Le dispositif Jeanbrun conditionne la réduction d'impôt au respect de deux plafonds réglementaires : un loyer mensuel hors charges plafonné par zone géographique et par mètre carré, et un niveau de ressources maximal pour le locataire selon la composition de son foyer. Ces seuils, révisés chaque année par arrêté ministériel, déterminent concrètement le profil des locataires éligibles et le loyer que vous pouvez pratiquer sans perdre le bénéfice de la réduction. Voici les valeurs applicables en 2026 et la méthode de calcul pour les appliquer.
Comment le plafond de loyer Jeanbrun est-il calculé ?
Comme pour l'ancien Pinel, le plafond de loyer Jeanbrun ne s'applique pas directement à la surface habitable totale. Le calcul repose sur une surface utile pondérée et un coefficient de surface qui module le loyer en faveur des petits logements.
Formule : loyer maximum mensuel (hors charges)
= plafond de zone (€/m²) × coefficient de surface × surface utile (m²)
Surface utile : surface habitable + 50 % des surfaces annexes couvertes (balcon, loggia, cave), dans la limite de 9 m².
Coefficient de surface : 0,7 + (19 / surface utile), plafonné à 1,2 pour les logements dont la surface utile est inférieure à 38 m².
Ce mécanisme avantage les petites surfaces : un studio de 25 m² a un coefficient de 1,46, ramené au plafond de 1,2, ce qui lui permet de pratiquer un loyer au mètre carré supérieur à celui d'un T3 de 65 m², dont le coefficient tombe à 0,99. En pratique, les T1 et T2 sont les typologies les plus rentables dans le cadre du Jeanbrun.
Source : loi de finances pour 2025, article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts — legifrance.gouv.fr) ; arrêté du 20 décembre 2025 fixant les plafonds de loyers applicables au dispositif Jeanbrun pour l'année 2026 (service-public.fr).
Plafonds de loyers Jeanbrun 2026 par zone
Le zonage ABC classe les communes selon la tension du marché locatif. La zone A bis regroupe Paris et 76 communes de la petite couronne francilienne. La zone A couvre les grandes métropoles et leurs périphéries immédiates. La zone B1 inclut les agglomérations de plus de 250 000 habitants et les villes à forte pression locative — La Rochelle, Bayonne, Annecy, Chambéry, Saint-Malo.
Source : arrêté du 20 décembre 2025 fixant les plafonds de loyers applicables au dispositif Jeanbrun pour 2026 (service-public.fr) ; arrêté du 1er août 2014 relatif au classement des communes par zone géographique (legifrance.gouv.fr).
Plafonds de ressources des locataires en 2026
Les ressources s'apprécient à partir du revenu fiscal de référence (RFR — mentionné sur l'avis d'imposition) de l'avant-dernière année précédant la conclusion du bail. Pour un bail signé en 2026, c'est le RFR 2024 figurant sur l'avis d'imposition reçu en 2025 qui s'applique. Ce principe est identique à celui qui prévalait sous le Pinel.
Source : arrêté du 20 décembre 2025 fixant les plafonds de ressources applicables au dispositif Jeanbrun pour 2026 (service-public.fr). RFR — Revenu Fiscal de Référence — mentionné en page 1 de l'avis d'imposition annuel (impots.gouv.fr).
Exemple chiffré : T2 de 47 m² en VEFA à Lyon, 260 000 euros
Lyon est classée en zone A. Prenons un appartement T2 de 47 m² (surface habitable, sans annexe) acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) pour 260 000 euros, avec un engagement locatif de 12 ans.
Étape 1 — Calcul du loyer plafonné
Étape 2 — Calcul de la réduction d'impôt sur 12 ans
Ce T2 peut être loué à un couple dont le RFR 2024 est inférieur à 67 263 euros — soit deux salariés percevant chacun environ 2 800 euros nets par mois. Le propriétaire bénéficie de 4 524 euros de réduction d'impôt par an pendant 12 ans. L'excédent de réduction non absorbé est définitivement perdu : il n'est ni reportable ni remboursable.
Trois précautions pour respecter les plafonds en cours de bail
- Vérifier le RFR à chaque nouvelle entrée dans les lieux : en cas de changement de locataire, la vérification des ressources s'effectue à nouveau sur le RFR N-2. Un locataire entrant en 2027 devra présenter son avis d'imposition sur les revenus 2025. Un locataire dont les revenus augmentent en cours de bail ne perd pas rétroactivement son éligibilité.
- Indexer le loyer sur l'IRL sans dépasser le plafond : le loyer peut être révisé chaque année selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers, publié trimestriellement par l'INSEE — Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Toutefois, si l'IRL conduit à dépasser le plafond Jeanbrun révisé pour l'année en cours, c'est le plafond réglementaire qui prime.
- Conserver les avis d'imposition du locataire : en cas de contrôle fiscal, l'administration peut exiger la preuve que les ressources du locataire respectaient le plafond à la date de signature du bail. Conservez ces documents pendant toute la durée de l'engagement, plus trois ans après son terme.
Jeanbrun et Denormandie : les plafonds sont-ils identiques ?
Les plafonds de loyers et de ressources du Jeanbrun sont alignés sur ceux du Denormandie, qui cible l'immobilier ancien avec travaux. La grille est identique par zone, ce qui simplifie la comparaison entre les deux dispositifs pour un investisseur qui hésite entre le neuf et l'ancien rénové.
La différence structurelle tient à la géographie : le Jeanbrun est limité aux zones A bis, A et B1 (marchés tendus), tandis que le Denormandie s'applique aux communes labellisées Action Cœur de Ville ou signataires d'une ORT (Opération de Revitalisation du Territoire), souvent classées en zone B2 ou C. Les deux dispositifs coexistent jusqu'au 31 décembre 2026 pour le Denormandie et jusqu'au 31 décembre 2028 pour le Jeanbrun.
Source : arrêtés fixant les plafonds Jeanbrun et Denormandie 2026 (service-public.fr) ; article 199 novovicies du CGI pour le Jeanbrun ; article 199 tervicies du CGI pour le Denormandie (legifrance.gouv.fr).
Notre simulateur Jeanbrun calcule votre réduction d'impôt selon la zone, la surface et le prix d'acquisition, vérifie le respect du plafond de loyer et compare les trois durées d'engagement selon votre TMI (taux marginal d'imposition).