Vous venez de signer votre prêt immobilier pour 200 000 € sur 20 ans. Votre banque vous impose une assurance emprunteur — l'ADI (assurance décès-invalidité) — à 0,35 % du capital : 700 € dès la première année. Si vous louez ce bien en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) au régime réel, ces 700 € sont déductibles de votre résultat imposable — soit 340 € d'impôt en moinsà TMI (tranche marginale d'imposition — le taux appliqué à votre dernier euro de revenu) 30 %. En micro-BIC— le cadre fiscal simplifié de la location meublée, où l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes — ces 700 € disparaissent dans le forfait sans économie supplémentaire. Voici exactement comment ça fonctionne.
Ce que vous payez concrètement pour l'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur (également appelée ADI — assurance décès-invalidité — ou assurance de prêt) est souscrite pour couvrir votre banque en cas de décès, d'invalidité totale ou partielle, voire de perte d'emploi. Elle est exigée par la quasi-totalité des établissements prêteurs pour accorder un crédit immobilier locatif.
Son coût varie selon votre âge, votre état de santé, la durée et le montant du prêt. Certains contrats calculent la prime sur le capital initial(prime constante), d'autres sur le capital restant dû(prime décroissante). Pour un emprunteur de 35 ans en bonne santé, les taux courants oscillent entre 0,25 % et 0,50 % du capital initial par an.
Estimation ADI annuelle — emprunteur 35 ans, prime sur capital initial, 2026
| Capital emprunté | Taux ADI indicatif | Prime annuelle |
|---|---|---|
| 150 000 € | 0,25 % | 375 € |
| 200 000 € | 0,35 % | 700 € |
| 250 000 € | 0,40 % | 1 000 € |
Estimations indicatives. Votre taux exact figure dans votre offre de prêt ou vos attestations d'assurance annuelles.
LMNP au régime réel : une déduction qui vaut 340 € sur 700 €
En LMNP au régime réel, vous déclarez vos charges réelles sur la liasse 2031 (la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel). Les primes d'assurance souscrites dans l'intérêt direct de l'activité y sont déductibles en vertu de l'article 39-1-1° du CGI (le Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). L'ADI sur votre prêt locatif entre dans cette catégorie : elle est requise pour financer le bien, et ce bien génère vos loyers meublés. Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-40-20 — bofip.impots.gouv.fr) confirme que les primes d'assurance « afférentes à l'activité » sont déductibles en BIC (bénéfices industriels et commerciaux — le régime fiscal de la location meublée).
L'économie fiscale dépend de votre tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux (18,6 % depuis le 1er janvier 2026, suite à l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 — legifrance.gouv.fr).
Économie fiscale sur 700 € d'ADI déduites — régime réel LMNP, 2026
| TMI | Taux effectif (IR + prélèvements sociaux) | Économie sur 700 € |
|---|---|---|
| 30 % | 48,6 % | 340 € |
| 41 % | 59,6 % | 417 € |
| 45 % | 63,6 % | 445 € |
Source : article 39-1-1° du CGI (legifrance.gouv.fr) ; BOFiP BOI-BIC-CHG-40-20 (bofip.impots.gouv.fr) ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026).
L'assurance PNO est aussi déductible. Si vous souscrivez une assurance PNO(propriétaire non occupant — l'assurance qui couvre les dommages au logement quand il est vide ou loué), la prime est déductible selon les mêmes règles que l'ADI au titre de l'article 39-1-1° du CGI. Sur un T2, elle représente généralement 150 à 350 € par an — soit 70 à 170 € d'impôt évités à TMI 30 %.
Micro-BIC : l'ADI disparaît dans le forfait de 50 %
En micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr) est censé couvrir la totalité de vos charges : taxe foncière, intérêts d'emprunt, et assurance emprunteur. Vous ne pouvez pas déduire l'ADI en plus — elle est réputée incluse dans le forfait.
Sur notre exemple : loyers annuels de 9 000 €, ADI de 700 €.
- Micro-BIC :base imposable = 9 000 € × 50 % = 4 500 €. L'ADI de 700 € est absorbée par le forfait, sans économie supplémentaire.
- Régime réel :base imposable = loyers − ADI − amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) − intérêts d'emprunt − taxe foncière = souvent 0 € ou négatif les premières années.
Pour la plupart des investisseurs à TMI 30 % avec un bien financé à crédit, le régime réel est plus avantageux dès la première année. L'ADI y contribue — au même titre que les intérêts d'emprunt et la taxe foncière — mais c'est l'amortissement qui reste la déduction principale.
Jeanbrun : même déductibilité, dans les revenus fonciers
Si vous investissez en location nue sous le statut Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr), l'ADI est déductible de vos revenus fonciers en vertu de l'article 31-I-1°-b du CGI (legifrance.gouv.fr), qui liste explicitement les « primes d'assurance » parmi les charges déductibles. Elles s'inscrivent sur le formulaire 2044 (la déclaration spécifique pour les revenus fonciers en régime réel). L'assurance PNO est déductible selon les mêmes règles.
L'économie fiscale est identique : 700 € d'ADI à TMI 30 % = 340 € d'impôt évités (IR + prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus fonciers depuis la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 — legifrance.gouv.fr). La différence principale avec le LMNP : si l'ADI contribue à créer un déficit foncier, la fraction imputable sur votre revenu global est plafonnée à 10 700 € par an (article 156-I-3° du CGI — legifrance.gouv.fr) — contre une absence de plafond en LMNP pour l'amortissement en stock, reportable indéfiniment sur les futurs bénéfices meublés.
Ce que le simulateur calcule pour vous
L'ADI n'est qu'une des lignes de votre résultat locatif — mais sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, elle représente 14 000 € de primes cumulées. Au régime réel LMNP, l'économie fiscale totale atteint 6 800 €sur la durée du prêt à TMI 30 %. Combinée aux intérêts d'emprunt, à la taxe foncière et à l'amortissement, la différence entre micro-BIC et régime réel peut dépasser 2 500 € d'impôt par an sur ce type de bien. Le simulateur modélise les deux régimes à partir de votre TMI, votre ville et le montant de votre prêt — et vous montre lequel vous coûte moins cher.