Vous venez d'acheter un T3 neuf à 200 000 € sous Jeanbrun et vous pensez que votre seul avantage fiscal est l'amortissement Jeanbrun — la déduction qui efface chaque année une part du prix d'achat sur votre déclaration. En réalité, cet amortissement s'ajoute à six autres types de charges déductibles — intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, travaux — tous prévus par l'article 31 du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). Sur 200 000 € à Bordeaux, ces sept lignes de déductions totalisent 13 500 € contre 9 120 € de loyers annuels : l'impôt sur vos loyers tombe à zéro dès la première année. Voici la liste complète et le calcul détaillé.
Les six charges de droit commun (article 31 CGI)
En Jeanbrun, vous déclarez vos loyers en revenus fonciers. L'article 31 du CGI liste les charges admises en déduction de ces revenus. Elles s'appliquent à tout bailleur en location nue — Jeanbrun ou non — et sont entièrement cumulables avec l'amortissement spécifique au dispositif.
- Intérêts d'emprunt (art. 31-I-1°-d). Les intérêts du crédit immobilier et de l'assurance emprunteur sont déductibles l'année de leur paiement. Sur un crédit de 170 000 € à 3,2 %, cela représente environ 5 440 € la première année — et la somme décroît à mesure que le capital est remboursé.
- Taxe foncière (art. 31-I-1°-c). La totalité de la taxe foncière est déductible (hors taxe d'ordures ménagères récupérable auprès du locataire). Elle reste déductible même si le logement est temporairement vacant.
- Charges de copropriété non récupérables (art. 31-I-1°-b). Seule la part que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire est déductible — en pratique, environ 20 à 30 % du total des charges de copropriété (frais d'administration, travaux votés en assemblée générale).
- Primes d'assurance (art. 31-I-1°-f). L'assurance propriétaire non-occupant (PNO), la garantie loyers impayés (GLI) et toute assurance afférente au bien locatif sont déductibles. Voir notre article sur la GLI en location meublée pour la logique comparable en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé).
- Frais de gestion locative (art. 31-I-1°-a). Honoraires d'agence, frais de rédaction de bail, coûts de mise en location, honoraires d'expert-comptable pour la déclaration foncière — tous déductibles.
- Travaux de réparation et d'entretien (art. 31-I-1°-b). Les travaux qui maintiennent le logement en état sans créer de valeur nouvelle — remplacement de chauffe-eau, réfection de peinture, réparation de volets — sont déductibles l'année de paiement.
La septième déduction : l'amortissement Jeanbrun
En plus des six charges de l'article 31 CGI qui existent pour tout bailleur nu, le dispositif Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, CGI art. 31-I-1° i — legifrance.gouv.fr) ajoute une déduction spécifique : un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants représentent la valeur forfaitaire du terrain, qui n'est pas amortissable). Le taux dépend du secteur locatif choisi.
Amortissement Jeanbrun selon le secteur — logement neuf
| Secteur | Taux | Sur 200 000 € |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 5 600 €/an |
| Social | 4,5 % | 7 200 €/an |
| Très social | 5,5 % | 8 800 €/an |
Source : CGI art. 31-I-1° i — legifrance.gouv.fr. Base de calcul : 80 % du prix d'acquisition (terrain forfaité à 20 % non amortissable).
Exemple complet — T3 neuf à Bordeaux, 200 000 €
Prenons un T3 neuf de 60 m² acquis à Bordeaux (zone B1) pour 200 000 €, loué en secteur intermédiaire. Le loyer mensuel plafonné en zone B1 s'établit à environ 760 €, soit 9 120 € par an. Le crédit porte sur 170 000 € à 3,2 %.
Bilan foncier annuel — toutes charges cumulées
| Poste | Base légale | Montant |
|---|---|---|
| Loyers perçus | + 9 120 € | |
| Intérêts d'emprunt (an 1) | Art. 31-I-1°-d CGI | − 5 440 € |
| Amortissement Jeanbrun (3,5 %) | Art. 31-I-1°-i CGI | − 5 600 € |
| Taxe foncière | Art. 31-I-1°-c CGI | − 850 € |
| Charges de copropriété (part non récupérable) | Art. 31-I-1°-b CGI | − 600 € |
| Assurance PNO | Art. 31-I-1°-f CGI | − 150 € |
| Frais de gestion locative (7 %) | Art. 31-I-1°-a CGI | − 638 € |
| Travaux d'entretien | Art. 31-I-1°-b CGI | − 200 € |
| Résultat foncier | − 4 358 € | |
Sans l'amortissement Jeanbrun, le résultat aurait été + 1 242 €, soit 586 € d'impôt à TMI (tranche marginale d'imposition — le taux appliqué à votre dernier euro de revenu) 30 % + prélèvements sociaux 18,6 %.
L'amortissement Jeanbrun seul réduit le résultat foncier de 5 600 € : il transforme un bénéfice de 1 242 € en un déficit de 4 358 € et supprime 586 € d'impôt qui auraient été dus sans lui.
Déficit foncier : la règle des deux compartiments
Quand les charges dépassent les loyers, un déficit foncier se crée. L'article 156-I-3° du CGI (Code général des impôts — legifrance.gouv.fr) distingue deux compartiments selon la nature des charges.
- Déficit issu des charges hors intérêts d'emprunt. La part du déficit générée par l'amortissement Jeanbrun, la taxe foncière, les charges de copropriété, les assurances, les frais de gestion et les travaux est imputable sur votre revenu global (votre salaire, vos autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an. Pour les travaux de rénovation énergétique, cette limite est portée à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr). À TMI 30 %, chaque euro de déficit imputable représente 47,2 cents d'impôt en moins.
- Déficit issu des seuls intérêts d'emprunt. Les intérêts excédentaires — la part que les loyers ne couvrent pas après déduction de toutes les autres charges — ne sont imputables que sur vos revenus fonciers des années suivantes, dans la limite de dix ans. Ils ne réduisent pas votre salaire ou vos autres revenus.
En pratique.Dans l'exemple ci-dessus, les charges hors intérêts (amortissement + taxe foncière + charges + assurance + gestion + travaux) s'élèvent à 7 878 €, soit moins que les loyers (9 120 €). Il n'y a donc pas de déficit imputable sur le revenu global dans cet exemple : le déficit total de 4 358 € est entièrement constitué d'intérêts excédentaires, reportables sur les futurs revenus fonciers. Ce mécanisme évolue avec le temps : lorsque les intérêts décroissent et que les loyers progressent, la situation foncière s'améliore naturellement.
Comment déclarer ces charges sur le formulaire 2044
Toutes ces charges se déclarent sur la déclaration 2044 (la déclaration spécifique pour les revenus fonciers en régime réel). Chaque poste correspond à une ligne distincte : ligne 229 pour les intérêts d'emprunt, ligne 225 pour la taxe foncière, ligne 227 pour les charges de copropriété, ligne 229 pour les assurances, ligne 224 pour les frais de gestion, ligne 224 également pour les travaux, et une ligne dédiée à l'amortissement Jeanbrun dans la section « déductions spécifiques » (article 31-I-1° i du CGI — legifrance.gouv.fr). Un expert-comptable spécialisé en gestion locative peut vous accompagner pour optimiser la répartition des charges entre les exercices.
Le simulateur calcule votre résultat foncier Jeanbrun selon votre situation réelle — prix d'achat, loyer, crédit, secteur locatif — et vous montre l'impact de chaque type de charge sur votre impôt dès la première année.