Le dispositif Denormandie conditionne la réduction d'impôt à un seuil minimal de travaux : leur coût doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Mais toutes les dépenses ne sont pas retenues. Seuls les travaux appartenant aux trois catégories réglementaires définies par l'arrêté du 26 mars 2019 entrent dans ce calcul. Ce guide détaille les règles applicables, les dépenses exclues et illustre le raisonnement par un exemple chiffré à 215 000 euros à Limoges.
Le seuil de 25 % : méthode de calcul
L'article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts) exige que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l'opération, défini comme la somme du prix d'acquisition et du montant des travaux. Les frais d'acte notarié et les commissions d'agence ne sont pas inclus dans ce dénominateur (legifrance.gouv.fr).
Formule : seuil de 25 %
montant des travaux / (prix d'acquisition + montant des travaux) ≥ 25 %
Pour un bien acquis 160 000 euros, il faut au moins 53 334 euros de travaux éligibles pour franchir le seuil (53 334 / 213 334 = 25 %).
En pratique, ce seuil est vérifié au moment de la signature de l'acte authentique, sur la base des devis signés des entreprises retenues. Si le montant définitif des travaux s'avère inférieur au seuil — en cas de réduction de chantier — la réduction d'impôt peut être remise en cause proportionnellement lors d'un contrôle fiscal.
Source : article 199 novovicies du CGI (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Réduction d'impôt Denormandie.
Les trois catégories de travaux éligibles
L'arrêté du 26 mars 2019 relatif aux dépenses ouvrant droit à la réduction Denormandie répartit les travaux en trois familles. Chaque poste du devis doit être rattachable à l'une d'elles pour être pris en compte dans le calcul du seuil.
1. Travaux d'amélioration de la performance énergétique
- Isolation thermique des murs par l'intérieur ou l'extérieur
- Isolation de la toiture ou des combles perdus
- Remplacement des fenêtres et portes-fenêtres (double ou triple vitrage)
- Remplacement du système de chauffage ou de la chaudière
- Installation d'un système de production d'eau chaude sanitaire performant (chauffe-eau thermodynamique ou solaire)
2. Création de surfaces habitables nouvelles ou assainissement
- Transformation d'un local commercial ou artisanal en logement
- Aménagement de combles ou de sous-sols en surface habitable
- Remise aux normes sanitaires d'un logement déclaré insalubre
3. Modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables
- Réfection complète de la plomberie ou de l'installation électrique
- Installation ou réfection d'une salle d'eau ou d'une cuisine équipée fixe
- Mise en place d'un système de VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée)
- Travaux de ravalement de façade ou de réfection de toiture
Source : arrêté du 26 mars 2019 relatif aux dépenses éligibles au dispositif Denormandie (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr.
Travaux exclus : ce qui ne compte pas dans le seuil
Certaines dépenses, même substantielles, ne peuvent pas être intégrées dans le calcul du seuil de 25 %. Les comptabiliser par erreur expose à une reprise des réductions d'impôt lors d'un contrôle fiscal.
Non retenus
- Travaux d'entretien courant (peinture décorative, nettoyage)
- Équipements mobiliers non scellés (meubles, électroménager indépendant)
- Travaux réalisés par le propriétaire lui-même
- Frais de diagnostic (DPE — Diagnostic de Performance Énergétique, amiante…)
- Coût de l'assurance dommages-ouvrage
Retenus
- Factures d'entreprises du bâtiment (main-d'œuvre + matériaux)
- Cuisine équipée encastrée fixée de façon permanente
- Pose de carrelage ou de parquet cloué
- Sanitaires et robinetterie installés par un plombier
Règle clé :tous les travaux retenus doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment enregistrés (artisans ou sociétés). Les travaux en auto-construction — même d'ampleur — n'ouvrent pas droit à la réduction et ne sont pas pris en compte dans le calcul du seuil (article 199 novovicies IV du CGI — legifrance.gouv.fr).
Exemple chiffré : appartement à Limoges, 215 000 euros
Limoges est labellisée Action Cœur de Ville et inscrite dans une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire), ce qui la rend éligible au Denormandie en 2026. Un investisseur acquiert un appartement F3 à rénover pour 160 000 euros et engage 55 000 euros de travaux auprès d'entreprises certifiées : isolation des murs extérieurs, remplacement de la chaudière et réfection complète de la salle de bain.
Vérification du seuil de 25 %
Calcul de la réduction Denormandie (engagement 9 ans)
En prolongeant l'engagement jusqu'à 12 ans (taux de 21 %), la réduction atteint 45 150 euros au total (215 000 × 21 %), soit 3 763 euros par an — 6 450 euros supplémentaires pour trois années de location en plus.
Source : article 199 novovicies du CGI — taux et plafonds (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Réduction d'impôt Denormandie.
Faire contrôler votre devis avant la signature
Avant de signer l'acte authentique, il est recommandé de faire relire les devis par un notaire ou un conseiller spécialisé afin de s'assurer que chaque poste peut être rattaché à l'une des trois catégories éligibles et que le seuil de 25 % est solidement atteint. Pour comprendre les autres conditions du dispositif Denormandie en 2026, consultez notre article de présentation générale.
En cas de contrôle fiscal, l'administration peut demander la liste détaillée des travaux réalisés, les factures des entreprises et la preuve d'achèvement du chantier. Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) réalisé avant et après les travaux constitue une pièce complémentaire utile, notamment si les travaux incluent une composante d'amélioration énergétique.
Notre simulateur Denormandie vous permet de vérifier si votre projet atteint le seuil de 25 %, puis de calculer votre réduction d'impôt selon la durée d'engagement retenue — 6, 9 ou 12 ans — en tenant compte du plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an (article 200-0 A du CGI — legifrance.gouv.fr).