Vous avez acheté un appartement 200 000 € en 2016 pour le louer meublé. Pendant 10 ans, l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration) a annulé l'impôt sur vos loyers — vous économisez, selon votre tranche d'imposition, de l'ordre de 20 000 à 30 000 € d'impôt sur la période. À la revente, la règle a changé. Avant 2025, vous étiez taxé sur 30 000 € de plus-value. Depuis la loi de finances 2025, c'est sur 94 000 € : les amortissements du bâti pris pendant la location s'ajoutent à la plus-value. La facture peut grimper de près de 20 000 € — sauf en résidence universitaire, en résidence-services agréée ou en EHPAD, qui peuvent en être exemptées. Voici ce qui change concrètement, et comment limiter l'impact si vous êtes en LMNP (loueur en meublé non professionnel).
L'amortissement LMNP : un double avantage historique
Sous le régime réel LMNP, vous pouvez amortir comptablement votre bien immobilier (25 à 40 ans selon les composants) et le mobilier (sur 5 à 7 ans). Ces amortissements réduisent votre bénéfice imposable chaque année, voire l'effacent totalement.
Jusqu'en 2024, ces amortissements présentaient un double avantage : ils diminuaient votre impôt annuel et n'étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente. La plus-value restait calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition initial, indépendamment des amortissements déjà déduits. C'était l'un des atouts fiscaux les plus puissants de l'investissement en résidence gérée.
Ce que change la réforme : la réintégration des amortissements
La loi de finances pour 2025, applicable aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, modifie les règles de calcul de la plus-value pour les LMNP. Désormais, les amortissements déduits sur la durée de détention sont réintégrés dans la base de calcul. Le prix d'acquisition retenu est réduit du montant total des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
Cette nouvelle règle rapproche le traitement fiscal du LMNP de celui du loueur en meublé professionnel (LMP) sur ce point précis, tout en conservant le régime des plus-values des particuliers avec ses abattements pour durée de détention.
Formule avant 2025
Plus-value = Prix de cession − Prix d'acquisition
Formule depuis le 15 février 2025
Plus-value = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)
Exemple chiffré : impact réel sur une revente après 10 ans
Prenons un appartement meublé loué en direct, hors résidence gérée — donc pleinement soumis à la réintégration — acquis 200 000 euros en 2016 et revendu 230 000 euros en 2026, après 10 ans de détention.
- Amortissements du bâti déduits sur 10 ans : 6 400 euros/an — un bâti de 160 000 euros amorti sur 25 ans —, soit 64 000 euros (le mobilier, amorti séparément, n'entre pas dans le prix d'acquisition de l'immeuble)
- Plus-value brute — ancienne règle : 230 000 − 200 000 = 30 000 euros
- Plus-value brute — nouvelle règle : 230 000 − (200 000 − 64 000) = 94 000 euros
Après abattements pour durée de détention (10 ans : 30 % en impôt sur le revenu, 8,25 % en prélèvements sociaux), la facture se décompose ainsi : impôt sur le revenu 94 000 × 70 % × 19 % = 12 502 euros ; prélèvements sociaux 94 000 × 91,75 % × 17,2 % = 14 834 euros ; surtaxe de l'article 1609 nonies G, assise sur les 65 800 euros de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu et due au taux de 2 % dans cette tranche, soit 1 316 euros. La fiscalité totale passe de environ 8 700 euros sous l'ancien régime à environ 28 700 euros sous le nouveau régime, soit environ 19 900 euros d'impôts supplémentaires sur la même revente.
Si ce même appartement se trouvait en résidence universitaire, en résidence-services seniors ou en EHPAD, l'exemption de l'article 150 VB III du CGI pourrait s'appliquer — si la résidence remplit les conditions du texte — et la plus-value resterait alors de 30 000 euros. L'exemption n'est pas automatique par segment : elle dépend du régime juridique exact de la résidence.
L'abattement pour durée de détention reste votre meilleur allié
La bonne nouvelle : les plus-values LMNP restent soumises au régime des plus-values des particuliers. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer et peuvent neutraliser en grande partie l'effet de la réintégration.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 22 ans | Exonération totale | 28 % |
| 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Pour les investisseurs qui conservent leur bien plus de 22 ans, l'impôt sur le revenu reste nul même avec la réintégration des amortissements. L'impact est le plus fort pour les revendeurs à moyen terme, entre 5 et 15 ans de détention.
Adapter votre stratégie en 2026
Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt du LMNP au régime réel : les économies fiscales annuelles générées par les amortissements restent bien réelles. Elle invite simplement à raisonner sur le cycle complet, acquisition et revente comprises.
- Allonger la durée de détention pour bénéficier des abattements maximaux (exonération IR totale à 22 ans)
- Modéliser le bilan fiscal global : économies annuelles d'amortissement sur toute la détention, comparées au surcoût de plus-value à la revente
- Anticiper la transmission : la donation ou la succession effacent la plus-value latente dans le régime des particuliers
Notre estimateur de revente situe votre lot et vous dit si votre segment est exempté ou non de la réintégration. Le calcul détaillé de la plus-value, lui, se fait avec un professionnel : le commentaire BOFiP de la réforme n'est pas encore paru.