormandie dans l'ancien avec ce crédit.
DPE 2027 : le diagnostic change, pas votre lettre
Un arrêté publié le 13 août 2026 au Journal officiel transpose une directive européenne et change le contenu de votre diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir du 1er janvier 2027 : nouvelles informations affichées (énergie renouvelable produite, durée de vie du chauffage) et nouvelle mention « A0 » pour les logements sans énergie fossile. La méthode de calcul de votre lettre A à G, elle, ne change pas — ce qui compte pour vos travaux Jeanbrun ou Denormandie en cours.
Résidence gérée : l'exploitant peut exiger un loyer mensuel
Depuis le 28 mai 2026, un nouvel article du Code de commerce (L.145-32-1) permet à l'exploitant de votre résidence gérée d'exiger un paiement mensuel du loyer plutôt que trimestriel — un droit que vous ne pouvez pas refuser dès lors qu'il est à jour de ses paiements. Ce changement de rythme s'applique même aux baux commerciaux déjà signés, sans modifier le montant total du loyer perçu sur l'année. Ce que ça change pour votre trésorerie d'investisseur, et ce que vous pouvez encore négocier.
Résidence gérée : la caution plafonnée à 3 mois de loyer
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique plafonne à 3 mois de loyer le dépôt de garantie que vous pouvez exiger de l'exploitant en résidence gérée. Le délai de restitution de 3 mois, lui, s'étend aussi aux baux déjà en cours dès que la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026. Ce que ça change pour votre bail commercial, votre revente, et les baux déjà signés.
Censi-Bouvard : les 9 ans se terminent, vendre ou garder ?
Investi via Censi-Bouvard en 2016 ou 2017 ? Votre engagement de 9 ans se termine cette année ou la suivante. La réduction d'impôt reste acquise dans tous les cas, mais vendre ou garder le bien déclenche deux fiscalités très différentes selon que votre résidence est étudiante, senior, EHPAD, ou de tourisme.
LMNP à l'étranger : comment le fisc compare vos revenus
Si vous êtes fiscalement domicilié hors de France et que vous louez un meublé en France, savoir si vous restez LMNP ou basculez en LMP dépendait d'une comparaison de revenus mal définie pour les non-résidents. Depuis le 21 février 2026, l'article 53 de la loi de finances précise que vos loyers meublés doivent être comparés à vos revenus étrangers soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu — pas seulement aux catégories de revenus taxées en France.
Résidence gérée : l'exploitant racheté, et votre bail ?
Le groupe qui exploite votre résidence étudiante ou votre EHPAD change de propriétaire : votre bail commercial est-il menacé ? Dans la majorité des cas, non — soit la société exploitante ne change pas juridiquement (cession de titres), soit l'article L145-16 du Code de commerce protège la continuité du bail (vente du fonds de commerce, fusion). Ce qui mérite votre attention, c'est plutôt l'absence de clause de changement de contrôle dans votre contrat.
Réviser un loyer meublé en 2026 : l'IRL accélère
Bail signé en 2025, révision prévue au 2ᵉ trimestre : l'IRL grimpe à 148,37 en 2026, soit +1,15 % sur un an contre +0,78 % au trimestre précédent (INSEE, Informations rapides n° 167, 10 juillet 2026). Sur un loyer meublé de 650 €, la révision passe d'environ 5 € à 7,49 € par mois — la formule et le fondement légal pour calculer la vôtre.
Résidence gérée : l'exploitant peut bloquer votre clause
Loyer impayé, commandement de payer resté sans réponse un mois : la clause résolutoire de votre bail commercial est censée jouer automatiquement. Un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 rappelle qu'elle peut malgré tout être bloquée par une exception d'inexécution, même sans demande de délais de l'exploitant.
Meublé de tourisme : la boîte à clés compte pour la TVA
Une conciergerie qui gère vos arrivées avec une boîte à clés, et un ménage fait juste avant le séjour : de quoi basculer, sans le savoir, dans le régime parahôtelier soumis à la TVA. Le Conseil d'État a précisé le 12 novembre 2025 ce qui compte vraiment — et ce qui reste juridiquement fragile pour les séjours courts.
Revente LMNP : le notaire n'a pas vos amortissements
Le notaire ne retrouve pas vos amortissements dans un registre : c'est vous, ou votre expert-comptable, qui les lui fournissez à partir des liasses fiscales. Sur un studio acheté 150 000 € et amorti de 35 000 € sur huit ans, l'oubli de ce chiffre peut fausser la plus-value d'environ 11 180 € — et la responsabilité en reste la vôtre.
Résidence gérée : comment choisir un bon exploitant
Un studio à 145 000 € avec un loyer garanti de 480 € par mois : le bail commercial garantit l'engagement, pas la santé financière de qui le signe. Avant de réserver, quelques vérifications publiques — comptes au greffe, taux d'occupation du parc entier — permettent de juger la solidité réelle d'un exploitant de résidence gérée.
Jeanbrun : le neuf recule encore, confirme l'Insee
Dans son Informations rapides n° 180 du 24 juillet 2026 (insee.fr), l'Insee mesure un solde d'opinion de -37 points sur les mises en chantier de logements neufs destinés à la vente, contre -20 points en avril — un repli net, sur les deux seules enquêtes publiées depuis l'entrée en vigueur du Jeanbrun. L'avantage fiscal ne bouge pas, mais le choix de programmes neufs se resserre.
L'exploitant veut baisser votre loyer : vendre ou garder ?
L'exploitant propose de ramener votre loyer annuel de 4 716 € à 4 009 €. La perte immédiate est de 59 € par mois ; à rendement exigé constant de 5 %, la valeur du lot recule d'environ 14 000 €, parce qu'un lot géré se valorise d'abord par son rendement. Comment lire la demande, que vérifier avant de répondre, et à quel moment la vente devient la meilleure option.
Relouer un meublé en zone tendue : plafond prolongé à 2027
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (legifrance.gouv.fr), publié au Journal officiel le 22 juillet, prolonge d'un an le plafonnement du loyer à la relocation et au renouvellement dans les zones tendues (article 18 de la loi du 6 juillet 1989) : le nouveau loyer ne peut, sauf exception, dépasser le précédent loyer révisé selon l'IRL. Le texte s'applique aussi bien aux logements meublés qu'aux logements nus, jusqu'au 31 juillet 2027.
Résidence gérée : reprendre son bien coûte une indemnité
Récupérer son studio à l'échéance du bail pour le vendre libre paraît naturel. En résidence gérée, refuser le renouvellement oblige, sauf exceptions, à indemniser l'exploitant — et tant que l'indemnité n'est pas payée, il reste dans les lieux en versant une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative, qui peut dépasser l'ancien loyer. Ce que couvre cette indemnité, et pourquoi la vente avec bail en cours reste la voie normale.
Résidence étudiante : du rendement brut à ce qui reste
La plaquette annonce 4 % pour un studio à 118 000 € en résidence étudiante. Une fois la taxe foncière, le comptable, l'assurance et les charges non refacturables déduites, il reste environ 2,8 %. Le détail des lignes qui restent à votre charge, le seuil à partir duquel la CFE s'ajoute — et pourquoi l'amortissement, au régime réel, rend ce 2,8 % net d'impôt.
LMNP : ce que dit vraiment le rapport parlementaire
La commission d'enquête sur l'imposition des plus hauts patrimoines (Assemblée nationale, rapport n° 3056 du 8 juillet 2026, rendu public le 15 juillet) cible les niches fiscales des hauts patrimoines ; des analystes patrimoniaux y voient une menace pour l'amortissement du meublé. Aucune règle n'est modifiée à ce stade — voici ce que contient réellement le rapport et ce qui relève de l'interprétation.
Revendre avant 20 ans : la TVA que vous devrez rendre
Vous avez récupéré 40 000 € de TVA à l'achat d'un studio en résidence étudiante. Dix ans plus tard, selon la façon dont l'opération est montée, vous en rendez 18 000 € ou rien du tout. Le calcul exact en vingtièmes, pourquoi la règle « la moitié à dix ans » est fausse, et ce qui ramène réellement la facture à zéro.
Résidence gérée : un loyer indexé peut aussi baisser
Votre résidence gérée vous verse 550 € par mois et le bail prévoit une indexation annuelle. Selon l'indice inscrit au contrat, le loyer reste quasiment stable ou recule de près de 191 € sur l'année, pour le même appartement. Ce que disent l'ILC, l'ICC et l'ILAT au premier trimestre 2026, et les deux lignes du bail à vérifier avant de signer — dont la clause tunnel autorisée depuis mai 2026.
Bail meublé : la clause résolutoire devient automatique
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (legifrance.gouv.fr) modifie le contrat type de location meublée : à partir du 1er octobre 2026, la clause résolutoire pour loyer impayé produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet, contre une rédaction jusque-là variable d'un bail à l'autre.
Passer en location nue avant de vendre : ça change quoi ?
« Repassez le bien en location nue un an avant la vente, les amortissements ne seront pas repris » : ce conseil circule beaucoup et il est faux. Sur un bien acheté 180 000 € et amorti de 45 000 €, y croire coûte environ 10 000 € d'impôt là où la vente n'aurait rien déclenché. Ce que dit vraiment l'article 150 VB du CGI, et les seules exclusions qui existent réellement.
Résidence gérée : le loyer peut chuter au renouvellement
Contrairement à un bail commercial classique, le loyer d'une résidence gérée n'est pas plafonné au renouvellement : la jurisprudence la qualifie presque systématiquement de local monovalent (article R145-10 du Code de commerce), ce qui écarte à la fois la valeur locative de l'article L145-33 et le plafonnement de l'article L145-34. Le nouveau loyer se calcule selon la méthode hôtelière, un pourcentage du chiffre d'affaires réel de l'exploitant — il peut monter ou descendre sans aucun filet légal.
EHPAD ou résidence senior : deux marchés, deux risques
Une chambre d'EHPAD à 95 000 € affichée à 4,2 %, un T2 en résidence senior à 175 000 € affiché à 3,8 % : sur le papier la première paie mieux. Dans les faits, l'une dépend d'une autorisation administrative renouvelable tous les quinze ans, l'autre d'un marché libre où le remplissage n'est garanti par personne. Ce qui les sépare vraiment.
Loyer meublé : le piège de l'encadrement en 2026
Le 7 juillet 2026, PAP.fr a publié une étude sur 7 255 annonces dans les zones soumises à l'encadrement des loyers : 41 % dépassent le loyer de référence majoré, pour un dépassement moyen de 160 € par mois — 63 % chez les studios de moins de 20 m². En location meublée, les grilles de référence intègrent une majoration de 10 à 13 % par rapport au nu, ce qui ne dispense pas les bailleurs LMNP de vérifier leur plafond avant de fixer le loyer.
Résidence gérée : faillite du gestionnaire, le bail continue
Quand un exploitant de résidence gérée est placé en procédure collective, le bail commercial n'est jamais résilié du seul fait de l'ouverture de la procédure (article L622-13 du Code de commerce). Vos loyers postérieurs sont même prioritaires sur les autres créances — mais si le bail est finalement rompu, la loi ne vous permet d'agir pour loyers impayés qu'après trois mois (article L641-12).
Loyer meublé sous le marché : comment le rattraper en LMNP
Un loyer meublé sous le marché ne se rattrape pas avec l'IRL — l'indice trimestriel de l'Insee (148,37 points au T2 2026, +1,15 % sur un an) ne suit que l'inflation. Pour combler un vrai écart, l'article 25-9 de la loi de 1989 permet de réviser le loyer au renouvellement du bail, sur la base de loyers comparables, avec une hausse étalée sur 3 ans au-delà de 10 %.
Jeanbrun ancien : le Sénat supprime le seuil de travaux
Le 7 juillet 2026, le Sénat a remplacé le seuil de 20 % de travaux du dispositif Jeanbrun dans l'ancien par un critère unique : atteindre le DPE (diagnostic de performance énergétique) classe D, ou classe E si le logement partait de la classe G. Le texte n'est pas encore définitif — direction l'Assemblée nationale en septembre.
LMNP occasion : l'amortissement repart à zéro, pas le bail
Acheter un lot d'occasion en résidence gérée, c'est reprendre automatiquement le bail commercial en cours (article 1743 du Code civil), aux mêmes conditions jusqu'à son terme. Mais votre amortissement fiscal, lui, repart entièrement à zéro sur votre propre prix d'achat — deux horloges qui n'avancent pas ensemble.
Résidence gérée : qui paie les grosses réparations ?
Un ravalement de façade voté en assemblée générale, une toiture à refaire : ces grosses réparations (article 606 du Code civil) restent à la charge du propriétaire depuis la loi Pinel de 2014, jamais de l'exploitant. Sur un studio à 1/60e d'une résidence de 60 lots, la facture peut atteindre 9 000 €.
Jeanbrun ancien : le Sénat examine le texte le 7 juillet
La commission des affaires économiques du Sénat a déposé son rapport le 1er juillet 2026 : séance publique dès le 7 juillet pour le texte qui pourrait assouplir le Jeanbrun dans l'ancien. Sur un studio à 155 000 € avec 18 % de travaux, l'issue retenue par les sénateurs (seuil supprimé, ramené à 20 % ou maintenu à 30 %) change tout.
Crédit locatif 2026 : le taux d'usure remonte à 5,29 %
Au 1er juillet 2026, le taux d'usure grimpe à 5,29 % pour les crédits de plus de 20 ans — troisième hausse trimestrielle d'affilée. Un plafond qui monte ne bloque personne : sur 200 000 € en Jeanbrun ou LMNP, la marge sous le plafond reste confortable.
LMNP : tableau bancaire ≠ amortissement fiscal en 2026
Votre tableau bancaire vous montre capital et intérêts — pas l'amortissement fiscal. Sur un T2 à 200 000 €, ces deux tables sont totalement distinctes : l'amortissement LMNP (5 333 €/an sur la structure seule) est calculé indépendamment du crédit. À l'an 10, confondre les deux vous coûte près de 1 900 € d'impôt supplémentaire à TMI 30 %.
Jeanbrun 2026 : réviser son loyer avec l'IRL — calcul et plafond
Vous avez signé un bail Jeanbrun à 520 €/mois en zone B1 — sous le plafond de 530 €. Un an plus tard, l'IRL T1 2026 (publié par l'INSEE — 146,60, +0,78 % sur un an) vous autorise à réviser à 524 €. Mais si votre loyer était déjà au plafond : vous êtes bloqué. L'IRL et le plafond Jeanbrun s'appliquent simultanément — et c'est le plus bas des deux qui l'emporte.
Jeanbrun : vendre après 9 ans — quelle plus-value ?
Vous avez signé en Jeanbrun pour un T2 neuf à 180 000 € en zone B1. Si vous revendez ce logement 210 000 € après 10 ans de détention, votre impôt sur la plus-value représentera environ 4 800 € — alors que vous aurez cumulé plus de 45 000 € d'amortissements déduits pendant l'engagement. Ces amortissements ne sont pas réintégrés à la revente en Jeanbrun. C'est la différence fondamentale avec le LMNP depuis la réforme de 2025 : en meublé, les amortissements augmentent mécaniquement la plus-value taxable. En Jeanbrun, ils restent définitivement acquis.
LMNP 2026 : MaPrimeRénov' pour vos logements meublés
Votre T2 meublé affiche un DPE E ou F et votre devis d'isolation dépasse les 20 000 € : depuis le 23 février 2026, le guichet MaPrimeRénov' a rouvert — et il est accessible aux bailleurs en LMNP au régime réel. Avec la subvention (jusqu'à 32 000 €), la TVA à 5,5 %, les CEE et la déduction fiscale à 48,6 %, ces 20 000 € de travaux peuvent vous coûter moins de 8 000 € nets. Sous une condition centrale : résidence principale du locataire pendant 6 ans.
LMNP : 14 000 € de frais de notaire — que récupère-t-on ?
Vous venez de signer chez le notaire pour un appartement meublé à 200 000 € dans l'ancien : 14 000 € de frais d'acquisition. Beaucoup les considèrent comme un coût perdu. En LMNP au régime réel, vous avez deux options pour les récupérer fiscalement — et éviter 6 804 € d'impôt à TMI 30 %. En micro-BIC, aucune déduction supplémentaire n'est possible. En Jeanbrun, les frais attendent la revente.
Jeanbrun 2026 : l'effort mensuel réel sur un T2 à 180 000 €
Votre mensualité de prêt est de 828 €, votre loyer plafonné de 530 € : l'écart apparent est de 298 € par mois. Mais avec taxe foncière, assurances et charges, l'effort brut monte à 480 €. L'amortissement Jeanbrun — 5 040 €/an en secteur intermédiaire — crée un déficit foncier imputable sur votre revenu global et ramène cet effort à 459 € dès l'an 1, puis à 400 € en fin d'engagement.
LMNP 2026 : frais de gestion locative déductibles
Vous confiez la gestion de votre logement meublé à une agence — états des lieux, encaissement des loyers, suivi des réparations. La facture annuelle tourne autour de 768 € pour un T2 loué 800 € par mois. En LMNP au régime réel, ces 768 € viennent directement réduire votre résultat imposable : soit 373 € d'impôt en moins à TMI 30 %. En micro-BIC, vous ne déduisez rien de plus — l'abattement forfaitaire est censé tout couvrir.
LMNP 2026 : charges de copropriété — déduire ou refacturer ?
Votre décompte de copropriété affiche 2 400 € : environ 1 400 € sont des charges récupérables sur le locataire — ni revenus, ni charges pour vous. Les 1 000 € restants (honoraires de syndic, assurance immeuble) sont déductibles en LMNP au régime réel, soit 486 € d'impôt en moins à TMI 30 %. Et le fonds de travaux Alur : versé chaque année au syndic, mais déductible seulement à la réalisation des travaux votés en AG.
LMNP : la hausse de taux BCE de juin, après l'impôt
La BCE a relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 11 juin 2026. Sur un crédit locatif de 200 000 € à 20 ans, cela représente 520 € d'intérêts supplémentaires en première année. Ce que beaucoup oublient : ces 520 € sont intégralement déductibles en LMNP au régime réel (art. 39-1-1° CGI) et en Jeanbrun (art. 31-I-1°-d CGI). À TMI 30 %, la déduction fiscale absorbe 252 € — le surcoût net tombe à 268 €/an, soit 22 €/mois.
LMNP 2026 : le mobilier obligatoire et comment le déduire
Le décret du 31 juillet 2015 fixe 11 catégories de mobilier obligatoires pour qu'un bail soit légalement « meublé ». Oublier l'une d'entre elles, et votre locataire peut demander la requalification en location nue — avec la perte du statut LMNP. Sur un T2 à 180 000 € financé à crédit, l'amortissement perdu représente plusieurs milliers d'euros par an. La bonne nouvelle : le mobilier lui-même est déductible en régime réel — 4 800 € de budget ≈ 390 €/an d'impôt évités à TMI 30 %.
LMNP : votre assurance emprunteur est-elle déductible ?
Votre assurance emprunteur (ADI) vous coûte 700 € par an sur un prêt de 200 000 € : en LMNP au régime réel, c'est une charge déductible qui efface 340 € d'impôt à TMI 30 %. En micro-BIC, le forfait de 50 % est censé la couvrir — sans déduction supplémentaire. La même déductibilité s'applique en Jeanbrun pour la location nue.
LMNP : du micro-BIC au régime réel, la démarche en 4 étapes
En micro-BIC sur un T2 à Bordeaux (165 000 € financé à crédit), l'abattement de 50 % ne couvre que 3 900 € — mais vos charges réelles dépassent 10 000 € dès l'année 1. Passer au régime réel économise 1 895 € d'impôt par an dans cet exemple. En quatre étapes : prévenir le SIE, constituer le bilan d'ouverture, déposer la liasse 2031, et connaître les conditions pour revenir.
Taxe foncière 2026 : déductible au réel, pas au micro-BIC
En LMNP au régime réel, la taxe foncière réduit votre résultat imposable euro pour euro — soit 875 € d'impôt en moins sur 1 800 € à TMI 30 %. En micro-BIC, le forfait de 50 % est censé la couvrir : vous ne déduisez rien de plus. Sur un T2 à Lyon (200 000 €), la différence peut dépasser 2 000 € d'impôt par an.
Logements vacants : la TVLH remplace TLV et THLV en 2027
À partir du 1er janvier 2027, la TVLH — Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation — remplace TLV et THLV. En zone tendue : 17 % la première année, 34 % à partir de la deuxième. Sur un T2 à Lyon (valeur locative 850 €/mois), la facture atteint 1 734 € en 2027 et 3 468 € en 2028. Un bien loué en LMNP ou Jeanbrun est exonéré.
LMNP en VEFA 2026 : les 4 règles fiscales du neuf
En LMNP sur un logement neuf en VEFA, l'amortissement ne commence qu'à la livraison — pas à la signature. Sur 200 000 € à Lyon livré en octobre, 2 mois de détention en 2026 = 1 222 € de déductions, et 7 333 € chaque année suivante. Les frais de notaire à 2,5 % dans le neuf (vs 8 % dans l'ancien) peuvent être déduits d'un coup l'année de la première location.
Denormandie : fiscalité de la plus-value à la revente
Les premiers engagements Denormandie de six ans (signés en 2019) arrivent à terme en 2025–2026. Sur un T2 rénové à Rouen (175 000 € de prix de revient), une vente à 200 000 € génère 25 000 € de plus-value brute — mais l'impôt réel avoisine 8 300 € après abattements. Contrairement au LMNP meublé, il n'y a aucune réintégration d'amortissements en Denormandie.
DPE F ou G : louer à nouveau si vous rénovez dans 3 ans
Le gouvernement présentera le 24 juin 2026 un projet de loi qui autoriserait à nouveau la location des logements classés F ou G, à condition de s'engager à rénover dans les 3 ans (maison) ou 5 ans (copropriété). Il abaisse aussi le seuil de travaux Jeanbrun dans l'ancien à 20 %. Sur une maison à 120 000 € passée de G à E, l'amortissement Jeanbrun représente 2 880 €/an.
Denormandie 2026 : réduction d'impôt ET déficit foncier
En Denormandie, les travaux de rénovation énergétique servent deux fois : ils entrent dans la base de calcul de la réduction d'impôt (18 % sur 170 000 € sur 9 ans = 30 600 €) et peuvent aussi créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 21 400 €/an grâce à la LFI 2026. Sur un T2 rénové à Rennes, l'économie fiscale de la seule première année dépasse 9 800 €.
Jeanbrun 2026 : toutes les charges que vous pouvez déduire
En Jeanbrun, l'amortissement fiscal n'est qu'une déduction parmi sept. Taxe foncière, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance, frais de gestion et travaux s'y ajoutent via l'article 31 du CGI. Sur un T3 à Bordeaux (200 000 €), les sept lignes totalisent 13 500 € de déductions pour 9 100 € de loyers — l'impôt tombe à zéro dès l'année 1.
Denormandie : passer de 6 à 9 ou 12 ans, le calcul
En 2025 et 2026, les premiers engagements Denormandie de six ans arrivent à terme. Prolonger de 6 à 9 ans décroche 12 000 € de réduction supplémentaire sur 200 000 € — au même rythme qu'avant. De 9 à 12 ans : 6 000 € supplémentaires mais deux fois moins par année. Mode d'emploi de la prorogation.
LMNP : réparer ou améliorer, deux fiscalités différentes
En LMNP au régime réel, un chauffe-eau remplacé (1 800 €) se déduit cette année. Une cuisine refaite à neuf (9 000 €) s'amortit sur 10 ans. À TMI 30 %, la différence d'économie fiscale dès l'année des travaux peut dépasser 2 000 €. La règle qui sépare les deux : maintien en état ou création de valeur nouvelle.
LMNP : la fiscalité pendant une vacance locative
En LMNP au régime réel, deux mois de vacance entre deux locataires ne créent pas d'impôt supplémentaire. Les charges restent déductibles et l'amortissement non utilisé va en « stock » — reportable indéfiniment sur les futurs bénéfices meublés. Sur 180 000 € à Nantes, deux mois vides mettent 4 990 € en report sans les perdre.
LMNP : louer à sa famille, les règles en 2026
En LMNP, aucun texte de loi n'interdit de louer meublé à votre enfant, vos parents ou vos frères et sœurs. La seule limite : le locataire ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal. Sur 140 000 € à Bordeaux, le régime réel LMNP ramène l'impôt à zéro — même avec un proche comme locataire.
LMNP et bail mobilité 2026 : même impôt, plus de souplesse
Le bail mobilité (loi ELAN 2018) vous permet de louer un logement meublé de 1 à 10 mois à un stagiaire, un étudiant ou un salarié en mission temporaire — avec la même fiscalité LMNP qu'un bail classique. Au régime réel, l'amortissement efface l'impôt que le bail dure 5 mois ou 12. Voici les règles et un exemple chiffré sur 150 000 €.
Jeanbrun : vendre avant 9 ans, combien ça coûte ?
Vendre un logement Jeanbrun avant 9 ans déclenche deux impositions simultanées : la reprise de toutes les déductions prises (à votre TMI + prélèvements sociaux) et l'impôt sur la plus-value. Sur 200 000 € vendu à l'an 3, la facture fiscale peut dépasser 11 000 €. Les cas de force majeure — décès, invalidité, licenciement — permettent d'éviter la reprise.
LMNP 2026 : garantie loyers impayés, déductible ou pas ?
En LMNP au régime réel, la prime GLI est déductible du BIC. Sur 7 200 € de loyers et une GLI à 3 %, le coût net tombe à 111 €/an à TMI 30 % — contre 216 € plein au micro-BIC. Mais la loi ALUR-ELAN interdit de cumuler GLI et caution solidaire, sauf pour un étudiant.
SCI et Jeanbrun : louer nu à plusieurs en 2026
Vous êtes deux ou trois à vouloir investir ensemble dans du locatif neuf. Contrairement au LMNP, le Jeanbrun est pleinement compatible avec une SCI à l'IR. Sur 300 000 € à trois en secteur intermédiaire, chaque associé déduit 2 800 €/an de ses revenus fonciers. Voici comment la transparence fiscale de la SCI transmet l'amortissement à chaque déclaration.
Jeanbrun ancien : l'Assemblée vote l'assouplissement
Le 28 mai 2026, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une PPL qui supprime tout seuil de travaux dans le Jeanbrun ancien, assouplit l'exigence DPE et réintègre les maisons individuelles. Le texte doit encore passer au Sénat.
Jeanbrun + LLI : moins de TVA et taxe foncière exonérée
Pour un T2 neuf à 200 000 € HT en zone B1, cumuler Jeanbrun et LLI (Logement Locatif Intermédiaire) représente 40 000 € d'avantages supplémentaires : 20 000 € de TVA économisée dès l'achat et 20 000 € de taxe foncière exonérée sur 20 ans — avant même l'amortissement Jeanbrun.
SCI et LMNP : le piège fiscal à éviter
Une SCI qui loue meublé n'est pas un LMNP. Elle perd son caractère civil et bascule à l'impôt sur les sociétés dès que la location meublée dépasse 10 % de ses recettes — sans les abattements de plus-value réservés aux particuliers. Sur 200 000 € revendu après 20 ans, la différence atteint 50 000 €.
DPE 2026 : 850 000 logements changent de classe
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements ont changé de classe automatiquement — dont beaucoup de passoires thermiques qui sortent du statut G.
Crédit locatif 2026 : le taux d'usure ne bloque plus
En Q2 2026, le taux d'usure pour un prêt de plus de 20 ans est à 5,19 % — 130 points de base au-dessus des taux pratiqués. Ce n'était pas le cas en 2022. Voici ce que ça change pour financer un Jeanbrun ou un LMNP.
Jeanbrun en ville encadrée : deux plafonds en 2026
Dans les villes avec encadrement des loyers — Paris, Lyon, Bordeaux, Lille — un investisseur Jeanbrun fait face à deux plafonds simultanément. À Paris (zone A bis), c'est le Jeanbrun (19,71 €/m²) qui est toujours plus restrictif. À Lyon ou Bordeaux, l'encadrement peut parfois s'imposer selon le type de bien.
Réintégration LMNP : étudiantes, seniors et EHPAD exemptées
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente — sauf pour une liste limitative de logements : résidences universitaires et résidences-services, EHPAD, établissements de soins de longue durée. Attention au raccourci : « résidence gérée » n'est pas synonyme d'exemption, le tourisme et les résidences d'affaires restent soumis à la règle.
Travaux énergie : le déficit foncier doublé jusqu'en 2027
Le plafond de déficit foncier imputable sur votre revenu global est doublé à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique — prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Sur 35 000 € de travaux isolation et chauffage à TMI 30 %, l'économie immédiate est de 6 420 € au lieu de 3 210 €.
Jeanbrun à crédit : taux 3,2 % et intérêts déductibles
Pour un T2 neuf à 200 000 € en Jeanbrun intermédiaire (zone B1), l'effort mensuel hors capital remboursé est d'environ 164 €. C'est la fiscalité qui creuse cet écart : les 6 300 € d'intérêts de la première année sont déductibles des revenus fonciers, et l'amortissement Jeanbrun accumulé efface l'impôt dès que les intérêts baissent.
Jeanbrun : secteur social ou intermédiaire, quel avantage ?
Le secteur social donne un taux de déduction de 4,5 % contre 3,5 % en intermédiaire — mais il réduit aussi votre loyer de 30 %. Dans la plupart des configurations, la déduction est plafonnée par votre résultat positif : les trois secteurs aboutissent au même impôt. La seule variable qui reste, c'est combien de loyer vous encaissez.
LMNP en indivision : déclarer à deux propriétaires
En indivision à 50/50, vous ne déclarez pas ensemble les 12 000 € de loyers : chacun déclare sa quote-part de 6 000 €. Le seuil micro-BIC, le régime réel et l'amortissement s'apprécient individuellement. Sur 180 000 € financé à crédit, le résultat BIC est souvent nul.
Appartement neuf : LMNP meublé ou Jeanbrun nu en 2026 ?
Pour un T2 neuf à 200 000 €, louer meublé (LMNP) ou nu (Jeanbrun) change peu fiscalement à TMI 30 % — mais tout change sur le loyer encaissé, la gestion et le traitement à la revente. Le calcul qui décide.
LMNP colocation meublée : les règles fiscales en 2026
En colocation meublée, vous êtes un LMNP unique : le seuil micro-BIC de 77 700 € s'apprécie sur le total de tous vos loyers, l'amortissement porte sur la maison entière, et le régime réel efface souvent l'impôt intégralement. La Declaloc du 20 mai ne vous concerne pas.
LMNP revente : micro-BIC ou réel, l'impact sur la plus-value
Si vous avez déclaré en micro-BIC avant de passer au régime réel, seuls les amortissements des années au réel entrent dans la base de réintégration à la revente. La lecture du texte exclut les années micro-BIC de la base de réintégration, mais l'administration ne l'a pas encore confirmé : les commentaires BOFiP sont toujours attendus.
LMNP ou LMP en 2026 : le seuil qui change tout
LMNP et LMP ne se distinguent pas par une déclaration volontaire — ils résultent de trois conditions légales cumulatives. Avec la hausse des prélèvements sociaux LMNP à 18,6 % en 2026, le comparatif avec les cotisations SSI du LMP (35–45 %) a changé.
Investir en zone B2 en 2026 : Jeanbrun, Denormandie ou LMNP ?
Contrairement à ce qu'on lit souvent, le Jeanbrun s'applique partout en France — y compris en B2 et C. La vraie contrainte locale, c'est le plafond de loyer (décote de 15 à 45 % par rapport au marché). Comparaison sur 130 000 € à Poitiers.
Denormandie : les 7 mois qui restent pour signer
Le Denormandie s'éteint le 31 décembre 2026 : seul l'acte authentique signé avant cette date ouvre droit à la réduction. Entre la recherche du bien et la signature notariale, le délai minimal est de 5 à 6 mois. Le calendrier étape par étape.
Jeanbrun 2026 : l'investissement neuf redémarre
Après deux ans sans dispositif fiscal pour l'immobilier neuf, le plan Relance logement (Jeanbrun) relance les investisseurs particuliers. Sur un appartement de 200 000 € en zone B1, la déduction annuelle atteint 7 000 €, soit environ 2 800 € d'économies fiscales à TMI 30 %.
IFI 2026 : vos biens locatifs sont-ils déclarés ?
L'IFI — impôt sur la fortune immobilière — frappe les patrimoines nets dépassant 1 300 000 €. Vos investissements LMNP, Jeanbrun et Denormandie entrent dans la base. Sur 1 430 000 € nets, la facture est de 3 410 €.
Denormandie : louer à un proche, les règles en 2026
Louer son bien Denormandie à son fils ou à sa fille est légal — à condition que le proche dispose de son propre foyer fiscal et respecte les plafonds de ressources. En zone B1, le revenu fiscal de référence maximum pour une personne seule est de 36 820 €.
LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel, le calcul qui décide
Micro-BIC ou régime réel en LMNP ? Le micro-BIC abat 50 % de vos loyers sans calcul. Le régime réel déduit tout — intérêts, taxe foncière, amortissement. Pour 9 000 € de loyers avec un emprunt en cours, l'écart dépasse 2 000 € d'impôts par an.
Jeanbrun dans l'ancien : rénover pour déduire en 2026
Le plan Relance logement s'applique aussi à l'immobilier ancien, à condition de rénover jusqu'au DPE A ou B avec au moins 30 % du prix en travaux. Les taux sont inférieurs au neuf — 3 % au secteur intermédiaire — mais le prix d'entrée peut l'être tout autant.
Jeanbrun VEFA : de la signature à la première réduction
Entre la signature du contrat de réservation et la première réduction d'impôt Jeanbrun sur votre avis d'imposition, il se passe en moyenne trois ans. Deux dates comptent : l'acte authentique (pas la réservation) et la première mise en location.
Jeanbrun ou Denormandie : lequel choisir en 2026 ?
Jeanbrun ou Denormandie ? Le premier déduit 7 000 € de vos revenus fonciers chaque année ; le second soustrait 3 600 € directement de votre impôt. À TMI 30 %, la différence est de 296 €/an. Le point de bascule se situe autour de TMI 34 %.
Jeanbrun bailleur : déduire jusqu'à 10 700 € par an
Le plan Relance logement (Jeanbrun) instaure un statut de bailleur privé qui permet de déduire jusqu'à 12 000 € par an de vos loyers — dont une part du prix d'achat — et d'imputer jusqu'à 10 700 € de déficit sur votre revenu global.
Louer en courte durée : l'obligation Declaloc au 20 mai
Au 20 mai 2026, toute annonce de location touristique doit afficher un numéro Declaloc — sans quoi la plateforme la retire. Qui est concerné, comment s'enregistrer, et ce que ça change pour vos revenus LMNP.
Loyers meublés : pourquoi 18,6 % de prélèvements en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, la CSG sur les revenus meublés LMNP est passée de 9,2 % à 10,6 %. Total : 18,6 % de prélèvements sociaux sur le BIC, contre 17,2 % pour les loyers nus. Ce que ça change sur votre déclaration.
Denormandie 2026 : ce que ça coûte vraiment par mois
Pour un T3 à rénover à 125 000 € dans une ville Denormandie de zone B1, l'effort d'épargne mensuel passe de 175 € à zéro une fois la réduction d'impôt intégrée. Le calcul, poste par poste.
Jeanbrun : quand et comment l'avantage arrive sur votre déclaration
Pas d'avance de 60 % en janvier façon Pinel — le Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt mais un amortissement. L'avantage passe par la déclaration annuelle de revenus fonciers. Voici le calendrier réel.
LMNP en résidence services : récupérer la TVA dès l'achat
Acheter un studio en résidence étudiante à 240 000 € TTC, c'est payer 40 000 € de TVA que l'État vous rembourse en quelques mois. Un avantage peu connu du LMNP en résidence services.
Jeanbrun : maison individuelle bientôt éligible ?
Le Jeanbrun exclut aujourd'hui les maisons individuelles. Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 propose d'y remédier — et d'abaisser le seuil de travaux dans l'ancien à 20 %.
LMNP : suis-je redevable de la CFE ?
Vous louez en meublé et vous vous demandez si vous devez payer la CFE ? Quatre questions suffisent à le savoir. Barème 2026, cas particuliers et idées reçues.
Démembrement : transmettre un bien et payer moins de droits
Donner la nue-propriété d'un bien plutôt que sa pleine propriété peut diviser par trois les droits de succession. Sur 500 000 €, l'économie dépasse souvent 60 000 €.
Acheter dans le neuf : 2 à 3 % de frais de notaire en 2026
Acheter dans le neuf coûte 2 à 3 % en frais de notaire, là où l'ancien en demande 7 à 8 %. Sur 220 000 €, c'est environ 11 000 € d'écart. Voici pourquoi.
SCPI ou LMNP : qui paie le moins d'impôts en 2026 ?
SCPI et LMNP semblent proches, mais leur fiscalité diverge. Pour 100 000 € à TMI 30 %, l'écart de revenu net atteint 520 € par an. Voici la comparaison.
DPE classe G : louer est interdit depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, environ 600 000 logements ne peuvent plus être loués : ceux classés G au DPE. La classe F suit en 2028. Voici qui est concerné.
PTZ 2026 : disponible partout pour acheter neuf
Depuis avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) finance à nouveau l'achat neuf partout en France, maisons incluses. Jusqu'à 50 % du prix selon votre situation.
Augmenter le loyer en 2026 : la règle simple de l'IRL
Vous pouvez augmenter votre loyer chaque année — mais avec une règle précise, l'IRL. Voici comment la calculer, et les cas où la révision est interdite.
Loyers meublés : qui paie les 18,6 % de prélèvements ?
Sur des loyers meublés, vous payez 18,6 % de prélèvements sociaux en plus de votre impôt depuis 2026 — contre 17,2 % en location nue. Sauf en LMNP au régime réel, où l'amortissement les ramène souvent à zéro. Voici comment.
Jeanbrun 2026 : 6 conditions pour être éligible
Le Jeanbrun s'applique au logement neuf comme à l'ancien rénové, mais à six conditions cumulatives. Pas de gate de zone : c'est national. Voici la grille à vérifier avant de signer.
Denormandie 2026 : à qui louer, et à quel loyer ?
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, votre loyer et le revenu de votre locataire doivent rester sous des plafonds. Voici les chiffres 2026, par zone.
Denormandie 2026 : dans quelles villes investir ?
La réduction d'impôt Denormandie ne concerne que les villes désignées par l'État pour leur rénovation. Plus de 240 communes sont concernées. Voici comment vérifier la vôtre.
Loyers meublés : ce que vous pouvez déduire en 2026
Au régime réel, le LMNP permet de déduire la quasi-totalité de vos dépenses. Voici la liste précise des charges, et l'effet sur votre impôt en 2026.
Jeanbrun 2026 : 9 ou 12 ans, et un taux fixé par le régime locatif
Pas de 6 ans : l'engagement Jeanbrun est de 9 ou 12 ans. Et le taux n'est pas un total appliqué au prix (12/18/21 %, ça c'est le Pinel), c'est un taux annuel d'amortissement fixé par votre régime locatif. Voici la grille correcte.
Denormandie 2026 : quels travaux ouvrent la réduction ?
Pour bénéficier du Denormandie, vos travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et appartenir à des catégories précises. Voici lesquelles, et les pièges à éviter.
Jeanbrun 2026 : à qui louer, et à quel loyer ?
Les plafonds Jeanbrun ne sont pas calés sur ceux du Pinel : la logique est une décote par rapport au loyer de marché local (−15, −30 ou −45 % selon le régime). Voici la mécanique, ce qui est acquis, et ce qui reste à fixer par décret.
Loyers meublés : comment calculer vos amortissements
L'amortissement, c'est la déduction comptable qui annule souvent toute imposition de vos loyers meublés. Voici comment le calculer poste par poste, sans expert-comptable.
Loyers meublés : la déclaration simple sous 77 700 €
Si vos loyers meublés restent sous 77 700 € par an, vous bénéficiez d'un régime ultra-simple : 50 % de vos recettes ne sont jamais taxées. Voici comment déclarer.
Loyers meublés au régime réel : remplir le 2031 en 2026
Au-dessus de 77 700 € de loyers meublés, ou si vous l'avez choisi, vous passez au régime réel. Cela demande un formulaire 2031 chaque année. Voici comment.
Locations Airbnb : la loi Le Meur change la donne en 2026
Si vous louez en courte durée (Airbnb, gîte non classé), la loi Le Meur a réduit votre abattement fiscal à 30 % depuis 2025. Voici l'impact concret pour vous.
Jeanbrun 2026 : l'amortissement fiscal du neuf, sans Pinel
Beaucoup d'articles décrivent encore le Jeanbrun comme une « réduction d'impôt 12/18/21 % » — c'est faux. Le statut du bailleur privé est un amortissement annuel déduit des revenus fonciers. Mécanique, exemple à 200 000 €.
Malraux ou Monuments Historiques : lequel choisir ?
Vous voulez rénover un bien classé ? Deux régimes existent : Malraux (réduction d'impôt) ou Monuments Historiques (déduction). Voici lequel choisir selon votre situation.
Déficit foncier 2026 : quels travaux passent en charge ?
Tous les travaux ne baissent pas votre impôt foncier. Réparation et amélioration : oui. Agrandissement : non. Voici la frontière exacte, exemples à l'appui.
Résidence services : les 5 erreurs à éviter
L'investissement en résidence services attire par sa simplicité. Mais 5 erreurs récurrentes peuvent transformer un placement sûr en mauvaise affaire.
LMNP ou location nue : 1 888 € d'écart par an
Même bien, même loyer : à TMI 30 %, l'écart d'imposition entre LMNP (meublé) et location nue atteint 1 888 € par an. Voici le détail des deux régimes.
Loyers en location nue : remplir le 2044 en 2026
Si vous louez nu, deux régimes sont possibles : micro-foncier (simple) ou réel (déductions). Voici lequel choisir et comment remplir votre déclaration 2026.
Denormandie 2026 : jusqu'à 21 % d'impôt sur l'ancien
Le Denormandie offre la même réduction d'impôt que le Jeanbrun (jusqu'à 21 %), mais sur l'ancien rénové dans certaines villes. Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2026.
Vendre un bien LMNP en 2026 : la réforme qui change la donne
Depuis le 15 février 2025, les amortissements du bâti sont réintégrés dans la plus-value LMNP à la revente. Sur un bien acheté 200 000 € et revendu 230 000 €, l'impôt passe d'environ 8 700 € à 28 700 €. Les résidences universitaires, seniors et EHPAD en sont exemptées.
LMNP ou LMP : à quel seuil basculez-vous ?
Le statut LMNP repose sur deux seuils : 23 000 € de loyers maximum, et moins de 50 % de votre revenu global. Comprendre ces plafonds avant de se lancer.