Actualités de l'investissement immobilier
Dispositifs fiscaux, marché du neuf, conseils pratiques : restez informé pour investir en connaissance de cause.
Denormandie : passer de 6 à 9 ou 12 ans, le calcul
En 2025 et 2026, les premiers engagements Denormandie de six ans arrivent à terme. Prolonger de 6 à 9 ans décroche 12 000 € de réduction supplémentaire sur 200 000 € — au même rythme qu'avant. De 9 à 12 ans : 6 000 € supplémentaires mais deux fois moins par année. Mode d'emploi de la prorogation.
LMNP : réparer ou améliorer, deux fiscalités différentes
En LMNP au régime réel, un chauffe-eau remplacé (1 800 €) se déduit cette année. Une cuisine refaite à neuf (9 000 €) s'amortit sur 10 ans. À TMI 30 %, la différence d'économie fiscale dès l'année des travaux peut dépasser 2 000 €. La règle qui sépare les deux : maintien en état ou création de valeur nouvelle.
LMNP : la fiscalité pendant une vacance locative
En LMNP au régime réel, deux mois de vacance entre deux locataires ne créent pas d'impôt supplémentaire. Les charges restent déductibles et l'amortissement non utilisé va en « stock » — reportable indéfiniment sur les futurs bénéfices meublés. Sur 180 000 € à Nantes, deux mois vides mettent 4 990 € en report sans les perdre.
LMNP : louer à sa famille, les règles en 2026
En LMNP, aucun texte de loi n'interdit de louer meublé à votre enfant, vos parents ou vos frères et sœurs. La seule limite : le locataire ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal. Sur 140 000 € à Bordeaux, le régime réel LMNP ramène l'impôt à zéro — même avec un proche comme locataire.
LMNP et bail mobilité 2026 : même impôt, plus de souplesse
Le bail mobilité (loi ELAN 2018) vous permet de louer un logement meublé de 1 à 10 mois à un stagiaire, un étudiant ou un salarié en mission temporaire — avec la même fiscalité LMNP qu'un bail classique. Au régime réel, l'amortissement efface l'impôt que le bail dure 5 mois ou 12. Voici les règles et un exemple chiffré sur 150 000 €.
Jeanbrun : vendre avant 9 ans, combien ça coûte ?
Vendre un logement Jeanbrun avant 9 ans déclenche deux impositions simultanées : la reprise de toutes les déductions prises (à votre TMI + prélèvements sociaux) et l'impôt sur la plus-value. Sur 200 000 € vendu à l'an 3, la facture fiscale peut dépasser 11 000 €. Les cas de force majeure — décès, invalidité, licenciement — permettent d'éviter la reprise.
LMNP 2026 : garantie loyers impayés, déductible ou pas ?
En LMNP au régime réel, la prime GLI est déductible du BIC. Sur 7 200 € de loyers et une GLI à 3 %, le coût net tombe à 111 €/an à TMI 30 % — contre 216 € plein au micro-BIC. Mais la loi ALUR-ELAN interdit de cumuler GLI et caution solidaire, sauf pour un étudiant.
SCI et Jeanbrun : louer nu à plusieurs en 2026
Vous êtes deux ou trois à vouloir investir ensemble dans du locatif neuf. Contrairement au LMNP, le Jeanbrun est pleinement compatible avec une SCI à l'IR. Sur 300 000 € à trois en secteur intermédiaire, chaque associé déduit 2 800 €/an de ses revenus fonciers. Voici comment la transparence fiscale de la SCI transmet l'amortissement à chaque déclaration.
Jeanbrun ancien : l'Assemblée vote l'assouplissement
Le 28 mai 2026, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une PPL qui supprime tout seuil de travaux dans le Jeanbrun ancien, assouplit l'exigence DPE et réintègre les maisons individuelles. Le texte doit encore passer au Sénat.
Jeanbrun + LLI : moins de TVA et taxe foncière exonérée
Pour un T2 neuf à 200 000 € HT en zone B1, cumuler Jeanbrun et LLI (Logement Locatif Intermédiaire) représente 40 000 € d'avantages supplémentaires : 20 000 € de TVA économisée dès l'achat et 20 000 € de taxe foncière exonérée sur 20 ans — avant même l'amortissement Jeanbrun.
SCI et LMNP : le piège fiscal à éviter
Une SCI qui loue meublé n'est pas un LMNP. Elle perd son caractère civil et bascule à l'impôt sur les sociétés dès que la location meublée dépasse 10 % de ses recettes — sans les abattements de plus-value réservés aux particuliers. Sur 200 000 € revendu après 20 ans, la différence atteint 50 000 €.
DPE 2026 : 850 000 logements changent de classe
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements ont changé de classe automatiquement — dont beaucoup de passoires thermiques qui sortent du statut G.
Crédit locatif 2026 : le taux d'usure ne bloque plus
En Q2 2026, le taux d'usure pour un prêt de plus de 20 ans est à 5,19 % — 130 points de base au-dessus des taux pratiqués. Ce n'était pas le cas en 2022. Voici ce que ça change pour financer un Jeanbrun ou un LMNP.
Jeanbrun en ville encadrée : deux plafonds en 2026
Dans les villes avec encadrement des loyers — Paris, Lyon, Bordeaux, Lille — un investisseur Jeanbrun fait face à deux plafonds simultanément. À Paris (zone A bis), c'est le Jeanbrun (19,71 €/m²) qui est toujours plus restrictif. À Lyon ou Bordeaux, l'encadrement peut parfois s'imposer selon le type de bien.
LMNP résidence gérée : amortissement sans réintégration
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente — sauf pour les résidences gérées (EHPAD, séniors, étudiantes). Sur un studio à 180 000 € vendu après 10 ans, l'exemption peut représenter 16 000 € d'impôts évités.
Travaux énergie : le déficit foncier doublé jusqu'en 2027
Le plafond de déficit foncier imputable sur votre revenu global est doublé à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique — prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Sur 35 000 € de travaux isolation et chauffage à TMI 30 %, l'économie immédiate est de 6 420 € au lieu de 3 210 €.
Jeanbrun à crédit : taux 3,2 % et intérêts déductibles
Pour un T2 neuf à 200 000 € en Jeanbrun intermédiaire (zone B1), l'effort mensuel hors capital remboursé est d'environ 164 €. C'est la fiscalité qui creuse cet écart : les 6 300 € d'intérêts de la première année sont déductibles des revenus fonciers, et l'amortissement Jeanbrun accumulé efface l'impôt dès que les intérêts baissent.
Jeanbrun : secteur social ou intermédiaire, quel avantage ?
Le secteur social donne un taux de déduction de 4,5 % contre 3,5 % en intermédiaire — mais il réduit aussi votre loyer de 30 %. Dans la plupart des configurations, la déduction est plafonnée par votre résultat positif : les trois secteurs aboutissent au même impôt. La seule variable qui reste, c'est combien de loyer vous encaissez.
LMNP en indivision : déclarer à deux propriétaires
En indivision à 50/50, vous ne déclarez pas ensemble les 12 000 € de loyers : chacun déclare sa quote-part de 6 000 €. Le seuil micro-BIC, le régime réel et l'amortissement s'apprécient individuellement. Sur 180 000 € financé à crédit, le résultat BIC est souvent nul.
Appartement neuf : LMNP meublé ou Jeanbrun nu en 2026 ?
Pour un T2 neuf à 200 000 €, louer meublé (LMNP) ou nu (Jeanbrun) change peu fiscalement à TMI 30 % — mais tout change sur le loyer encaissé, la gestion et le traitement à la revente. Le calcul qui décide.
LMNP colocation meublée : les règles fiscales en 2026
En colocation meublée, vous êtes un LMNP unique : le seuil micro-BIC de 77 700 € s'apprécie sur le total de tous vos loyers, l'amortissement porte sur la maison entière, et le régime réel efface souvent l'impôt intégralement. La Declaloc du 20 mai ne vous concerne pas.
LMNP revente : micro-BIC ou réel, l'impact sur la plus-value
Si vous avez déclaré en micro-BIC avant de passer au régime réel, seuls les amortissements des années au réel entrent dans la base de réintégration à la revente. Les années micro-BIC sont exemptées — confirmé par le rescrit BOFiP BOI-RES-RFPI-000242 de décembre 2025 et la réponse ministérielle de mars 2026.
LMNP ou LMP en 2026 : le seuil qui change tout
LMNP et LMP ne se distinguent pas par une déclaration volontaire — ils résultent de trois conditions légales cumulatives. Avec la hausse des prélèvements sociaux LMNP à 18,6 % en 2026, le comparatif avec les cotisations SSI du LMP (35–45 %) a changé.
Investir en zone B2 en 2026 : Jeanbrun, Denormandie ou LMNP ?
Contrairement à ce qu'on lit souvent, le Jeanbrun s'applique partout en France — y compris en B2 et C. La vraie contrainte locale, c'est le plafond de loyer (décote de 15 à 45 % par rapport au marché). Comparaison sur 130 000 € à Poitiers.
Denormandie : les 7 mois qui restent pour signer
Le Denormandie s'éteint le 31 décembre 2026 : seul l'acte authentique signé avant cette date ouvre droit à la réduction. Entre la recherche du bien et la signature notariale, le délai minimal est de 5 à 6 mois. Le calendrier étape par étape.
Jeanbrun 2026 : l'investissement neuf redémarre
Après deux ans sans dispositif fiscal pour l'immobilier neuf, le plan Relance logement (Jeanbrun) relance les investisseurs particuliers. Sur un appartement de 200 000 € en zone B1, la déduction annuelle atteint 7 000 €, soit environ 2 800 € d'économies fiscales à TMI 30 %.
IFI 2026 : vos biens locatifs sont-ils déclarés ?
L'IFI — impôt sur la fortune immobilière — frappe les patrimoines nets dépassant 1 300 000 €. Vos investissements LMNP, Jeanbrun et Denormandie entrent dans la base. Sur 1 430 000 € nets, la facture est de 3 410 €.
Denormandie : louer à un proche, les règles en 2026
Louer son bien Denormandie à son fils ou à sa fille est légal — à condition que le proche dispose de son propre foyer fiscal et respecte les plafonds de ressources. En zone B1, le revenu fiscal de référence maximum pour une personne seule est de 36 820 €.
LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel, le calcul qui décide
Micro-BIC ou régime réel en LMNP ? Le micro-BIC abat 50 % de vos loyers sans calcul. Le régime réel déduit tout — intérêts, taxe foncière, amortissement. Pour 9 000 € de loyers avec un emprunt en cours, l'écart dépasse 2 000 € d'impôts par an.
Jeanbrun dans l'ancien : rénover pour déduire en 2026
Le plan Relance logement s'applique aussi à l'immobilier ancien, à condition de rénover jusqu'au DPE A ou B avec au moins 30 % du prix en travaux. Les taux sont inférieurs au neuf — 3 % au secteur intermédiaire — mais le prix d'entrée peut l'être tout autant.
Jeanbrun VEFA : de la signature à la première réduction
Entre la signature du contrat de réservation et la première réduction d'impôt Jeanbrun sur votre avis d'imposition, il se passe en moyenne trois ans. Deux dates comptent : l'acte authentique (pas la réservation) et la première mise en location.
Jeanbrun ou Denormandie : lequel choisir en 2026 ?
Jeanbrun ou Denormandie ? Le premier déduit 7 000 € de vos revenus fonciers chaque année ; le second soustrait 3 600 € directement de votre impôt. À TMI 30 %, la différence est de 296 €/an. Le point de bascule se situe autour de TMI 34 %.
Jeanbrun bailleur : déduire jusqu'à 10 700 € par an
Le plan Relance logement (Jeanbrun) instaure un statut de bailleur privé qui permet de déduire jusqu'à 12 000 € par an de vos loyers — dont une part du prix d'achat — et d'imputer jusqu'à 10 700 € de déficit sur votre revenu global.
Louer en courte durée : l'obligation Declaloc au 20 mai
Au 20 mai 2026, toute annonce de location touristique doit afficher un numéro Declaloc — sans quoi la plateforme la retire. Qui est concerné, comment s'enregistrer, et ce que ça change pour vos revenus LMNP.
Loyers meublés : pourquoi 18,6 % de prélèvements en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, la CSG sur les revenus meublés LMNP est passée de 9,2 % à 10,6 %. Total : 18,6 % de prélèvements sociaux sur le BIC, contre 17,2 % pour les loyers nus. Ce que ça change sur votre déclaration.
Denormandie 2026 : ce que ça coûte vraiment par mois
Pour un T3 à rénover à 125 000 € dans une ville Denormandie de zone B1, l'effort d'épargne mensuel passe de 175 € à zéro une fois la réduction d'impôt intégrée. Le calcul, poste par poste.
Jeanbrun : quand et comment l'avantage arrive sur votre déclaration
Pas d'avance de 60 % en janvier façon Pinel — le Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt mais un amortissement. L'avantage passe par la déclaration annuelle de revenus fonciers. Voici le calendrier réel.
LMNP en résidence services : récupérer la TVA dès l'achat
Acheter un studio en résidence étudiante à 240 000 € TTC, c'est payer 40 000 € de TVA que l'État vous rembourse en quelques mois. Un avantage peu connu du LMNP en résidence services.
Jeanbrun : maison individuelle bientôt éligible ?
Le Jeanbrun exclut aujourd'hui les maisons individuelles. Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 propose d'y remédier — et d'abaisser le seuil de travaux dans l'ancien à 20 %.
LMNP : suis-je redevable de la CFE ?
Vous louez en meublé et vous vous demandez si vous devez payer la CFE ? Quatre questions suffisent à le savoir. Barème 2026, cas particuliers et idées reçues.
Démembrement : transmettre un bien et payer moins de droits
Donner la nue-propriété d'un bien plutôt que sa pleine propriété peut diviser par trois les droits de succession. Sur 500 000 €, l'économie dépasse souvent 60 000 €.
Acheter dans le neuf : 2 à 3 % de frais de notaire en 2026
Acheter dans le neuf coûte 2 à 3 % en frais de notaire, là où l'ancien en demande 7 à 8 %. Sur 220 000 €, c'est environ 11 000 € d'écart. Voici pourquoi.
SCPI ou LMNP : qui paie le moins d'impôts en 2026 ?
SCPI et LMNP semblent proches, mais leur fiscalité diverge. Pour 100 000 € à TMI 30 %, l'écart de revenu net atteint 520 € par an. Voici la comparaison.
DPE classe G : louer est interdit depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, environ 600 000 logements ne peuvent plus être loués : ceux classés G au DPE. La classe F suit en 2028. Voici qui est concerné.
PTZ 2026 : disponible partout pour acheter neuf
Depuis avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) finance à nouveau l'achat neuf partout en France, maisons incluses. Jusqu'à 50 % du prix selon votre situation.
Augmenter le loyer en 2026 : la règle simple de l'IRL
Vous pouvez augmenter votre loyer chaque année — mais avec une règle précise, l'IRL. Voici comment la calculer, et les cas où la révision est interdite.
Loyers meublés : qui paie les 17,2 % de prélèvements ?
Sur des loyers meublés, vous payez 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de votre impôt. Sauf en LMNP au régime réel, où l'amortissement les ramène souvent à zéro. Voici comment.
Jeanbrun 2026 : 6 conditions pour être éligible
Le Jeanbrun s'applique au logement neuf comme à l'ancien rénové, mais à six conditions cumulatives. Pas de gate de zone : c'est national. Voici la grille à vérifier avant de signer.
Denormandie 2026 : à qui louer, et à quel loyer ?
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie, votre loyer et le revenu de votre locataire doivent rester sous des plafonds. Voici les chiffres 2026, par zone.
Denormandie 2026 : dans quelles villes investir ?
La réduction d'impôt Denormandie ne concerne que les villes désignées par l'État pour leur rénovation. Plus de 240 communes sont concernées. Voici comment vérifier la vôtre.
Loyers meublés : ce que vous pouvez déduire en 2026
Au régime réel, le LMNP permet de déduire la quasi-totalité de vos dépenses. Voici la liste précise des charges, et l'effet sur votre impôt en 2026.
Jeanbrun 2026 : 9 ou 12 ans, et un taux fixé par le régime locatif
Pas de 6 ans : l'engagement Jeanbrun est de 9 ou 12 ans. Et le taux n'est pas un total appliqué au prix (12/18/21 %, ça c'est le Pinel), c'est un taux annuel d'amortissement fixé par votre régime locatif. Voici la grille correcte.
Denormandie 2026 : quels travaux ouvrent la réduction ?
Pour bénéficier du Denormandie, vos travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et appartenir à des catégories précises. Voici lesquelles, et les pièges à éviter.
Jeanbrun 2026 : à qui louer, et à quel loyer ?
Les plafonds Jeanbrun ne sont pas calés sur ceux du Pinel : la logique est une décote par rapport au loyer de marché local (−15, −30 ou −45 % selon le régime). Voici la mécanique, ce qui est acquis, et ce qui reste à fixer par décret.
Loyers meublés : comment calculer vos amortissements
L'amortissement, c'est la déduction comptable qui annule souvent toute imposition de vos loyers meublés. Voici comment le calculer poste par poste, sans expert-comptable.
Loyers meublés : la déclaration simple sous 77 700 €
Si vos loyers meublés restent sous 77 700 € par an, vous bénéficiez d'un régime ultra-simple : 50 % de vos recettes ne sont jamais taxées. Voici comment déclarer.
Loyers meublés au régime réel : remplir le 2031 en 2026
Au-dessus de 77 700 € de loyers meublés, ou si vous l'avez choisi, vous passez au régime réel. Cela demande un formulaire 2031 chaque année. Voici comment.
Locations Airbnb : la loi Le Meur change la donne en 2026
Si vous louez en courte durée (Airbnb, gîte non classé), la loi Le Meur a réduit votre abattement fiscal à 30 % depuis 2025. Voici l'impact concret pour vous.
Jeanbrun 2026 : l'amortissement fiscal du neuf, sans Pinel
Beaucoup d'articles décrivent encore le Jeanbrun comme une « réduction d'impôt 12/18/21 % » — c'est faux. Le statut du bailleur privé est un amortissement annuel déduit des revenus fonciers. Mécanique, exemple à 200 000 €.
Malraux ou Monuments Historiques : lequel choisir ?
Vous voulez rénover un bien classé ? Deux régimes existent : Malraux (réduction d'impôt) ou Monuments Historiques (déduction). Voici lequel choisir selon votre situation.
Déficit foncier 2026 : quels travaux passent en charge ?
Tous les travaux ne baissent pas votre impôt foncier. Réparation et amélioration : oui. Agrandissement : non. Voici la frontière exacte, exemples à l'appui.
Résidence services : les 5 erreurs à éviter
L'investissement en résidence services attire par sa simplicité. Mais 5 erreurs récurrentes peuvent transformer un placement sûr en mauvaise affaire.
LMNP ou location nue : 1 888 € d'écart par an
Même bien, même loyer : à TMI 30 %, l'écart d'imposition entre LMNP (meublé) et location nue atteint 1 888 € par an. Voici le détail des deux régimes.
Loyers en location nue : remplir le 2044 en 2026
Si vous louez nu, deux régimes sont possibles : micro-foncier (simple) ou réel (déductions). Voici lequel choisir et comment remplir votre déclaration 2026.
Denormandie 2026 : jusqu'à 21 % d'impôt sur l'ancien
Le Denormandie offre la même réduction d'impôt que le Jeanbrun (jusqu'à 21 %), mais sur l'ancien rénové dans certaines villes. Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2026.
Vendre un bien LMNP en 2026 : la réforme qui change la donne
Depuis 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Sur un bien acheté 200 000 € et revendu 230 000 €, l'impôt grimpe nettement.
LMNP ou LMP : à quel seuil basculez-vous ?
Le statut LMNP repose sur deux seuils : 23 000 € de loyers maximum, et moins de 50 % de votre revenu global. Comprendre ces plafonds avant de se lancer.