Tant que vos loyers meublés restent sous 23 000 € par an ET sous la moitié de vos revenus globaux, vous êtes LMNP — loueur en meublé non professionnel. C'est le statut le plus simple, fiscalement avantageux, que choisissent 95 % des bailleurs. Au-delà de l'un de ces deux seuils, vous basculez automatiquement en LMP (loueur en meublé professionnel) : cotisations sociales différentes, plus-value traitée comme professionnelle, et obligations comptables alourdies. Voici les deux seuils à surveiller en 2026.
Les deux seuils a connaitre
Pour conserver le statut LMNP, vos recettes locatives meublees doivent respecter deux conditions simultanees :
- Moins de 23 000 euros par an de recettes locatives meublees (loyers bruts TTC)
- Moins de 50 % de votre revenu brut global soumis a l'impot sur le revenu
Si vous depassez l'un de ces deux seuils, vous basculez automatiquement au statut LMP (Loueur en Meuble Professionnel). Ce n'est pas forcement une mauvaise nouvelle, mais les consequences fiscales sont differentes et meritent d'etre anticipees.
Que comptent les 23 000 euros ?
Ce plafond s'applique aux recettes brutes : le montant total des loyers que vous percevez, charges comprises, avant toute deduction. Les amortissements comptables et les charges reelles ne reduisent pas ce chiffre.
Concretement, si vous percevez 800 euros de loyer par mois sur un bien en residence geree, vos recettes annuelles s'elevent a 9 600 euros. Vous etes largement sous le seuil. Il faudrait posseder 3 biens de ce type pour approcher la limite.
Le passage au LMP : ce qui change
Si vous depassez les seuils, vous devenez LMP. Les principales differences :
Comment anticiper
La plupart des investisseurs en residence geree restent tres loin des seuils avec un ou deux biens. Le risque de basculement concerne surtout les investisseurs multi-lots ou ceux dont les revenus professionnels diminuent (retraite, temps partiel).
Si vous envisagez un premier investissement, la question des plafonds ne doit pas vous freiner. Elle devient pertinente a partir du 3eme ou 4eme bien, et a ce stade, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider a structurer votre portefeuille.
Le plus important reste de comprendre votre situation fiscale avant d'investir. C'est exactement ce que fait notre simulateur : en quelques minutes, vous savez ou vous vous situez et quels dispositifs s'ouvrent a vous.