Vous avez signé votre premier bail Jeanbrun en mars 2026 à 520 € par mois — sous le plafond autorisé de 530 € en zone B1. Un an passe : vous avez le droit de réviser ce loyer selon l'IRL — l'indice de référence des loyers, le baromètre officiel que publie l'INSEE (l'Institut national de la statistique et des études économiques) chaque trimestre. L'IRL du premier trimestre 2026 s'établit à 146,60, en hausse de 0,78 % sur un an. Sur 520 €, cela représente 4 € supplémentaires par mois. Mais avant d'envoyer l'avenant à votre locataire, un point s'impose : la révision est plafonnée par l'arrêté Jeanbrun. Si le nouveau loyer dépasse le plafond, vous perdez le dispositif.
L'IRL : comment il fonctionne pour un bail Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — CGI art. 31-I-1°-i — legifrance.gouv.fr) impose la location nue sous la loi du 6 juillet 1989 (legifrance.gouv.fr). Cette loi autorise le bailleur à réviser le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail, en appliquant la formule suivante :
Formule de révision (article 17-d de la loi du 6 juillet 1989 — legifrance.gouv.fr)
Loyer révisé = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente)
Le « trimestre de référence » est celui mentionné dans votre bail — en général le trimestre de la signature. Pour un bail signé en mars 2026, le trimestre de référence est le 1er trimestre. L'IRL T1 2026 publié par l'INSEE (insee.fr) est de 146,60. L'IRL T1 2025 était de 145,45. La variation est donc : 146,60 / 145,45 − 1 = +0,79 %.
IRL T1 2026 (INSEE, publié le 15 avril 2026) : 146,60, soit +0,78 % sur un an.Source : https://www.insee.fr/fr/statistiques/9005576 (insee.fr).
Le plafond Jeanbrun : la borne que l'IRL ne peut pas franchir
Contrairement à un bail nu ordinaire, un logement Jeanbrun est soumis à un plafond de loyer fixé par arrêté (arrêté du 6 janvier 2026 — legifrance.gouv.fr). Ce plafond dépend de la zone géographique, de la surface du logement et du secteur choisi (intermédiaire, social ou très social). Il représente un maximum absolu : même si l'IRL pousse votre loyer au-delà, vous ne pouvez pas franchir ce seuil sans sortir du dispositif.
Le loyer mensuel est calculé avec le coefficient multiplicateur de surface (formule : 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Source : arrêté du 6 janvier 2026 fixant les plafonds Jeanbrun (legifrance.gouv.fr).
Exemple concret : T2 en zone B1, loyer à 520 €
Prenons un T2 de 42 m² à Montpellier, bail signé en mars 2026 au loyer de 520 €/mois. Le plafond Jeanbrun pour ce bien est de 530 €/mois. En mars 2027, vous calculez la révision :
Ici, pas de problème : 524 € < 530 € (plafond). La révision est valide. Sur votre déclaration de revenus fonciers 2027, vous déclarez 524 × 12 = 6 288 € de loyers, au lieu de 6 240 € — 48 € de plus dans le résultat, mais sans modifier le calcul de l'amortissement Jeanbrun (5 040 €/an en secteur intermédiaire sur 180 000 €).
Cas critique : et si l'IRL pousse le loyer au-dessus du plafond ?
Imaginons que vous avez loué au plafond exact — 530 €. En mars 2027, l'IRL pousse théoriquement à 534 €. Vous êtes bloqué : dépasser le plafond entraîne la reprise des déductions Jeanbrun depuis l'origine (article 31-I-1°-i du CGI — legifrance.gouv.fr). La règle est stricte : vous pouvez réviser jusqu'au plafond, pas au-delà. Deux options s'offrent à vous :
- Rester au plafond (530 €) : vous renoncez à la révision IRL cette année. Ce n'est pas une violation de votre bail — vous êtes libre de pratiquer un loyer inférieur au plafond. Votre droit à l'amortissement est intact.
- Appliquer l'IRL jusqu'au plafond : si l'IRL aurait donné 534 €, vous pouvez tout de même demander 530 € (le plafond). Votre révision est limitée à +0 pour rester conforme — ou à +0,75 % si cela vous conduit à 530 € exactement.
À long terme, si les plafonds Jeanbrun sont révisés à la hausse par un nouvel arrêté, une marge de manœuvre se rouvre. L'arrêté peut évoluer chaque année : consultez le barème en vigueur sur legifrance.gouv.fr avant chaque révision annuelle.
Impact fiscal de la révision : à peine perceptible, mais utile
Sur un T2 à 520 €, la révision IRL T1 2026 rapporte 4 €/mois, soit 48 €/an supplémentaires. À TMI 30 %, ces 48 € de loyers en plus s'ajoutent au résultat foncier — mais dans la quasi-totalité des cas, l'amortissement Jeanbrun maintient le résultat en déficit et l'impôt reste à zéro. L'impact fiscal direct est donc nul en phase de crédit. En revanche, post-crédit (quand les intérêts d'emprunt — la charge déductible des intérêts payés à votre banque — disparaissent), ces 48 € supplémentaires restent couverts par l'amortissement Jeanbrun de 5 040 €.
L'intérêt de la révision est avant tout économique (4 € de plus par mois) et tactique : maintenir votre loyer dans la fourchette haute du plafond vous permet de profiter pleinement de l'indice si les plafonds sont relevés demain. Un bail signé à 480 € au lieu de 530 € ne se rattrape pas facilement sur un locataire en place — la révision IRL ne permet d'avancer que de 0,78 % par an.
Le simulateur Patrim intègre les plafonds Jeanbrun par zone et recalcule votre déficit foncier selon le loyer réellement pratiqué. Entrez votre ville, votre surface et votre tranche d'imposition pour voir l'impact concret sur votre imposition.