Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements deduits chaque annee en Loueur en Meuble Non Professionnel (LMNP) sont reintegres dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce changement modifie profondement la fiscalite pour tout investisseur qui envisage de revendre son bien.
L'amortissement LMNP : un double avantage historique
Sous le regime reel LMNP, vous pouvez amortir comptablement votre bien immobilier (en general sur 25 a 30 ans pour le bati) et le mobilier (sur 5 a 7 ans). Ces amortissements reduisent votre benefice imposable chaque annee, voire l'effacent totalement.
Jusqu'en 2024, ces amortissements presentaient un double avantage : ils diminuaient votre impot annuel et n'etaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value a la revente. La plus-value restait calculee sur la difference entre le prix de cession et le prix d'acquisition initial, independamment des amortissements deja deduits. C'etait l'un des atouts fiscaux les plus puissants de l'investissement en residence geree.
Ce que change la reforme : la reintegration des amortissements
La loi de finances pour 2025, applicable aux cessions realisees a compter du 1er janvier 2025, modifie les regles de calcul de la plus-value pour les LMNP. Desormais, les amortissements deduits sur la duree de detention sont reintegres dans la base de calcul. Le prix d'acquisition retenu est reduit du montant total des amortissements pratiques, ce qui augmente mecaniquement la plus-value imposable.
Cette nouvelle regle rapproche le traitement fiscal du LMNP de celui du Loueur en Meuble Professionnel (LMP) sur ce point precis, tout en conservant le regime des plus-values des particuliers avec ses abattements pour duree de detention.
Formule avant 2025
Plus-value = Prix de cession − Prix d'acquisition
Formule depuis le 1er janvier 2025
Plus-value = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements deduits)
Exemple chiffre : impact reel sur une revente apres 10 ans
Prenons un appartement en residence etudiante acquis 200 000 euros en 2016, revendu 230 000 euros en 2026, apres 10 ans de detention.
- Amortissements deduits sur 10 ans : 80 000 euros (bati a 6 400 euros/an sur 25 ans + mobilier)
- Plus-value brute — ancienne regle: 230 000 − 200 000 = 30 000 euros
- Plus-value brute — nouvelle regle: 230 000 − (200 000 − 80 000) = 110 000 euros
Apres abattements pour duree de detention (10 ans : 30 % en impot sur le revenu, 8,25 % en prelevements sociaux), la fiscalite totale passe de environ 8 700 euros sous l'ancien regime a environ 32 000 euros sous le nouveau regime, soit plus de 23 000 euros d'impots supplementaires sur la meme revente.
L'abattement pour duree de detention reste votre meilleur allie
La bonne nouvelle : les plus-values LMNP restent soumises au regime des plus-values des particuliers. Les abattements pour duree de detention continuent de s'appliquer et peuvent neutraliser en grande partie l'effet de la reintegration.
Pour les investisseurs qui conservent leur bien plus de 22 ans, l'impot sur le revenu reste nul meme avec la reintegration des amortissements. L'impact est le plus fort pour les revendeurs a moyen terme, entre 5 et 15 ans de detention.
Adapter votre strategie en 2026
Cette reforme ne remet pas en cause l'interet du LMNP au regime reel : les economies fiscales annuelles generees par les amortissements restent bien reelles. Elle invite simplement a raisonner sur le cycle complet, acquisition et revente comprises.
- Allonger la duree de detention pour beneficier des abattements maximaux (exoneration IR totale a 22 ans)
- Modeliser le bilan fiscal global : economies annuelles d'amortissement sur toute la detention, comparees au surcout de plus-value a la revente
- Anticiper la transmission : la donation ou la succession effacent la plus-value latente dans le regime des particuliers
Notre simulateur integre ces parametres et vous permet de comparer les scenarios de revente selon votre horizon de detention et votre tranche marginale d'imposition. Renseignez votre situation pour obtenir une projection personnalisee.