Depuis le 21 février 2026, les programmes de logements neufs intéressent à nouveau les investisseurs particuliers. La raison est précise : le plan Relance logement — connu sous le nom Jeanbrun, du député rapporteur du texte — a comblé le vide laissé par la fin du Pinel. Sur un appartement de 200 000 € en zone B1, la déduction annuelle atteint 7 000 €, soit environ 2 800 € d'économies fiscales par anà TMI 30 %. Voici ce qui a changé, pourquoi maintenant, et comment vérifier que le calcul tient pour votre situation.
Deux ans sans dispositif neuf : le vide post-Pinel
Le Pinel — la réduction d'impôt forfaitaire sur les logements neufs loués sous plafonds — s'est éteint au 31 décembre 2024 après dix ans d'existence. Pendant toute l'année 2025, il n'existait plus aucun régime fiscal spécifique pour inciter un particulier à acheter dans le neuf pour louer. Les investisseurs individuels, qui représentaient jusqu'à 40 % des réservations chez certains promoteurs, se sont quasi-absents du marché.
Le résultat a été mécanique : sans avantage fiscal, la rentabilité brute d'un logement neuf — souvent inférieure à 3 % en zone tendue à cause d'un prix au mètre carré plus élevé que l'ancien — ne justifiait plus l'immobilisation de capital sur 9 à 12 ans. L'immobilier meublé (LMNP — loueur en meublé non professionnel, c'est-à-dire toute personne qui loue un logement avec mobilier) a absorbé une partie de la demande, mais l'immobilier neuf nu attendait un signal.
Le plan Relance logement : le successeur du Pinel, mais différent
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (legifrance.gouv.fr) crée le statut de bailleur privédans le cadre du plan Relance logement. Le principe est différent du Pinel : il ne s'agit plus d'une réduction d'impôt forfaitaire calculée sur le prix d'achat, mais d'une déduction de revenus — une somme soustraite chaque année de vos revenus fonciers (revenus issus de la location nue, sans mobilier), ce qui diminue votre base imposable et votre impôt dans des proportions directement liées à votre tranche marginale.
Les taux de déduction annuels sont calculés sur le prix d'achat, selon le niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer :
| Secteur | Taux annuel | Plafond / an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,50 % | 8 000 € |
| Social | 4,50 % | 10 000 € |
| Très social | 5,50 % | 12 000 € |
Le dispositif est accessible aux acquisitions signées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, uniquement en zones A bis, A et B1 — soit Paris et sa petite couronne, les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Toulouse, Marseille) et les agglomérations intermédiaires (Nantes, Rennes, Strasbourg, Grenoble, Montpellier). L'engagement de location minimal est de 9 ans(info.gouv.fr — Dispositif Relance logement : ce qu'il faut retenir).
Le calcul concret : 200 000 € en zone B1
Prenons un T2 de 50 m² acquis 200 000 € à Nantes ou Montpellier, loué en secteur intermédiaire.
- Déduction Jeanbrun annuelle : 3,5 % × 200 000 € = 7 000 €
- Loyers annuels perçus (plafond intermédiaire zone B1) : environ 6 000 €
- Autres charges déductibles (taxe foncière, assurance, frais de gestion) : environ 2 000 €
Total des déductions : 7 000 + 2 000 = 9 000 €, sous le plafond global de 12 000 € par an. Revenus fonciers nets : 6 000 − 9 000 = −3 000 €. Ce solde négatif est un déficit foncier— c'est-à-dire que vos charges déductibles dépassent vos loyers, et la différence vient réduire votre revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an (article 156 I du CGI — Code général des impôts — legifrance.gouv.fr).
Résultat à TMI 30 % (taux marginal d'imposition — la tranche la plus haute de votre barème) :
- Économie d'IR sur les 6 000 € de loyers qui ne sont plus taxés : 6 000 × 30 % = 1 800 €
- Économie d'IR sur le déficit imputé (3 000 € × 30 %) : 900 €
- Économie de prélèvements sociaux sur les 6 000 € de loyers (17,2 %) : 1 032 €
Avantage fiscal total : environ 2 800 € par an, ou environ 233 € par mois — directement liés à la déduction Jeanbrun, en sus des déductions classiques (intérêts du crédit, taxe foncière, assurance) dont vous bénéficieriez de toute façon.
Remarque importante. Le Jeanbrun est un dispositif de location nue — le logement doit être loué sans mobilier. Si vous préférez la location meublée (LMNP), les deux régimes ne sont pas cumulables sur le même bien. Dans un logement neuf, le choix entre LMNP et Jeanbrun dépend de votre TMI, de votre capacité à meubler le bien et de votre horizon de détention. Notre simulateur compare les deux options avec vos propres chiffres.
Pourquoi 2026 et pas avant : trois facteurs qui s'alignent
Le retour des investisseurs dans le neuf ne s'explique pas seulement par Jeanbrun. Trois éléments convergent simultanément.
- Un dispositif fiscal clairement calibré. Contrairement au Pinel — dont les taux avaient été réduits en 2023 et 2024 avant l'extinction — le Jeanbrun fixe des taux stables jusqu'en 2028. Pas de risque de coupes en cours d'engagement pour les acquisitions déjà signées (info.gouv.fr).
- Des taux d'emprunt stabilisés. Après les hausses de 2022 et 2023, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés à des niveaux permettant de modéliser l'effort d'épargne sur la durée. La visibilité financière est revenue.
- Des logements neufs déjà conformes RE2020. Tout logement neuf livré en 2026 affiche un DPE — diagnostic de performance énergétique, le classement A à G — de classe A ou B. Aucun risque de déclassement thermique, aucune obligation de travaux à anticiper — un avantage décisif face aux passoires de l'ancien (classes F et G) dont les nouvelles locations sont interdites depuis janvier 2025 (service-public.fr — DPE et rénovation énergétique).
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Avant de réserver un appartement, trois conditions méritent vérification rigoureuse — un contrat de réservation n'est pas l'acte déclencheur de l'éligibilité : seul l'acte authentique notarié, signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ancre vos droits (loi n° 2026-103 — legifrance.gouv.fr).
- La zone du bien. Les zones B2 et C sont exclues du Jeanbrun. Rennes (B1) est éligible ; Le Mans (B2) ne l'est pas. Vérifiez la zone sur le simulateur officiel avant toute démarche.
- Le plafond d'investissement. La déduction est calculée sur 300 000 € maximum par contribuable et par an. Un appartement à 350 000 € ouvre des droits identiques à un appartement à 300 000 €.
- Votre TMI réel. Le Jeanbrun est une déduction de revenus — son avantage est proportionnel à votre tranche marginale. À TMI 11 %, il reste intéressant ; à TMI 30 % ou 41 %, il est nettement plus puissant qu'une réduction forfaitaire de type Pinel. Notre simulateur calcule l'avantage personnalisé.
Pour le détail complet du mécanisme — plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, et comparaison avec le Denormandie — consultez notre guide Jeanbrun.