Vous restez LMNP — loueur en meublé non professionnel — tant qu'une seule des deux conditions du statut professionnel n'est pas remplie. C'est le statut le plus simple, fiscalement avantageux, que choisissent la grande majorité des bailleurs. Il faut dépasser les deux seuils ensemble pour basculer en LMP (loueur en meublé professionnel) : cotisations sociales différentes, plus-value traitée comme professionnelle, et obligations comptables alourdies. Voici les deux seuils à surveiller en 2026.
Les deux seuils à connaître
Le statut professionnel suppose deux conditions cumulatives (article 155, IV du CGI). Vous restez donc LMNP dès que l'une des deux n'est pas remplie :
- Recettes meublées inférieures à 23 000 euros par an pour l'ensemble du foyer fiscal (loyers bruts TTC)
- Recettes meublées inférieures à vos autres revenus d'activité — salaires et pensions, BIC hors meublé, bénéfices agricoles et non commerciaux, rémunérations de l'article 62. Ce n'est pas une comparaison au revenu brut global : vos revenus fonciers et vos placements n'entrent pas dans le calcul
Si vous dépassez les deux seuils, vous basculez au statut LMP. Ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle, mais les conséquences fiscales sont différentes et méritent d'être anticipées.
Que comptent les 23 000 euros ?
Ce plafond s'applique aux recettes brutes : le montant total des loyers que vous percevez, charges comprises, avant toute déduction. Les amortissements comptables et les charges réelles ne réduisent pas ce chiffre.
Concrètement, si vous percevez 800 euros de loyer par mois sur un bien en résidence gérée, vos recettes annuelles s'élèvent à 9 600 euros. Vous êtes largement sous le seuil. Il faudrait posséder 3 biens de ce type pour approcher la limite.
Le passage au LMP : ce qui change
Si vous dépassez les deux seuils, vous devenez LMP. Les principales différences :
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Cotisations sociales | 18,6 % (prélèvements sociaux) | ~40 % (cotisations SSI) |
| Plus-values | Régime des particuliers | Régime professionnel |
| Déficit imputable | Sur les BIC uniquement | Sur le revenu global |
| IFI | Biens inclus | Biens exclus (activité professionnelle) |
Comment anticiper
La plupart des investisseurs en résidence gérée restent très loin des seuils avec un ou deux biens. Le risque de basculement concerne surtout les investisseurs multi-lots ou ceux dont les revenus professionnels diminuent (retraite, temps partiel).
Si vous envisagez un premier investissement, la question des plafonds ne doit pas vous freiner. Elle devient pertinente à partir du 3e ou 4e bien, et à ce stade, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider à structurer votre portefeuille.
Le plus important reste de comprendre votre situation fiscale avant d'investir. C'est exactement ce que fait notre simulateur : en quelques minutes, vous savez où vous vous situez et quels dispositifs s'ouvrent à vous.