Vous regardez un T2 neuf à 180 000 € en zone B1 — Montpellier, Strasbourg, Nantes. Votre mensualité de prêt sera de 828 €, votre loyer plafonné en secteur intermédiaire de 530 € : l'écart apparent est de 298 € par mois. Mais ce n'est pas ce que vous paierez réellement. L'amortissement — la déduction comptable qui efface chaque année une fraction du prix du bien sur votre déclaration, sans débourser un euro supplémentaire — que prévoit la loi Jeanbrun crée un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global. Résultat : un effort mensuel réel de 459 € dès l'an 1, qui descend à 400 € en fin d'engagement à 9 ans. Après 20 ans, quand le crédit est soldé, le dispositif vous rapporte 370 € nets par mois — contre 179 € sans Jeanbrun.
Les hypothèses : T2 neuf à 180 000 €, zone B1, secteur intermédiaire
Le dispositif Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — CGI art. 31-I-1°-i) s'applique aux logements neufs acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, loués nus comme résidence principale pendant au minimum 9 ans. La zone B1 regroupe les agglomérations de taille intermédiaire — Montpellier, Strasbourg, Nantes, Lyon-périphérie — où le marché locatif est tendu sans atteindre les niveaux parisiens.
Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — article 31-I-1°-i du CGI (le Code général des impôts — legifrance.gouv.fr) ; arrêté du 6 janvier 2026 fixant les plafonds Jeanbrun (legifrance.gouv.fr) ; Banque de France — taux des nouveaux crédits à l'habitat, juin 2026 (banque-france.fr).
Le cash flow mensuel brut : 298 € sur le papier, 480 € en réalité
L'écart apparent entre mensualité et loyer (828 € − 530 € = 298 €) ne suffit pas. La taxe foncière, l'assurance emprunteur (ADI — assurance décès-invalidité), l'assurance PNO (propriétaire non-occupant — l'assurance qui couvre le logement hors présence du locataire) et les charges de copropriété non récupérables s'ajoutent chaque mois.
Ces 480 € par mois représentent votre contribution avant tout avantage fiscal. C'est la base que Jeanbrun va réduire via votre déclaration de revenus fonciers.
L'amortissement Jeanbrun : comment il crée un déficit foncier imputable
En Jeanbrun, vos loyers relèvent des revenus fonciers (location nue). Vous déduisez les charges réelles — taxe foncière, intérêts d'emprunt (article 31-I-1°-d du CGI — legifrance.gouv.fr), assurances, charges de copropriété — et vous y ajoutez l'amortissement Jeanbrun, calculé sur 80 % du prix. Pour un bien à 180 000 € en secteur intermédiaire : 3,5 % × 80 % × 180 000 = 5 040 €/an.
Ce déficit de 5 760 € se découpe en deux parties aux régimes distincts (article 156-I-3° du CGI — legifrance.gouv.fr). Le déficit hors intérêts— 864 € ici — est imputable directement sur votre revenu global (votre salaire, vos autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit lié aux seuls intérêts — 4 896 € — se reporte uniquement sur vos futurs revenus fonciers pendant dix ans.
Économie fiscale an 1 : 864 € × 30 % (TMI) = 259 € d'impôt en moins sur votre feuille de salaire, soit 21 €/mois. Cette économie est constante tant que le déficit hors intérêts reste à −864 € — et elle s'amplifie à mesure que les intérêts d'emprunt diminuent, car le résultat foncier sans Jeanbrun deviendrait alors positif et imposable.
L'effort mensuel réel : 459 € an 1, 400 € à l'an 9
L'économie fiscale Jeanbrun augmente au fil des années parce que les intérêts d'emprunt diminuent : sans l'amortissement Jeanbrun, vos revenus fonciers deviendraient progressivement positifs et imposés. Avec l'amortissement, ils restent en déficit — et vous évitez cet impôt croissant.
L'effort brut reste stable à 480 € (mensualité à taux fixe + charges). L'économie Jeanbrun croît car, à mesure que les intérêts baissent, le résultat foncier sans amortissement serait de plus en plus positif — et donc de plus en plus imposé. Jeanbrun l'absorbe chaque fois.
Après le crédit : 370 € nets contre 179 € sans Jeanbrun
À l'issue des 20 ans de remboursement, le logement est libre de crédit. Vos seules sorties sont les charges (182 €/mois). Votre loyer encaissé est de 530 €, soit un excédent de trésorerie de 348 € avant impôt. La question est combien de cet excédent reste-t-il après l'administration fiscale ?
Sans Jeanbrun, vos 4 176 € de résultat foncier positif sont imposés à 48,6 % (TMI 30 % + prélèvements sociaux — PS — à 18,6 % sur les revenus fonciers depuis le 1er janvier 2026, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 — legifrance.gouv.fr). Il vous reste 179 €/mois. Avec Jeanbrun : l'amortissement de 5 040 € ramène le résultat foncier à −864 €, imputable sur votre revenu global (259 € d'économie fiscale). Il vous reste 370 €/mois — 191 € de plus par mois, indéfiniment tant que les conditions du dispositif sont maintenues.
C'est là toute la logique de Jeanbrun : l'effort pendant les années de crédit est modéré (459 € à 400 €/mois), et la récompense post-crédit est substantielle. Contrairement à une réduction d'impôt immédiate comme celle du Denormandie qui s'épuise au bout de 12 ans, l'amortissement Jeanbrun continue tant que vous louez dans les conditions du dispositif.
Le simulateur Patrim recalcule ce tableau sur votre ville, votre budget d'acquisition et votre tranche marginale d'imposition. Vous voyez votre effort an 1, an 9 et post-crédit — personnalisé à votre situation réelle.