Les plafonds de loyers et de ressources du Jeanbrun ne sont pas calqués sur ceux du Pinel, même si la presse les compare souvent. Le statut du bailleur privé impose un effort sur le loyer — − 15 % par rapport au marché pour le régime intermédiaire, jusqu'à − 45 % pour le très social — et un plafond de ressources locataire qui suit la même logique. Les valeurs définitives doivent être fixées par décret : à ce jour, nous publions les ordres de grandeur connus, pas une grille exhaustive. Voici ce qui est acquis, et ce qui reste à confirmer.
Le principe : plafonds calés sur le marché local
Là où le Pinel avait des plafonds fixés zone par zone (A bis, A, B1, B2) en €/m², le Jeanbrun introduit une logique de décote par rapport au loyer de marché de la commune. C'est cette décote — pas un chiffre absolu — qui définit le régime locatif :
La référence de loyer de marchéest l'observatoire local des loyers (OLL) lorsqu'il existe, ou à défaut une référence sectorielle publiée par l'État. Le décret d'application doit préciser la méthodologie commune par commune.
À retenir, malgré l'attente du décret : la mécanique est relativeau marché local. Un loyer intermédiaire à Lyon n'est pas le même qu'à Limoges — et c'est le but. Le législateur veut moduler la contrainte selon la tension locative réelle, pas selon des zones administratives figées.
Plafonds de ressources locataire : les références PLI / PLUS / PLAI
Les ressources du locataire s'apprécient sur le revenu fiscal de référence (RFR)de l'avant-dernière année avant la signature du bail. Le RFR figure en première page de l'avis d'imposition. Pour un bail signé en 2026, c'est le RFR 2024.
Les plafonds suivent les références du logement aidé :
- Intermédiaire (PLI) : ordre de grandeur 33 000 à 50 000 € pour une personne seule selon la zone, 50 000 à 75 000 € pour un couple. Cible la classe moyenne qui ne trouve pas à se loger au prix du marché.
- Social (PLUS) : plafonds nettement plus bas — 22 000 à 26 000 € pour une personne seule, selon zone. Conditionne l'accès au logement social classique.
- Très social (PLAI) : environ 60 % du PLUS. Cible des publics en difficulté d'accès au logement.
Ces plafonds, revalorisés chaque année par arrêté, sont publiés au Journal officiel et reportés sur service-public.fr. Pour un projet Jeanbrun courant en régime intermédiaire, c'est le plafond PLI applicable à la zone du bien (et à la composition du foyer locataire) qui s'applique.
L'exemple chiffré : T2 à Bordeaux, régime intermédiaire
Un T2 acquis 200 000 € à Bordeaux, dans une rue où le loyer de marché s'établit à 18 €/m²/mois selon l'OLL local. Le bien fait 42 m².
Loyer plafonné — régime intermédiaire
Le locataire devra justifier d'un RFR 2024 inférieur au plafond PLI zone A pour son foyer. Le loyer reste indexable annuellement sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers, INSEE), dans la limite du plafond Jeanbrun en vigueur l'année de la révision.
Daniel · à retenir
Le bon réflexe avant de signer : vérifier le loyer de marché de votre rue sur l'observatoire local (ou à défaut sur les annonces de biens comparables), et calculer si la décote vous laisse un loyer compatible avec votre plan de financement. Si le marché est plat, la décote intermédiaire peut faire mal — c'est rarement le cas en zone tendue, presque toujours le cas en zone détendue.
Trois points de vigilance en cours de bail
- Vérifier le RFR à chaque nouveau locataire.En cas de changement de bail, la vérification de ressources s'effectue à nouveau sur le RFR N-2. Un locataire dont le revenu augmente en cours de bail ne perd pas rétroactivement son éligibilité.
- Indexer le loyer sur l'IRL sans dépasser le plafond.L'IRL permet de revaloriser le loyer chaque année. Si l'application de l'IRL conduit à dépasser le plafond Jeanbrun révisé pour l'année en cours, c'est le plafond réglementaire qui prime.
- Conserver les avis d'imposition du locataire.En cas de contrôle, l'administration peut exiger la preuve que le RFR du locataire respectait le plafond à la signature du bail. Conservez ces documents pendant toute la durée de l'engagement, plus trois ans.
Pour vérifier sur votre commune si le loyer compatible Jeanbrun reste cohérent avec votre plan de financement, notre simulateur Jeanbrun intègre les références de marché par zone et calcule l'équilibre financier global.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 (legifrance.gouv.fr) ; références PLI / PLUS / PLAI publiées au Journal officiel ; observatoires locaux des loyers (OLL) institués par l'ALUR. Les paramètres détaillés (méthodologie de référence, plafonds chiffrés par zone) seront fixés par décret d'application : les valeurs publiées ici sont les ordres de grandeur connus au 14 mai 2026 et seront révisées à la publication des textes définitifs.