Vous signez votre premier investissement sous le plan Relance logement Jeanbrun et votre commercialisateur vous présente trois « secteurs » : intermédiaire, social, très social. Le taux de déduction monte (3,5 %, 4,5 %, 5,5 % du prix d'achat par an), mais le loyer descend en miroir (− 15 %, − 30 %, − 45 % par rapport au marché). Le réflexe naturel : choisir le taux le plus élevé pour maximiser l'avantage fiscal. Ce réflexe est souvent trompeur. Dans la plupart des configurations, les trois secteurs aboutissent au même impôt : zéro. La seule chose qui change, c'est combien de loyer vous encaissez chaque mois. Voici le calcul qui l'explique.
Les trois secteurs : décote de loyer contre taux de déduction
Le plan Relance logement (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 ; CGI — Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — art. 31-I-1° i et j — legifrance.gouv.fr) organise la location nue en trois niveaux selon le loyer pratiqué :
PLI : Prêt Locatif Intermédiaire — niveau de ressources de la classe moyenne. PLUS : logement social classique. PLAI : logement très social, pour des publics en difficulté d'accès au logement. Source : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr ; info.gouv.fr — plan Relance logement.
Le secteur intermédiaire est le plus courant : votre loyer reste accessible à la classe moyenne sans atteindre les niveaux du logement social. C'est le secteur que proposent la majorité des commercialisateurs pour un logement neuf en zone B1.
La déduction est plafonnée à votre résultat positif
Avant de comparer les secteurs, il faut comprendre une règle technique du dispositif : la déduction Jeanbrun — l'amortissement (la déduction comptable qui réduit votre résultat foncier imposable) — ne peut pas créer de déficit par elle-même. Elle s'applique dans la limite du résultat positif avant amortissement, c'est-à-dire (loyers − charges réelles). Si votre résultat est déjà nul ou négatif à cause de vos intérêts d'emprunt, la déduction Jeanbrun est reportée aux années suivantes (CGI art. 156 I — legifrance.gouv.fr).
En pratique : si votre résultat avant amortissement est de 3 000 €, vous ne pouvez déduire que 3 000 € cette année — même si votre taux de déduction Jeanbrun vous donnerait théoriquement 9 000 € (4,5 % de 200 000 €). Les 6 000 € restants s'accumulent en report, mais ils ne vous apportent aucun avantage fiscal immédiat.
Exemple chiffré sur 200 000 € en zone B1
T2 neuf de 42 m² acquis 200 000 € à Rennes (zone B1). Loyer de marché local de référence : 12 €/m²/mois. Charges réelles (taxe foncière + assurance) : 1 200 €/an. Financement en fonds propres pour isoler l'effet du secteur (sans intérêts d'emprunt, le résultat avant amortissement est maximal).
Comparaison des trois secteurs — 200 000 €, TMI 30 %
Dans les trois cas, l'amortissement Jeanbrun ramène le résultat foncier à zéro — impôt nul dans les trois cas. Le revenu net est identique au résultat avant amortissement (loyers − charges). Déductions théoriques : intermédiaire 7 000 € (3,5 % × 200 000), social 9 000 €, très social 11 000 € — mais toutes plafonnées par le résultat positif disponible. Source : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr.
Le résultat est identique pour les trois secteurs : revenu foncier nul, impôt nul. Ce que vous gardez, c'est uniquement les loyers encaissés moins vos charges. L'intermédiaire rapporte 907 €/an de plus que le social, et 1 814 €/an de plusque le très social, pour le même effort de gestion. (TMI — taux marginal d'imposition — désigne la tranche la plus haute à laquelle votre dernier euro de revenu est imposé.)
L'intuition inversée.On s'attendrait à ce que le taux de déduction le plus élevé génère le plus grand avantage fiscal. Ce n'est pas le cas : en réduisant le loyer, vous réduisez votre résultat positif, donc le plafond de l'amortissement applicable. Le secteur social déclare théoriquement 9 000 € de déduction — mais n'en applique que 3 033 €. L'excédent (5 967 €) est reporté, sans certitude d'être utilisé avant la fin des 9 ans d'engagement.
Quand le secteur social devient-il plus intéressant ?
Le secteur social prend de la valeur dans une situation précise : vous avez par ailleurs des revenus fonciers positifs importantsissus d'autres biens (immobilier locatif nu non Jeanbrun, par exemple). Dans ce cas, le report d'amortissement de votre Jeanbrun peut s'imputer sur ces revenus fonciers positifs lors des déclarations futures — et générer une économie d'impôt que le secteur intermédiaire n'aurait pas produite.
Sur notre exemple : en secteur social, 5 967 € d'amortissement Jeanbrun s'accumulent chaque année en report. À TMI 41 %, chaque 1 000 € appliqué contre un revenu foncier positif d'un autre bien vous économise 412 € (41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux — les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine). Sur 5 ans de report capitalisé à TMI 41 %, l'avantage peut dépasser l'écart de loyers.
Pour l'investisseur isolé, avec un seul bien locatif nu sous Jeanbrun : le secteur intermédiaire reste presque toujours plus avantageux. La perte de loyer est certaine ; l'utilisation du report d'amortissement est hypothétique.
Ce que le secteur change vraiment : le profil du locataire
La différence pratique entre les secteurs n'est pas fiscale — elle est locative. Le secteur social exige un locataire dont le revenu fiscal de référence (RFR — le revenu retenu par l'administration pour vos impôts, visible sur la première page de l'avis d'imposition) ne dépasse pas le plafond PLUS de sa zone. En zone B1, c'est un RFR autour de 24 000 € pour une personne seule — contre 36 000 € pour un locataire intermédiaire (plafond PLI).
Cette contrainte réduit mécaniquement le bassin de candidats éligibles. Un T2 au loyer de 353 €/mois ne pourra être loué qu'à un locataire dont les ressources restent sous le plafond PLUS — soit une population plus restreinte, dans une tranche de revenus souvent moins stable. En secteur intermédiaire à 428 €/mois, le bassin de candidats est sensiblement plus large.
Le secteur très social (loyer de 277 €/mois sur ce T2) n'est structurellement pertinent que pour des investisseurs avec une conviction sociétale forte ou un portefeuille très diversifié — pas pour optimiser un seul investissement locatif.
Si vous hésitez encore entre les secteurs en fonction de votre profil fiscal — TMI, revenus fonciers existants, montant emprunté — notre simulateur intègre ces paramètres et calcule l'impact net selon votre situation. Simuler mon Jeanbrun.