Vous avez repéré un appartement à rénover à Tours et votre fils, 24 ans, vient d'y décrocher son premier emploi. L'idée est tentante : investir en Denormandie et lui louer le logement. C'est possible — mais uniquement s'il a déposé sa propre déclaration de revenus et ne figure plus sur la vôtre. Si votre fils est encore rattaché à votre foyer fiscal, le bail annulerait votre avantage fiscal pour l'ensemble de l'engagement. Voici la règle exacte, comment la vérifier, et un exemple chiffré.
Le foyer fiscal : la frontière qui décide tout
Le foyer fiscal — c'est l'ensemble des personnes déclarées sur votre avis d'imposition — est la ligne de démarcation que fixe la loi Denormandie. L'article 199 noveicies du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) pose le principe : le logement ne peut pas être loué à une personne qui est membre du foyer fiscal de l'investisseur. Cette interdiction est absolue : si elle est enfreinte, même involontairement, l'administration fiscale peut exiger la restitution de toutes les réductions d'impôt perçues depuis le début de l'engagement.
Concrètement, votre foyer fiscal comprend vous-même, votre conjoint ou partenaire de Pacs, et vos enfants mineurs. Il inclut également les enfants majeurs qui ont choisi de rester rattachés à votre déclaration — option fiscalement avantageuse pour les parents, souvent retenue jusqu'à 25 ans si l'enfant est étudiant ou en apprentissage. C'est précisément ce rattachement qui pose problème pour l'investissement locatif.
Comment savoir si votre enfant est dans votre foyer fiscal ? Regardez votre avis d'imposition 2025 (revenus 2024) : si le prénom de votre enfant y figure dans la rubrique « personnes à charge », il fait partie de votre foyer fiscal pour 2025. S'il a déposé sa propre déclaration depuis 2024, il dispose d'un foyer fiscal indépendant — et peut devenir votre locataire Denormandie.
Ce que la loi autorise : la famille hors foyer fiscal
La loi Denormandie ne prohibe pas de louer à un proche. Elle interdit uniquement de louer à un membre du mêmefoyer fiscal. Vos enfants majeurs fiscalement indépendants, vos parents, vos frères et sœurs — tous peuvent être vos locataires, à une condition : leur revenu fiscal de référence (RFR — le montant indiqué page 1 de leur avis d'imposition) doit rester sous les plafonds de ressources applicables à la zone du bien (article 199 noveicies du CGI — legifrance.gouv.fr ; service-public.fr — « Dispositif Denormandie »).
Exemple concret : votre fils a 24 ans, a déposé sa première déclaration de revenus en 2025 au titre de ses revenus 2024, et perçoit un salaire annuel net imposable de 30 000 €. Son RFR 2024 s'établit à environ 28 500 €. En zone B1 (Tours, Brest, Le Mans…), le plafond de ressources pour une personne seule est de 36 820 €(arrêté du 20 décembre 2025 — service-public.fr). Il est bien en-dessous : il peut être votre locataire Denormandie.
Les plafonds de ressources locataire 2026 à vérifier
Les plafonds s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière annéeprécédant la signature du bail. Pour un bail signé en 2026, c'est le RFR 2024 — figurant sur l'avis d'imposition reçu à l'été 2025 — qui sert de référence. Ce principe est identique quel que soit le lien familial entre vous et le locataire.
Plafonds de ressources Denormandie 2026 — Zone B1 (personne seule)
Source : arrêté du 20 décembre 2025 — service-public.fr ; article 199 noveicies du CGI — legifrance.gouv.fr. Les zones B2/C ont des plafonds inférieurs — consultez la grille complète par zone.
En zone B2 et C — où se trouvent de nombreuses villes labellisées Action Cœur de Ville (ACV) ou signataires d'une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire — un partenariat entre l'État et les communes pour dynamiser les centres-villes) — les plafonds sont inférieurs. Pensez à vérifier la zone exacte de votre bien avant de proposer le bail à votre proche.
Document à conserver.Demandez à votre proche une copie de son avis d'imposition 2025 (revenus 2024) avant la signature du bail. Conservez-le pendant toute la durée de l'engagement ettrois ans au-delà — l'administration peut réclamer ce justificatif en cas de contrôle fiscal (BOFiP — BOI-IR-RICI-230-20 — bofip.impots.gouv.fr).
Jeanbrun et location à un proche : mêmes règles, même vigilance
Le plan Relance logement — dit dispositif Jeanbrun — introduit par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 applique une restriction identique : le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal de l'investisseur (legifrance.gouv.fr). La logique est la même — la location à un proche au sein du même foyer fiscal constituerait un avantage fiscal sans contrepartie sociale réelle.
En revanche, louer à un enfant ou à un parent fiscalement indépendant reste compatible avec le Jeanbrun, sous réserve que le locataire respecte les plafonds de ressources et de loyer de ce dispositif. La différence notable : le Jeanbrun s'applique uniquement en zones A bis, A et B1 pour les logements neufs, là où le Denormandie peut s'étendre aux zones B2 et C via les villes ORT.
Si votre objectif est de combiner investissement locatif et logement d'un proche, la question du foyer fiscal est donc le premier filtre à vérifier — avant le prix du bien, avant le loyer, avant les travaux. Le simulateur Patrim vous permet ensuite de calculer votre réduction d'impôt réelle selon votre taux marginal d'imposition (TMI — la tranche la plus haute de votre barème, qui détermine le bénéfice net de chaque euro de réduction), la zone de votre bien et la durée d'engagement choisie.