Vous avez signé en Jeanbrun pour un T2 neuf à 180 000 € en zone B1 en mars 2026 : votre engagement de 9 ans s'achève en mars 2035. Si vous revendez ce logement 210 000 € un an après la fin de l'engagement, votre impôt sur la plus-value représentera environ 4 800 €. Vous avez pourtant cumulé plus de 45 000 € d'amortissements déduits pendant l'engagement. Ces amortissements ne sont pas réintégrés à la revente en Jeanbrun — ils sont définitivement acquis. C'est une différence fondamentale avec le LMNP — loueur en meublé non professionnel, vous dès que vous louez un logement meublé — dont les amortissements sont désormais réintégrés à la revente depuis février 2025.
La plus-value en Jeanbrun : le droit commun des particuliers
En Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr), vous louez le logement nu. Vos revenus relèvent donc des revenus fonciers, pas des BIC — bénéfices industriels et commerciaux, le régime fiscal de la location meublée. Cette distinction est décisive pour la fiscalité à la revente.
Lorsque vous vendez un bien loué en Jeanbrun — avant ou après la fin de votre engagement — la plus-value est imposée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI — le Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). La formule est la suivante :
- Plus-value brute = Prix de cession − Prix de revient
- Prix de revient= Prix d'acquisition + frais d'acquisition (réels, ou forfait de 7,5 %) + travaux éventuels (réels, ou forfait 15 % si détention > 5 ans)
- La plus-value brute est ensuite réduite par des abattements pour durée de détention, différents selon qu'ils s'appliquent à l'impôt sur le revenu (19 %) ou aux prélèvements sociaux (17,2 %)
Pourquoi vos amortissements Jeanbrun restent définitivement acquis
En LMNP au régime réel, les amortissements — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — déduits depuis le 1er janvier 2025 sont désormais réintégrés dans le prix de revientà la revente (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 150 VB du CGI — legifrance.gouv.fr). Concrètement, cela augmente mécaniquement la plus-value taxable.
En Jeanbrun, cette règle ne s'applique pas. Le dispositif relève des revenus fonciers : les déductions pratiquées sont des charges foncières déductibles au titre de l'article 31 du CGI (legifrance.gouv.fr), non des amortissements comptables BIC visés par l'article 150 VB. Le texte de la réforme de 2025 cible exclusivement les biens soumis au régime des BIC — c'est-à-dire la location meublée. La location nue en est exclue par construction.
Exception en LMNP : les résidences gérées avec services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD) sont totalement exemptées de la réintégration des amortissements à la revente (loi n° 2025-127 — legifrance.gouv.fr). Si vous êtes dans ce cas, le calcul est différent.
Les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est réduite par des abattements progressifs calculés à compter de la 6e annéede détention (article 150 VC du CGI — legifrance.gouv.fr ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-30 — bofip.impots.gouv.fr) :
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Années 1 à 5 | 0 % | 0 % |
| Années 6 à 21 | 6 % par an | 1,65 % par an |
| Année 22 | 4 % → exonération totale IR | 1,60 % |
| Années 23 à 30 | — | 9 % par an → exonération PS à 30 ans |
Si vous vendez dès la fin de votre engagement de 9 ans, vous cumulez 4 années d'abattement(années 6 à 9) : soit 24 % sur l'IR et 6,6 % sur les PS. Si vous attendez la 22e année, la plus-value est entièrement exonérée d'impôt sur le revenu — et à la 30e, les prélèvements sociaux aussi disparaissent.
Exemple chiffré : T2 à 180 000 €, vendu après 10 ans
T2 neuf acquis 180 000 € en zone B1 en mars 2026, revendu 210 000 € en mars 2036 — soit 10 ans de détention, 5 années d'abattement accumulées.
Calcul de la plus-value brute
- Prix de cession : 210 000 €
- Prix d'acquisition : 180 000 €
- Frais d'acquisition (forfait 7,5 %) : + 13 500 €
- Prix de revient : 193 500 €
- Plus-value brute : 16 500 €
Abattements (10 ans = 5 ans d'abattement)
- IR : 5 × 6 % = 30 %
- PS : 5 × 1,65 % = 8,25 %
Impôt dû
- IR : 16 500 × 70 % = 11 550 × 19 % = 2 195 €
- PS : 16 500 × 91,75 % = 15 139 × 17,2 % = 2 604 €
- Total : 4 799 €
Pendant ces 9 années d'engagement, vous avez déduit chaque année l'amortissement Jeanbrun en secteur intermédiaire : 3,5 % × 80 % × 180 000 € = 5 040 € par an. Soit 45 360 € cumulés qui ont réduit vos revenus fonciers imposables — et généré environ 22 000 € d'économies fiscalesà TMI 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Aucun de ces 45 360 € n'est repris dans le calcul de la plus-value.
Comparaison avec le LMNP : l'écart à la sortie
Sur le même investissement — T2 à 180 000 €, revendu 210 000 € après 10 ans — le résultat est très différent en LMNP au régime réel. Les amortissements accumulés depuis le 1er janvier 2025 réduisent le prix de revient dans le calcul de la plus-value (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 150 VB du CGI — legifrance.gouv.fr). Ici, la totalité des amortissements est concernée, car l'acquisition a eu lieu en mars 2026.
LMNP régime réel — même bien, même vente
- Amortissement annuel (3 % × 80 % × 180 000) : 4 320 €/an
- Amortissements cumulés (10 ans) : 43 200 € réintégrés
- Prix de revient réduit : 180 000 + 5 400 (frais notaire neuf) − 43 200 = 142 200 €
- Plus-value brute : 210 000 − 142 200 = 67 800 €
- Abattements identiques : IR 30 %, PS 8,25 %
- IR : 67 800 × 70 % = 47 460 × 19 % = 9 017 €
- PS : 67 800 × 91,75 % = 62 206 × 17,2 % = 10 699 €
- Total LMNP : 19 716 €
L'écart atteint 14 917 €en faveur de Jeanbrun sur la seule imposition à la sortie — une différence directement imputable à la réintégration des amortissements en LMNP. Cette analyse porte sur la fiscalité de sortie seule : les avantages fiscaux accumulés pendant la détention diffèrent également entre les deux régimes et peuvent compenser ou amplifier cet écart selon votre TMI et votre durée de détention.
Daniel · à retenir
La réintégration des amortissements en LMNP est une règle en vigueur depuis le 15 février 2025 — elle ne touche pas Jeanbrun. Si vous comparez les deux dispositifs sur 10 ans ou plus, l'imposition à la revente fait partie du calcul de rentabilité nette. Ce n'est pas qu'un détail : sur 180 000 €, l'écart représente environ 8 % du prix d'acquisition.
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