Vous venez de signer chez le notaire pour un appartement meublé à 200 000 € dans l'ancien. La facture d'acquisition approche 14 000 € — soit 7 % du prix. Beaucoup d'investisseurs les considèrent comme un coût perdu, définitivement absorbé. En LMNP — loueur en meublé non professionnel, c'est vous dès que vous louez un logement meublé — au régime réel, ces 14 000 € sont fiscalement récupérables : déduits de votre résultat BIC, ils représentent 6 804 € d'impôt économisé à TMI 30 %. En micro-BIC ou en Jeanbrun, vous n'avez pas ce choix.
Ce que recouvrent les 14 000 € de frais d'acquisition
Les frais dits « de notaire » dans l'ancien représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat selon les départements. Pour un appartement à 200 000 €, voici la décomposition habituelle (source : Notaires de France, notaires.fr) :
| Composante | % du prix | Montant estimé |
|---|---|---|
| Droits de mutation (taxe publicitaire foncière) | 5,8 % | 11 600 € |
| Émoluments du notaire | ~0,8 % | 1 600 € |
| Débours et formalités | ~0,4 % | 800 € |
| Total frais d'acquisition | ~7 % | 14 000 € |
Environ 80 % de cette somme correspond aux droits de mutation reversés à l'État et aux collectivités, pas à la rémunération du notaire. Ce sont néanmoins des sommes que vous avancez intégralement à la signature.
En LMNP au régime réel : deux options pour les déduire
Le BOFiP — bulletin officiel des finances publiques, la doctrine administrative qui précise comment s'applique la loi (bofip.impots.gouv.fr, BOI-BIC-CHG-30-10) — prévoit deux options pour les frais d'acquisition d'un immeuble en BIC (bénéfices industriels et commerciaux — le régime fiscal de la location meublée) :
- Déduction immédiate— les 14 000 € sont inscrits comme charges l'année de l'acquisition sur la liasse 2031 (la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel). Ils créent ou aggravent le déficit BIC de l'exercice, reportable sur vos futurs bénéfices meublés jusqu'à extinction.
- Activation et amortissement— les frais sont intégrés dans le coût d'entrée de l'immeuble et amortis — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — sur la même durée que le composant « structure » (30 à 40 ans). L'avantage est plus faible par an, mais se cumule à l'amortissement du bien lui-même.
Dans la quasi-totalité des cas, la déduction immédiate est recommandée : vous récupérez l'économie fiscale plus tôt, et l'amortissement du bien continue de couvrir vos bénéfices futurs sur les 30 ans suivants. L'option choisie est irrévocable pour le bien concerné — c'est une décision à prendre avec votre expert-comptable spécialisé LMNP.
Le calcul : 6 804 € récupérés sur 200 000 €
En optant pour la déduction immédiate sur notre T2 acquis à 200 000 € dans l'ancien (frais d'acquisition : 14 000 €), voici ce que vous récupérez fiscalement :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Frais d'acquisition déduits | 14 000 € |
| TMI — tranche marginale d'imposition | 30 % |
| Prélèvements sociaux sur BIC (depuis janvier 2026) | 18,6 % |
| Taux combiné de récupération | 48,6 % |
| Économie fiscale totale | 6 804 € |
Le taux de prélèvements sociaux de 18,6 % sur les bénéfices BIC est en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 — legifrance.gouv.fr). Il était de 17,2 % auparavant : cette hausse augmente légèrement la valeur de chaque euro de déduction en LMNP régime réel. Sur 14 000 €, la différence représente 196 € supplémentaires récupérés par rapport à 2025.
Les 6 804 € s'imputent sur les bénéfices futurs de votre activité meublée au fil des années, à mesure que l'amortissement du bien décroît. Vous ne recevez pas un chèque de 6 804 € l'année de l'achat : le déficit BIC ainsi créé s'éteint progressivement, réduisant votre impôt année après année jusqu'à extinction.
Dans le neuf (VEFA) : même règle, frais plus faibles
Pour un appartement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement — achat sur plans, avant la livraison du bâtiment), les droits de mutation sont réduits à environ 0,7 %, ce qui ramène les frais d'acquisition à 2 à 3 % du prix. Sur le même investissement de 200 000 €, comptez environ 5 000 € de frais — soit 2 430 € récupérés en LMNP réel à TMI 30 %.
Les frais d'intermédiaire d'achat (mandat acheteur, chasseur immobilier) sont traités de la même façon que les frais de notaire : déductibles en charges ou activables. À 2 % sur 200 000 €, un mandat acheteur représente 4 000 € supplémentaires, soit 1 944 € d'économie supplémentaire à TMI 30 %.
Micro-BIC : aucune déduction supplémentaire possible
En micro-BIC — le cadre fiscal simplifié de la location meublée, où l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes sans justificatif de charges (article 50-0 du CGI — le Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) — cet abattement est réputé couvrir la totalité de vos frais, y compris les frais d'acquisition. Vous ne pouvez pas déduire les 14 000 € de frais de notaire en plus de cet abattement. La récupération fiscale de ces frais est nulle au micro-BIC.
Jeanbrun (location nue) : frais de notaire différés à la revente
En Jeanbrun — le dispositif d'amortissement fiscal pour la location nue, instauré par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (legifrance.gouv.fr) —, les revenus relèvent des revenus fonciers. L'article 31 du CGI (legifrance.gouv.fr) liste limitativement les charges déductibles des revenus fonciers : les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments de notaire) n'y figurent pas.
Ces frais ne sont pas perdus pour autant : ils majorent le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value lors d'une revente ultérieure (article 150 VB du CGI — legifrance.gouv.fr). Vous les récupérez à la sortie, pas pendant la période de location. En LMNP régime réel, vous avez la déduction pendant la détention. C'est l'un des avantages concrets du meublé sur la location nue pour les acquisitions dans l'ancien.
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