Le dispositif Denormandie court jusqu'au 31 decembre 2026. Il permet aux investisseurs qui achetent un logement ancien a renover dans certaines villes de beneficier d'une reduction d'impot sur le revenu pouvant atteindre 21 % du montant total de l'operation. C'est l'un des derniers dispositifs actifs pour l'investissement locatif dans l'ancien.
Pourquoi le Denormandie reste pertinent en 2026
Cree en 2019 en complement du Pinel pour dynamiser la renovation de logements anciens degrades, le dispositif Denormandie est codifie a l'article 199 novovicies du Code general des impots (CGI). A la difference du Pinel, qui visait le logement neuf et a pris fin le 31 decembre 2024, le Denormandie cible les biens anciens necessitant des travaux importants. Il constitue desormais l'un des rares avantages fiscaux actifs pour investir dans le parc immobilier existant.
Pour les investisseurs qui souhaitent s'engager en 2026, le calendrier est serre : la signature de l'acte authentique doit intervenir avant le 31 decembre 2026 pour ouvrir droit a la reduction d'impot. Les dossiers doivent donc etre constitues bien en amont.
Trois conditions cumulatives a verifier
Pour beneficier du dispositif Denormandie, vous devez respecter simultanement trois criteres.
1. Un bien ancien dans une ville eligible
Le logement doit etre situe dans une commune labellisee Action Coeur de Ville, ayant signe une Operation de Revitalisation du Territoire (ORT), ou inscrite dans le Nouveau Programme de Renouvellement Urbain (NPNRU). Plus de 240 villes sont concernees, dont Tours, Limoges, Brest, Mulhouse ou Perpignan.
2. Des travaux representant au moins 25 % du cout total
Le montant des travaux doit representer au minimum 25 % du cout total de l'operation (prix d'achat et travaux reunis). Sont eligibles : amelioration de la performance energetique, modernisation, assainissement ou creation de surface habitable.
3. Une mise en location nue dans les plafonds reglementaires
Le bien doit etre loue vide comme residence principale du locataire dans les 12 mois suivant l'achevement des travaux. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnes selon des zones geographiques (A, A bis, B1, B2), comme pour l'ancien Pinel.
Les taux de reduction selon la duree d'engagement
Vous choisissez librement la duree de votre engagement locatif au moment de la declaration. Plus l'engagement est long, plus le taux est eleve. Le plafond d'investissement pris en compte est de 300 000 euros par annee d'imposition, dans la limite de deux operations par an.
Source : article 199 novovicies du Code general des impots (CGI), service-public.fr.
Exemple chiffre : appartement a Tours, 220 000 euros
Tours figure parmi les communes labellisees Action Coeur de Ville. Prenons un appartement de 55 m2 achete 160 000 euros, pour lequel vous prevoyez 60 000 euros de travaux de renovation energetique.
- Cout total de l'operation : 160 000 + 60 000 = 220 000 euros
- Part des travaux : 60 000 / 220 000 = 27,3 % (seuil de 25 % respecte)
- Engagement 9 ans : 18 % x 220 000 = 39 600 euros de reduction, soit 4 400 euros par an
- Engagement 12 ans : 21 % x 220 000 = 46 200 euros au total, soit environ 3 850 euros par an
La reduction s'impute directement sur l'impot sur le revenu chaque annee. Si votre impot annuel est inferieur a la reduction annuelle, la fraction non utilisee est perdue : elle n'est ni reportable ni remboursable. Verifiez donc votre niveau d'impot avant de vous engager sur 12 ans.
Ce qu'il faut anticiper avant la fin 2026
La constitution d'un dossier Denormandie prend plusieurs mois : identification du bien, devis de travaux qualifies, verification de l'eligibilite de la commune, montage du financement et signature chez le notaire. Les recherches doivent idealement demarrer avant l'ete 2026 pour laisser le temps necessaire.
Rien n'indique a ce jour qu'une prorogation au-dela du 31 decembre 2026 sera accordee par le legislateur. Se fier a un eventuel renouvellement serait risque : les conditions fiscales peuvent changer d'un exercice budgetaire a l'autre, comme l'a montre la fin du Pinel.
Notre simulateur integre les parametres du Denormandie et vous permet d'estimer en quelques minutes l'economie d'impot selon le montant de votre operation, la duree d'engagement choisie et votre situation fiscale.