Vous avez acquis un logement neuf en Jeanbrun intermédiaire à 200 000 € en mars 2026. Deux ans plus tard, une mutation professionnelle vous oblige à vendre. Ces deux années de déductions — 2 × 5 600 € = 11 200 € — sont reprises par l'administration fiscale : vous devez rembourser environ 5 300 € d'impôts supplémentaires, en plus de l'impôt sur la plus-value. Vendre avant les 9 ans a un coût précis, calculable à l'avance. Voici comment il se mesure, et dans quels cas la loi l'évite.
Pourquoi l'administration reprend les déductions
La déduction Jeanbrun est une charge annuelle des revenus fonciers — les loyers issus de la location nue — calculée sur 80 % du prix d'acquisition au taux du secteur locatif choisi (article 31-I-1° i du CGI — Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle — loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr). Elle est accordée sous une condition : louer le logement nu, à des locataires respectant les plafonds de ressources, à un loyer plafonné, pendant au moins 9 ans.
Si vous vendez avant terme — ou si vous cessez de louer nu, ou si le loyer dépasse les plafonds, ou si les ressources du locataire ne sont plus conformes — la condition n'est rétroactivement plus remplie. L'administration fiscale rectifie vos revenus fonciers des années passées : elle annule la déduction année par année depuis la mise en location, et vous réclamez l'impôt sur les montants déjà déduits. Ce mécanisme est cohérent avec les dispositifs antérieurs (Pinel — CGI art. 199 novovicies — legifrance.gouv.fr) : l'avantage fiscal tient à l'engagement tenu jusqu'au bout.
La reprise intervient sur l'avis d'imposition de l'année de l'événement déclencheur (l'année de la vente ou de la rupture). L'administration dispose d'un délai de reprise de 3 ans (article L. 169 du Livre des Procédures Fiscales — legifrance.gouv.fr) à compter de l'année de rupture. Mais l'ensemble des déductions passées — y compris celles hors délai — peut faire l'objet d'une reprise globale sur l'année de rupture elle-même.
Les chiffres à 3 ans et à 6 ans
Sur un logement neuf à 200 000 € en secteur intermédiaire (3,5 %), la déduction Jeanbrun annuelle est de :
3,5 % × 80 % × 200 000 € = 5 600 €/an
Reprise selon l'année de vente — secteur intermédiaire, 200 000 €
| Année de vente | Déductions reprises | Impôt supplémentaire* |
|---|---|---|
| An 2 (2028) | 11 200 € | ≈ + 5 285 € |
| An 3 (2029) | 16 800 € | ≈ + 7 930 € |
| An 6 (2032) | 33 600 € | ≈ + 15 860 € |
| An 9 (2035, fin d'engagement) | 0 € | 0 € |
* À TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux — les cotisations appliquées aux revenus du patrimoine — soit 47,2 % de taux marginal combiné. À TMI 41 %, la reprise monte respectivement à environ 6 520 €, 9 780 € et 19 550 €.
La double peine : plus-value en plus de la reprise
La vente génère aussi une plus-value immobilière, calculée selon les règles classiques des particuliers (CGI art. 150 U — legifrance.gouv.fr) : prix de cession moins prix d'acquisition, avec des abattements pour durée de détention. Le taux est de 19 % pour l'impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux — soit 36,2 % au total.
Contrairement au LMNP — loueur en meublé non professionnel, vous, dès que vous louez un logement meublé — au régime réel (où les amortissements — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — sont réintégrés dans la plus-value depuis la loi de finances 2025), les déductions Jeanbrun ne réduisent pas le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Reprise et plus-value sont deux impositions distinctes, calculées sur des bases différentes, et s'additionnent.
Les abattements pour durée de détention ne jouent qu'à partir de la 6e année : 6 %/an de la 6e à la 21e année pour l'impôt sur le revenu, exonération totale à 22 ans (CGI art. 150 VC — legifrance.gouv.fr). Pour une vente avant 6 ans, aucun abattement ne s'applique : la plus-value est taxée à 36,2 % brut. Pour une vente à l'an 3 sur un bien acheté 200 000 € et revendu 210 000 €, la plus-value de 10 000 € génère environ 3 620 € d'impôt supplémentaire — en plus de la reprise des déductions.
Quand la reprise est évitée : les cas de force majeure
La loi admet des exceptions à la reprise pour les événements qui contraignent la vente sans volonté délibérée du contribuable. Par cohérence avec les dispositifs locatifs antérieurs (Pinel — CGI art. 199 novovicies-I-D — legifrance.gouv.fr), les cas habituellement exonérés sont :
- Décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune
- Invaliditécorrespondant au classement en 2e ou 3e catégorie (article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale — legifrance.gouv.fr)
- Licenciement du contribuable ou de son conjoint — hors démission et hors rupture conventionnelle, qui sont des actes volontaires
- Expropriationavec déclaration d'utilité publique
Une mutation professionnelle seule ne suffit pas à déclencher l'exonération — jurisprudence fiscale constante sur ce point. Si vous êtes dans l'un des cas ci-dessus, conservez tous les justificatifs (notification de licenciement, décision de justice, attestation d'invalidité) et mentionnez explicitement la situation dans votre déclaration de l'année de la vente. La doctrine BOFiP spécifique au Jeanbrun (bofip.impots.gouv.fr) précisera ces points au fil des mises à jour 2026.
L'alternative : LMNP ou location nue libre
Si votre horizon de détention est incertain — mobilité professionnelle probable, projet de revente à 5 ou 6 ans — le Jeanbrun n'est pas forcément le bon cadre. Deux alternatives méritent d'être calculées :
- LMNP au régime réel— sans engagement minimum. L'amortissement efface souvent l'impôt sur les loyers pendant 20 ans, et vous pouvez vendre quand vous voulez sans reprise (la réintégration à la plus-value s'applique depuis la loi de finances 2025, mais elle est atténuée par les abattements pour durée de détention).
- Location nue libresans dispositif fiscal — revenus fonciers sans déduction Jeanbrun, mais zéro contrainte d'engagement et pleine liberté de revente. Moins efficace fiscalement, mais sans risque de reprise.
Le Jeanbrun est optimum quand vous êtes certain de louer 9 ans dans la même zone géographique et que votre TMI est de 30 % ou plus. Si l'un ou l'autre de ces paramètres est incertain, simulez les deux options.
À retenir.Vendre un bien Jeanbrun avant 9 ans déclenche la reprise de toutes les déductions prises depuis la mise en location — calculée à votre TMI + prélèvements sociaux — et l'impôt sur la plus-value en parallèle. Sur 200 000 € revendu à l'an 3, la facture fiscale totale peut dépasser 11 000 € avant même d'inclure une éventuelle plus-value. Les cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement) permettent d'éviter la reprise. La mutation professionnelle n'en fait pas partie.
Pour comparer Jeanbrun et LMNP selon votre horizon de détention réel et votre TMI, le simulateur calcule l'écart en quelques minutes. Vous y verrez aussi comment la reprise éventuelle s'intègre dans le rendement global de l'opération.