Vous avez un compromis prêt à signer sur un studio ancien à Lyon, 155 000 €, DPE F, avec 28 000 € de travaux prévus — 18 % du prix. Sous les règles actuelles du Jeanbrun dans l'ancien, ce chantier est loin du seuil de 30 % exigé : zéro déduction. Le 1er juillet 2026, la commission des affaires économiques du Sénat a déposé son rapport sur le texte qui pourrait changer ce calcul — et la séance publique commence le 7 juillet. Mais le seuil que retiendra le Sénat n'est pas encore fixé, et il change tout pour ce studio. Voici où en est la réforme, et ce que ça signifie pour votre calendrier d'achat.
Ce qui s'est passé au Sénat le 1er juillet
Le projet de loi Relance et décentralisation du logement, déposé au Sénat le 25 juin 2026 par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, reprend plusieurs des assouplissements votés par les députés le 28 mai dernier pour le statut de bailleur privé. La commission des affaires économiques, sous la plume des rapporteures Dominique Estrosi Sassone et Amel Gacquerre, a déposé son rapport (n° 834) le 1er juillet 2026. L'examen en séance publique débute le 7 juillet et se poursuit le 8.
Ce texte n'est pas encore une loi. Il doit d'abord être adopté au Sénat, puis — si les deux chambres ne votent pas un texte identique — repasser par une commission mixte paritaire ou une nouvelle lecture à l'Assemblée nationale. Le gouvernement vise une adoption avant la fin de l'année 2026, mais rien n'est acquis à ce stade.
Le Sénat peut assouplir, ou au contraire resserrer le texte
C'est le point le moins souvent souligné : la chambre haute n'a pas vocation à simplement entériner ce que l'Assemblée a voté. Sur le seuil de travaux dans l'ancien, deux versions coexistent aujourd'hui dans le débat parlementaire.
Trois issues possibles pour le seuil de travaux
- Seuil supprimé : la version votée par l'Assemblée le 28 mai, sans montant minimum de travaux exigé.
- Seuil ramené à 20 % : la proposition initiale du gouvernement, que le Sénat pourrait réintroduire comme point d'équilibre.
- Seuil maintenu à 30 % : la règle en vigueur aujourd'hui — le statu quo, si le Sénat ne retient aucun assouplissement.
Sur le studio lyonnais de l'introduction, ces trois issues ne donnent pas le même résultat.
155 000 € d'achat, 28 000 € de travaux (18 %)
| Seuil retenu | Éligible ? | Déduction annuelle |
|---|---|---|
| 30 % (règle actuelle) | Non | 0 € |
| 20 % (31 000 € requis) | Non | 0 € |
| Supprimé (vote Assemblée) | Oui, sous réserve DPE | 3 720 € |
Déduction : assiette amortissable (la part du prix du bien sur laquelle la déduction annuelle est calculée) 80 % × 155 000 € = 124 000 €, taux ancien secteur intermédiaire 3 % (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, CGI — le Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle — art. 31-I-1° j — legifrance.gouv.fr). À TMI 30 % (taux marginal d'imposition — votre tranche fiscale la plus haute), l'économie d'impôt serait de 1 116 €/an, soit environ 10 000 € sur les 9 ans d'engagement.
Avec 28 000 € de travaux, ce studio reste inéligible dans deux scénarios sur trois. Seule la suppression totale du seuil — la version la plus favorable, votée par les députés mais pas encore confirmée par les sénateurs — le fait basculer côté Jeanbrun.
Le DPE : l'autre condition en jeu
Même si le seuil de travaux disparaît, l'éligibilité reste conditionnée à un gain énergétique. Le texte voté par l'Assemblée remplace l'exigence actuelle — atteindre un DPE (diagnostic de performance énergétique — le classement énergétique légal de A à G) de classe A ou B après travaux — par une progression relative : deux classes de gain pour un bien classé F ou G, une classe pour un bien classé E. Pour le studio de l'exemple, un DPE F qui passe en D après travaux suffirait sous cette version — contre un B aujourd'hui, souvent hors de portée avec un budget de travaux limité en copropriété.
Ce point fait partie de ce que la commission des affaires économiques a examiné le 1er juillet. Il n'est pas exclu que le Sénat maintienne une exigence DPE plus stricte que celle votée par l'Assemblée, en contrepartie d'un seuil de travaux assoupli — c'est le type d'arbitrage classique d'une navette parlementaire.
Que faire si vous signez avant la promulgation
Les règles actuelles s'appliquent tant que le texte n'est pas promulgué :seuil de travaux à 30 %, DPE A ou B après travaux, logement collectif uniquement. Un acte authentique signé aujourd'hui est jugé sur ces critères, pas sur ceux en débat au Sénat. Si votre projet ne passe pas le seuil actuel, deux options : revoir le montant des travaux à la hausse pour respecter la règle de 30 %, ou attendre la suite de la navette parlementaire — sachant que la fenêtre d'acquisition Jeanbrun court jusqu'au 31 décembre 2028, ce qui laisse une marge si la promulgation intervient à l'automne 2026.
Pour un projet déjà éligible aux règles actuelles, rien ne justifie d'attendre : le calcul de déduction ne change pas, seules les conditions d'entrée sont en discussion.
Pour estimer votre déduction Jeanbrun selon les règles en vigueur aujourd'hui, le simulateur Patrim calcule votre cas en quelques minutes.
Sources : Sénat — dossier législatif du projet de loi n° 801 (2025-2026) Relance et décentralisation du logement, déposé le 25 juin 2026 ; rapport de la commission des affaires économiques n° 834 (2025-2026), Mmes Estrosi Sassone et Gacquerre, déposé le 1er juillet 2026, examen en séance publique les 7 et 8 juillet 2026 — senat.fr ; PAP.fr, « DPE assoupli, Jeanbrun élargi : une loi qui favorise (enfin) les propriétaires, mais… » ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, CGI art. 31-I-1° j — legifrance.gouv.fr.