Quand votre banque vous envoie votre « tableau d'amortissement », elle vous indique comment votre prêt de 200 000 € se rembourse mois après mois — la part de capital et la part d'intérêts. Beaucoup de bailleurs meublés pensent que c'est aussi leur document fiscal. C'est une erreur coûteuse : ce tableau ne contient pas l'amortissement LMNP — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an. À partir de la dixième année, oublier de constituer votre tableau d'amortissement fiscal peut vous coûter près de 1 900 € d'impôt supplémentaire par an à TMI 30 % sur un T2 à 200 000 €. Voici pourquoi ces deux tables n'ont rien à voir.
Ce que votre tableau bancaire vous dit — et ce qu'il omet
Le tableau d'amortissement du prêt vous donne, mois après mois, la décomposition de votre mensualité entre : le capital remboursé (qui reconstitue votre patrimoine) et les intérêts(le coût réel du crédit). Sur un prêt de 200 000 € à 3,45 % sur 20 ans, la mensualité est d'environ 1 152 € :
| Année | Intérêts annuels | Capital remboursé |
|---|---|---|
| An 1 | 6 750 € | 7 074 € |
| An 5 | 5 900 € | 7 924 € |
| An 10 | 4 000 € | 9 824 € |
En LMNP — loueur en meublé non professionnel, vous dès que vous louez un logement meublé — au régime réel, seuls les intérêts sont déductibles de vos recettes locatives, en application de l'article 39-1-1° du CGI — le Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle (legifrance.gouv.fr). Le capital, lui, reconstruit votre patrimoine : il n'est en aucun cas une charge déductible.
Ce que le tableau bancaire ne contient donc pas : l'amortissement fiscal. C'est une déduction totalement distincte, calculée séparément, qui ne figure nulle part dans les relevés de votre banque.
L'amortissement LMNP — un calcul indépendant du crédit
L'amortissement, en LMNP au régime réel, représente la perte de valeur annuelle du bien (structure, équipements, mobilier) que vous pouvez déduire de vos recettes locatives. Il est encadré par l'article 39-1-2° du CGI (legifrance.gouv.fr) et précisé par le BOFiP — le bulletin officiel des finances publiques, la doctrine officielle de l'administration fiscale (BOI-BIC-AMT-10-30 — bofip.impots.gouv.fr).
Sa particularité : il s'applique quelle que soit la situation de votre crédit. Que vous ayez un prêt à taux élevé, un prêt remboursé, ou même un achat comptant, le montant de l'amortissement fiscal reste identique — il dépend du bien, pas du financement.
Un bien acheté 200 000 € génère le même amortissement fiscal à l'an 1, à l'an 15 et à l'an 30 — que vous ayez encore 180 000 € de crédit à rembourser ou rien du tout. C'est la mécanique comptable, pas la mécanique bancaire.
Les composants — ce que vous amortissez sur un T2 à 200 000 €
La méthode des composants (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 — bofip.impots.gouv.fr) consiste à décomposer le bien en éléments ayant des durées de vie distinctes. En pratique, pour un T2 meublé acheté 200 000 € :
| Composant | Base | Durée | Déduction/an |
|---|---|---|---|
| Structure (hors foncier)Foncier forfait 20 % = non amortissable | 160 000 € | 30 ans | 5 333 € |
| Mobilier obligatoireDécret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 | 5 000 € | 5-7 ans | 714–1 000 € |
| Frais d'acquisition capitalisésOption : déductibles aussi immédiatement | 14 000 € | 10 ans | 1 400 € |
| Total (5 premières années) | ≈ 7 700 €/an | ||
| Total (après an 10, structure seule) | 5 333 €/an | ||
Notez que le foncier — la part du prix représentant la valeur du sol, non la construction — est forfaitairement fixé à 20 %dans la pratique courante (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30). Sur 200 000 € : 40 000 € de foncier (non amortissable) + 160 000 € de bâti (amortissable en 30 ans).
Les deux tables à l'an 10 — l'impact sur votre impôt
Votre T2 est loué 800 €/mois (9 600 €/an). Autres charges déductibles (taxe foncière, assurances, frais de gestion) : 1 800 €/an. À l'an 10, vos intérêts tombent à environ 4 000 €.
| Calcul à l'an 10 | Sans amortissement | Avec amortissement |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 9 600 € | 9 600 € |
| Intérêts (déductibles) | − 4 000 € | − 4 000 € |
| Autres charges | − 1 800 € | − 1 800 € |
| Amortissement LMNP (structure) | — | − 5 333 € |
| Résultat BIC | + 3 800 € | − 1 533 € |
| Impôt + PS à 48,6 %TMI 30 % + prélèvements sociaux 18,6 % | 1 847 € | 0 € |
| Économie annuelle | 1 847 € | |
Le déficit BIC — bénéfices industriels et commerciaux, c'est le cadre fiscal de la location meublée — de 1 533 € n'est pas perdu : il vient en stock, reportable indéfiniment sur vos futurs bénéfices LMNP (article 39 C du CGI — legifrance.gouv.fr). À mesure que votre crédit se rembourse et que les intérêts diminuent, votre résultat sans amortissement tendrait à augmenter et à générer de plus en plus d'impôt — c'est l'amortissement qui l'absorbe, année après année.
Où trouver votre tableau d'amortissement fiscal
Contrairement au tableau bancaire que votre banque vous remet automatiquement, le tableau d'amortissement fiscal se construit — généralement par votre expert-comptable ou un CGA (Centre de Gestion Agréé) à votre première liasse 2031 (la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel). Il prend la forme du tableau 2033-C annexé à la liasse.
Le bilan d'ouverture — l'inventaire comptable de la valeur de votre bien et de votre mobilier à la date d'entrée au régime réel — est la pièce clé pour construire ce tableau. En cas de doute, conservez :
- L'acte notarié (prix d'acquisition + décompte de frais).
- Les factures de mobilier (les 11 catégories obligatoires du décret 2015-981 — legifrance.gouv.fr).
- Tout rapport d'évaluation immobilière si le bien n'était pas neuf à l'acquisition.
Ces documents doivent être conservés jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant celle de la déclaration (article L. 102 B du livre des procédures fiscales — legifrance.gouv.fr).
En LMNP au régime réel, vos deux tableaux de référence sont donc : celui de votre banque pour les intérêts déductibles, et celui de votre comptable pour l'amortissement. Les confondre, c'est oublier plusieurs milliers d'euros de déductions chaque année. Le guide LMNP explique comment le régime réel fonctionne dans son ensemble — de la première déclaration à la revente. Simulez votre situation pour voir ce que vaut votre amortissement sur votre cas précis.