Vous louez meublé depuis un an en micro-BIC — le cadre fiscal simplifié de la location meublée, sans charges à justifier : l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, et c'est tout. Sur 7 800 € de loyers annuels, vous déclarez 3 900 €. Mais si votre T2 à Bordeaux vaut 165 000 € et que vous avez emprunté pour l'acheter, vos charges réelles de première année dépassent 10 000 € : amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — 4 400 €, intérêts d'emprunt 4 600 €, taxe foncière 1 100 €, assurance 380 €. L'abattement forfaitaire ne couvre que 3 900 € de tout cela. Passer au régime réel vous éviterait environ 1 900 € d'impôt par an dans cet exemple. Voici les quatre étapes pour y arriver.
Étape 1 — Décider en début d'année et prévenir son SIE
Le régime fiscal de votre LMNP — loueur en meublé non professionnel — s'applique sur l'année civile entière, du 1er janvier au 31 décembre. Le basculement au régime réel prend donc toujours effet au 1er janvier d'un exercice, pas en cours d'année. Pour que le changement s'applique à l'année 2027, par exemple, vous devez le décider avant que l'année commence — ou très tôt dans l'année, en notifiant votre SIE (Service des Impôts des Entreprises — le centre des impôts dédié aux activités comme la location meublée) par simple courrier.
En pratique, beaucoup d'investisseurs exercent l'option tacitement : ils conservent leurs justificatifs tout au long de l'année et déposent directement la liasse 2031 — la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel — au printemps suivant. Le dépôt de cette liasse vaut exercice de l'option au titre de l'article 50-0 du CGI — le Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle (legifrance.gouv.fr). À l'inverse, si vous comptez mandater un expert-comptable pour établir cette liasse, prévenez-le dès janvier pour qu'il ouvre votre dossier.
Deux cas où le basculement est automatique. Si vos recettes LMNP dépassent 77 700 €deux années de suite, vous basculez au régime réel de plein droit pour l'année suivante (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr). Pas besoin de démarche : l'administration vous le notifiera. En dessous de ce seuil, le passage reste un choix.
Étape 2 — Établir le bilan d'ouverture
La première année au régime réel, avant de calculer l'amortissement, vous devez établir le bilan d'ouverture : un inventaire de la valeur comptable de votre bien et de son mobilier à la date à laquelle vous passez au réel. C'est ce bilan qui sert de point de départ pour calculer les amortissements des années suivantes.
En LMNP, les biens s'amortissent par composantes selon les durées admises par le BOFiP — le Bulletin Officiel des Finances Publiques, la doctrine officielle de l'administration fiscale (BOI-BIC-AMT-10-40 — bofip.impots.gouv.fr) :
- Structure et gros œuvre : 40 à 50 ans (la partie principale du bâtiment).
- Toiture : 20 à 25 ans.
- Installations (plomberie, électricité) : 15 à 20 ans.
- Agencements (cuisine, salle de bain) : 10 à 15 ans.
- Mobilier : 5 à 10 ans.
Si vous avez déjà loué en micro-BIC pendant un ou deux ans avant de passer au réel, le bilan d'ouverture prend comme valeur la valeur nette comptable calculée rétroactivement depuis la date de la première mise en location — comme si vous aviez été au réel depuis le début. Un expert-comptable peut établir ce bilan en quelques heures à partir de votre acte notarié.
Étape 3 — Remplacer votre déclaration micro-BIC par la liasse 2031
En micro-BIC, vous remplissiez simplement une case sur votre déclaration de revenus 2042 C Pro (la déclaration complémentaire pour les revenus d'activité non salariée). En régime réel, cette case disparaît : vous déposez à la place la liasse 2031 — la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel — accompagnée des annexes comptables (formulaires 2033 A à 2033 G). C'est cette liasse qui détaille vos loyers, vos charges réelles, vos amortissements et votre résultat BIC — bénéfices industriels et commerciaux, le régime fiscal de la location meublée.
Le résultat BIC de la liasse 2031 se reporte ensuite sur votre déclaration principale 2042 (la déclaration d'ensemble de vos revenus). Si ce résultat est nul ou négatif — ce qui est fréquent en régime réel les premières années grâce à l'amortissement — vous ne payez pas d'impôt sur vos loyers.
Comparaison : T2 à Bordeaux (165 000 € financé à 3 % sur 20 ans, 7 800 € de loyers annuels)
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 7 800 € | 7 800 € |
| Charges déductibles | Forfait 50 % | 10 480 € réels |
| Base imposable | 3 900 € | 0 € |
| Impôt (TMI 30 % + PS 18,6 %) | 1 895 € | 0 € |
Charges réelles : amortissement 4 400 € + intérêts d'emprunt 4 600 € + taxe foncière 1 100 € + assurance 380 €. Sources : article 50-0 du CGI (legifrance.gouv.fr) ; article 39 du CGI (legifrance.gouv.fr).
Étape 4 — Savoir comment et quand revenir au micro-BIC
Une fois au régime réel, vous n'êtes pas bloqué indéfiniment — mais le retour au micro-BIC suppose deux conditions : vos recettes doivent être redescendues sous 77 700 €et vous devez notifier l'abandon du régime réel à votre SIE avant le dépôt de votre liasse (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr). Si vos loyers restent au-dessus du seuil, vous demeurez au réel de plein droit.
Dans la pratique, peu d'investisseurs reviennent au micro-BIC après être passés au réel : l'amortissement continue de protéger les loyers de l'impôt pendant dix à quinze ans sur un bien neuf ou récent, et les frais comptables (environ 400 à 700 €/an pour une liasse 2031 simple) sont largement couverts par l'économie fiscale. L'amortissement non utilisé une année — lorsque vos charges dépassent vos loyers — va en « stock » reportable indéfiniment sur vos futurs bénéfices BIC (article 39 C du CGI — legifrance.gouv.fr). Il ne disparaît pas.
Ce que le simulateur modélise pour vous
Le passage au régime réel est souvent la décision qui fait passer votre investissement de « je paye encore des impôts dessus » à « mes loyers ne m'en coûtent plus pendant dix ans ». Mais l'économie exacte dépend de votre TMI — tranche marginale d'imposition, le taux appliqué à votre dernier euro de revenu —, du montant emprunté, du taux d'intérêt et de la valeur du bien. Le simulateur calcule les deux scénarios à partir de votre situation réelle et vous montre l'économie annuelle précise. Calculez votre économie en passant au régime réel.