Vous avez acquis un appartement sous Denormandie entre 2019 et 2021, avec un engagement locatif de six ans. La première période arrive à terme et une décision s'impose : revendre, ou prolonger l'engagement pour bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire. Sur un investissement de 200 000 € (acquisition + travaux), passer de six à neuf ans décroche 12 000 € de réduction en plus — au même rythme annuel que les six premières années, sans rien changer à votre bien ni à votre locataire. Voici comment évaluer si c'est pertinent pour vous.
Les trois durées d'engagement et leur valeur
Le dispositif Denormandie — une réduction d'impôt sur le revenu accordée à l'investisseur qui achète un logement ancien, réalise des travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du prix de revient total, et s'engage à le louer nu sous conditions de loyers et de ressources — est régi par l'article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). Cet article prévoit trois durées d'engagement possibles :
Réductions Denormandie selon la durée — investissement de 200 000 €
| Durée | Taux total | Réduction totale | Réduction / an |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 24 000 € | 4 000 € |
| 9 ans | 18 % | 36 000 € | 4 000 € |
| 12 ans | 21 % | 42 000 € | 3 500 € moy. |
Source : CGI art. 199 novovicies — legifrance.gouv.fr. Plafond d'investissement : 300 000 € / an et 5 500 € / m².
La réduction annuelle reste identique — 4 000 € sur 200 000 € — de la 1ère à la 9ème année. C'est uniquement la 10ème à la 12ème année que le rythme tombe à 2 000 € / an. La deuxième prorogation est donc mécaniquement deux fois moins efficace par année que les deux premières périodes.
Comment fonctionne concrètement la prorogation
Vous ne pouvez pas souscrire un engagement de 12 ans dès l'achat. L'article 199 novovicies du CGI (legifrance.gouv.fr) prévoit un engagement initial de 6 ou 9 ans, avec des extensions par périodes supplémentaires de 3 ans.
- De 6 à 9 ans (1ère prorogation). À l'issue de votre engagement initial, vous souscrivez une première prorogation de 3 ans. Vous la déclarez sur le formulaire 2042 C (la déclaration complémentaire pour les réductions d'impôt immobilières — service-public.fr), à la rubrique « prorogation Denormandie 1ère période ». Vous bénéficiez alors des 6 % supplémentaires répartis sur 3 ans, soit 4 000 € / an sur 200 000 €.
- De 9 à 12 ans (2ème prorogation). À la fin de la première prorogation, vous pouvez souscrire une seconde et dernière extension de 3 ans. Les 3 % supplémentaires (6 000 € sur 200 000 €) se répartissent à raison de 2 000 € / an.
Timing critique.La prorogation doit être déclarée avant l'expiration de la période en cours. Si vous ne cochez pas la case correspondante sur le 2042 C de l'année de fin d'engagement, l'extension est définitivement perdue — aucune régularisation n'est possible a posteriori.
Exemple chiffré — T3 à Mulhouse, 200 000 €
Prenons un T3 acquis à Mulhouse — commune sous ORT (Opération de Revitalisation du Territoire — le périmètre géographique d'éligibilité au Denormandie) — pour 150 000 € de prix d'acquisition et 50 000 € de travaux d'amélioration, soit un prix de revient total de 200 000 €. Le loyer mensuel plafonné en zone B2 pour 65 m² est d'environ 620 € / mois.
Bilan de la réduction d'impôt selon la stratégie retenue
| Période | Réduction / an | Cumul |
|---|---|---|
| Années 1 à 6 (engagement initial) | 4 000 € | 24 000 € |
| Années 7 à 9 (1ère prorogation) | 4 000 € | 36 000 € |
| Années 10 à 12 (2ème prorogation) | 2 000 € | 42 000 € |
La réduction s'impute directement sur votre facture fiscale — 1 € de réduction Denormandie = 1 € d'impôt en moins, quelle que soit votre TMI (tranche marginale d'imposition — le taux appliqué au dernier euro de votre revenu).
La première prorogation (6→9 ans) maintient le même rythme que les six premières années : 4 000 € / an d'économie d'impôt. C'est presque toujours la bonne décision si votre bien est occupé et vos charges restent stables. La seconde prorogation (9→12 ans) à 2 000 € / an mérite une analyse plus fine — notamment si le marché locatif local a significativement progressé ou si vous envisagez de revendre à horizon trois ans.
Trois conditions à vérifier avant de prolonger
La prorogation ne repart pas de zéro : elle continue sur les mêmes bases que votre engagement initial. L'article 199 novovicies du CGI impose de vérifier trois points à la date d'entrée dans chaque nouvelle période.
- Les loyers restent plafonnés. Les plafonds sont actualisés chaque année par arrêté (BOFiP BOI-BAREME-000017 — bofip.impots.gouv.fr). Si le loyer de marché a progressé et que l'écart avec le plafond Denormandie s'est creusé, cela représente un manque à gagner réel à chiffrer avant de prolonger.
- Les ressources du locataire sont dans les plafonds. Si votre locataire est le même depuis le début, son RFR (revenu fiscal de référence — le montant indiqué sur son avis d'imposition) doit rester sous le plafond Denormandie. Un locataire hors plafond lors du renouvellement de bail expose à une remise en cause de la réduction pour les années de prorogation.
- Le logement reste loué nu comme résidence principale. Toute transformation en meublé, location saisonnière ou vacance prolongée sans démarche de relocation rompt l'engagement et déclenche une reprise intégrale de toutes les réductions accordées depuis l'origine.
Quand la prorogation 6→9 ans est la meilleure décision
La première prorogation est rationnelle dans la grande majorité des cas : le rendement annuel est identique aux six premières années (4 000 € sur 200 000 €), vous ne renégociez rien, et vous bénéficiez d'une période supplémentaire de trois ans pour arbitrer une revente dans de meilleures conditions de marché.
La deuxième prorogation (9→12 ans) mérite une comparaison avec les alternatives : si 2 000 € / an de réduction d'impôt est pertinent par rapport au manque à gagner sur le loyer (écart marché libre vs loyer plafonné) et à l'immobilisation de capital sur trois années supplémentaires. Sur un logement en zone B2 où les loyers de marché dépassent peu les plafonds Denormandie, la seconde prorogation est souvent rentable. En zone A, où les loyers de marché progressent plus vite que les plafonds, l'analyse peut conclure différemment.
Le simulateur calcule votre rendement Denormandie réel selon votre situation actuelle — loyer de marché, écart au plafond, durée résiduelle et impact sur votre TMI.
À retenir.Prolonger de 6 à 9 ans décroche 12 000 € de réduction supplémentaire sur 200 000 €, au même rythme que la période initiale. De 9 à 12 ans, c'est encore 6 000 € mais deux fois moins par année. Vérifiez les plafonds de loyer et les ressources du locataire avant chaque prorogation, et déclarez-la sur le formulaire 2042 C l'année de fin de période — sans quoi l'extension est définitivement perdue.