Pour un T3 neuf de 300 000 € acheté à trois dans une SCI, chaque associé détient 100 000 € de bien. Si la SCI loue ce logement nu sous Jeanbrun en secteur intermédiaire, chaque associé déduit 2 800 €de ses propres revenus fonciers chaque année — soit, à TMI 30 %, une économie d'environ 1 320 € par an et par tête. Contrairement au LMNP— loueur en meublé non professionnel, vous dès que vous louez un logement meublé — le plan Relance logement n'est pas réservé aux seules personnes physiques. Une SCI à l'IR — la société civile immobilière translucide, dont les revenus fonciers remontent directement à chaque associé — est un véhicule parfaitement adapté.
Pourquoi le Jeanbrun fonctionne en SCI à l'IR (et pas le LMNP)
La distinction tient à la nature du mécanisme fiscal. Le LMNP repose sur la catégorie BIC— bénéfices industriels et commerciaux, le régime fiscal de la location meublée. Seules les personnes physiques peuvent être « loueurs en meublé non professionnels » (article 155 IV du CGI— le Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). Une SCI ne peut pas avoir le statut LMNP.
Le Jeanbrun, lui, est inscrit à l'article 31-I-1° i du CGI (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr). Cet article liste les charges déductibles des revenus fonciers— la catégorie fiscale de la location nue. La SCI à l'IR est un véhicule transparent pour les revenus fonciers : la société ne paie pas d'impôt elle-même ; chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers de la SCI comme s'il détenait le bien en direct. L'amortissement Jeanbrun — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — traverse cette transparence et atterrit dans la déclaration 2044 de chaque associé, proportionnellement à ses parts.
Le calcul de l'amortissement Jeanbrun en SCI à l'IR
Le mécanisme de calcul est identique à un achat en nom propre. Sur un T3 de 300 000 € en secteur intermédiaire :
- Assiette amortissable :80 % du prix — le terrain, forfaité à 20 %, n'est pas amortissable → 240 000 €
- Taux Jeanbrun intermédiaire :3,5 % par an (article 31-I-1° i du CGI — legifrance.gouv.fr)
- Amortissement annuel total : 3,5 % × 240 000 € = 8 400 €
Avec trois associés à un tiers chacun, chaque associé reprend 2 800 €de déduction sur ses revenus fonciers. À TMI 30 %, l'économie est de (30 % + 17,2 %) × 2 800 € ≈ 1 320 € par an et par associé. Si les loyers annuels nets de la SCI sont inférieurs à l'amortissement total — ce qui peut arriver en début de crédit —, la fraction excédentaire crée un déficit foncierimputable sur le revenu global de chaque associé, dans la limite de 10 700 €/an (article 156-I du CGI — legifrance.gouv.fr).
Amortissement Jeanbrun — T3 à 300 000 €, secteur intermédiaire
| Configuration | Amort. total/an | Par associé | Écon./an (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|
| SCI 3 associés (1/3 chacun) | 8 400 € | 2 800 € | 1 320 € |
| SCI 2 associés (50/50) | 8 400 € | 4 200 € | 1 982 € |
| Nom propre seul | 8 400 € | 8 400 € | 3 965 € |
Économie = (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %) × amortissement par associé. Amortissement sur base 80 % × 300 000 € × 3,5 %.
SCI ou indivision pour un Jeanbrun à plusieurs ?
Fiscalement, les deux véhicules traitent le Jeanbrun de la même façon : chaque co-titulaire déclare sa quote-part de revenus fonciers et bénéficie de sa part de l'amortissement. La vraie différence est juridique et patrimoniale.
En indivision, chaque co-indivisaire peut en principe demander le partage du bien à tout moment (article 815 du Code civil — legifrance.gouv.fr). Une décision de vente anticipée ou de gros travaux peut être bloquée si un co-indivisaire n'est pas d'accord. L'indivision est plus simple à constituer — aucun acte de statuts requis — mais moins souple à gérer dans la durée, notamment pour des associés sans lien familial.
En SCI à l'IR, les statuts définissent les règles de gouvernance : quorum, majorité requise pour les décisions stratégiques, pouvoirs du gérant. Vous pouvez convenir qu'une décision de vente nécessite 75 % des voix — une règle que l'indivision n'offre pas. La SCI facilite aussi la transmission : donner des parts de SCI à ses enfants permet de transmettre de l'immobilier en morceaux, avec les abattements sur les droits de donation (abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans — article 779 du CGI — legifrance.gouv.fr), sans avoir à vendre ou démembrer le bien entier.
SCI vs indivision pour Jeanbrun — en un coup d'œil
- Fiscalité Jeanbrun : identique dans les deux cas (quote-part de revenus fonciers)
- Gouvernance :SCI → statuts sur mesure ; indivision → règles légales rigides
- Transmission :SCI → donation de parts progressives ; indivision → donation de quote-part indivise (plus complexe)
- Coût de mise en place :SCI → acte de statuts chez le notaire ou sous seing privé + Guichet unique INPI (service-public.fr) ; indivision → aucun formalisme
- Blocage en cas de mésentente :SCI → gérant protège la continuité ; indivision → risque de demande de partage judiciaire
Le point de vigilance : ne pas faire basculer la SCI à l'IS
Une SCI à l'IR qui fait du Jeanbrun est une SCI à activité civile — location nue. Deux situations déclenchent un basculement vers l'impôt sur les sociétés (IS) qui neutralise le mécanisme :
La location meublée.Dès que les recettes provenant de la location meublée dépassent 10 % des recettes totales de la SCI, celle-ci est requalifiée en société commerciale et bascule automatiquement à l'IS (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 — bofip.impots.gouv.fr). À l'IS, l'amortissement ne bénéficie plus aux associés sous forme de déficit foncier déductible de leur revenu global ; il reste dans la société et réduit uniquement le résultat IS. Les associés n'ont alors aucun accès direct à la déduction Jeanbrun sur leur déclaration personnelle.
L'option IS volontaire.Une SCI à l'IR peut opter pour l'IS. Cette option est irrévocable (article 239 du CGI — legifrance.gouv.fr). Si elle est exercée après avoir signé l'engagement Jeanbrun, les conditions du dispositif sont compromises : les déductions déjà prises peuvent être remises en cause par l'administration fiscale.
La règle est simple : si votre SCI fait du Jeanbrun, elle loue nu, et uniquement nu, pendant toute la durée de l'engagement.
Pour simuler votre investissement Jeanbrun — que ce soit en nom propre ou via une SCI — le simulateur Patrim calcule l'amortissement annuel, l'impact sur votre revenu foncier et votre effort mensuel selon votre TMI et votre part dans l'opération.