Pour un appartement neuf de 200 000 € HT en zone B1 acheté sous le seul dispositif Jeanbrun, vous payez 240 000 € TTC — TVA à 20 % incluse — et environ 1 000 € de taxe foncière dès la deuxième année. Si ce même logement est également éligible au Logement Locatif Intermédiaire — le LLI, un programme public créé en 2014 pour les bailleurs qui s'engagent à louer longtemps à loyers modérés — les chiffres changent : TVA réduite à 10 %, soit 20 000 € économisés dès l'achat, et taxe foncière nulle pendant vingt ans. Ce cumul — souvent appelé « Super Jeanbrun » dans le secteur — ajoute environ 40 000 € d'avantages au Jeanbrun classique. Ses conditions d'accès sont cependant plus strictes.
Le LLI, qu'est-ce que c'est exactement ?
Le LLI — Logement Locatif Intermédiaire — est un cadre public créé par l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 (legifrance.gouv.fr). Son objectif : augmenter l'offre locative en zones tendues pour les ménages de la « classe intermédiaire » — trop bien rémunérés pour le logement social, trop mal rémunérés pour absorber les loyers de marché en zone A ou B1. Il est codifié à l'article L. 302-16 du Code de la construction et de l'habitation (legifrance.gouv.fr).
Le principe est simple : en contrepartie d'un engagement locatif long et de loyers plafonnés, l'État accorde deux avantages fiscaux à l'acquisition — une TVA réduite et une exonération de taxe foncière. Depuis la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr), le Jeanbrun peut s'y superposer sur le même bien neuf : l'investisseur cumule alors la TVA réduite du LLI et l'amortissementJeanbrun — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an.
TVA à 10 % : 20 000 € économisés dès l'achat
La TVA sur un logement neuf est normalement de 20 %. Pour un appartement à 200 000 € hors taxes, le prix TTC que vous payez est de 240 000 €. En LLI, cette TVA est réduite à 10 % (article 279-0 bis A du CGI— le Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). Le même logement à 200 000 € HT vous coûte alors 220 000 € TTC. L'économie immédiate est de 20 000 €.
Cette économie est définitive dès l'achat — pas un crédit d'impôt à attendre. Elle réduit votre mise de départ et, si vous empruntez, le montant de votre crédit. Sur 25 ans à 3,5 %, emprunter 20 000 € de moins représente environ 27 000 € d'intérêts en moins sur toute la durée du prêt.
Comparaison — T2 à 200 000 € HT en zone B1
| Jeanbrun seul | Jeanbrun + LLI | |
|---|---|---|
| Prix HT | 200 000 € | 200 000 € |
| TVA appliquée | 20 % → 40 000 € | 10 % → 20 000 € |
| Prix TTC | 240 000 € | 220 000 € |
| Taxe foncière (20 ans) | ≈ 20 000 € | 0 € (exonérée) |
| Amortissement Jeanbrun (20 ans, TMI 30 %) | ≈ 52 000 € d'impôt évité | ≈ 52 000 € d'impôt évité |
| Avantage total sur 20 ans | ≈ 52 000 € | ≈ 92 000 € |
Taxe foncière estimée à 1 000 €/an. Amortissement 3,5 % × 80 % × 200 000 € = 5 600 €/an × 47,2 % (TMI 30 % + 17,2 % prélèvements sociaux). Hors intérêts d'emprunt réduits.
Exonération de taxe foncière pendant vingt ans
La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire. Sur un logement neuf en zone B1, elle représente typiquement 800 à 1 200 € par an selon la commune et la surface. En LLI, cette taxe est exonérée pendant vingt ans (article 1384 C du CGI— legifrance.gouv.fr). Sur un T2 avec 1 000 € de taxe foncière annuelle, cela représente 20 000 € non décaissés sur la durée.
Cumulée avec les 20 000 € de TVA économisée à l'achat, l'avantage LLI pur atteint 40 000 €sur vingt ans — avant même de compter l'amortissement Jeanbrun qui réduit votre impôt sur les loyers chaque année. Et contrairement aux amortissements du LMNP (la location meublée), les déductions Jeanbrun ne sont pas réintégrées dans la plus-value à la revente — les règles classiques des particuliers s'appliquent (articles 150 U et suivants du CGI — legifrance.gouv.fr).
Les conditions plus strictes du cumul
Le Jeanbrun seul s'applique partout en France (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr). Le LLI est géographiquement plus restrictif : seules les zones A bis, A et B1sont éligibles (article L. 302-16 du CCH — Code de la construction et de l'habitation — legifrance.gouv.fr). Si votre projet est en zone B2 ou C, le LLI n'est pas accessible — vous conservez le Jeanbrun seul.
L'autre condition majeure est la durée d'engagement : le LLI impose de louer le bien pendant vingt ans minimum, contre neuf ans pour le Jeanbrun classique. C'est un horizon d'investissement significativement plus long, à calibrer selon votre situation patrimoniale. Les loyers restent plafonnés aux niveaux PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) — proches des plafonds Jeanbrun intermédiaire en zones A bis/A/B1 — et les ressources des locataires sont vérifiées à chaque nouveau bail.
Les conditions du cumul en un coup d'œil
- Zones éligibles : A bis, A, B1 uniquement (pas B2 ni C)
- Durée d'engagement : 20 ans minimum (vs 9 ans Jeanbrun seul)
- Loyers plafonnés : niveaux PLI — décote ≈ 15 % sous le marché libre
- Ressources des locataires : plafonnées niveau PLI à vérifier à chaque bail
- Logements collectifs uniquement : les maisons individuelles sont exclues du LLI
- Programme LLI du promoteur : le logement doit appartenir à un programme conventionné LLI — vérifiez auprès du promoteur
Comment savoir si un programme est éligible au LLI ?
Tous les logements neufs ne sont pas automatiquement éligibles au LLI. C'est le promoteur immobilier qui dépose le dossier de conventionnement auprès des services de l'État (Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement — DRIHL — en Île-de-France, ou DREAL pour les autres régions). Lorsque le programme est conventionné, le promoteur l'indique dans ses documents commerciaux et le contrat de réservation mentionne explicitement le conventionnement LLI.
Si vous avez repéré un programme neuf en zone B1 qui vous intéresse pour le Jeanbrun, la question à poser au promoteur est directe : « Ce programme est-il conventionné LLI ? » Si oui, vous pouvez cumuler TVA réduite, exonération de taxe foncière, et amortissement Jeanbrun sur le même logement. Si non, le Jeanbrun s'applique seul, sans les avantages LLI.
Le simulateur Patrim calcule l'amortissement annuel Jeanbrun, votre impôt sur les loyers et votre effort d'épargne mensuel selon votre TMI et votre financement. Les avantages LLI (TVA réduite, taxe foncière exonérée) s'y ajoutent en réduction directe du coût d'acquisition — une économie que vous voyez immédiatement sur votre bilan d'investissement.