LMNP et bail mobilité 2026 : même impôt, plus de souplesse

Votre studio meublé à Lyon va se libérer dans six mois. Votre futur locataire est stagiaire — il ne restera que jusqu'à l'été. Avec un bail mobilité de six mois, vous fixez une date de fin dès la signature : pas de préavis, pas de renouvellement automatique. Et la fiscalité LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) reste strictement identique à un bail classique d'un an. Au régime réel, l'amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — ramène votre impôt à zéro que le bail dure cinq mois ou douze.

Le bail mobilité : louer de 1 à 10 mois à des profils précis

Le bail mobilité est un contrat de location meublée à durée limitée, créé par la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — legifrance.gouv.fr), codifié aux articles 25-6 à 25-12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Sa durée est librement fixée entre 1 et 10 mois. Il n'est pas renouvelable et expire automatiquement à la date convenue, sans préavis de part ni d'autre.

Les locataires éligibles doivent justifier d'une situation précise :

• Formation professionnelle ou reconversion
• Études supérieures (toute nationalité, à condition que les études se déroulent en France)
• Stage ou apprentissage
• Service civique
• Mutation professionnelle ou mission temporaire (salarié détaché, consultant en mission, chercheur invité)

Le locataire fournit un justificatif à la signature : attestation de l'employeur, certificat de scolarité, convention de stage. Aucune condition de ressources minimales n'est imposée par la loi — c'est au bailleur d'apprécier le dossier selon ses propres critères.

La même fiscalité LMNP qu'un bail classique d'un an

Le bail mobilité est une location meublée au sens du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui liste les équipements obligatoires dans tout logement meublé (legifrance.gouv.fr). Les loyers perçus sont déclarés en BIC — bénéfices industriels et commerciaux, le régime fiscal de la location meublée — exactement comme ceux d'un bail d'un an. La durée plus courte du bail ne modifie pas votre régime fiscal.

Deux régimes s'offrent à vous, indépendamment de la durée du bail :

• Micro-BIC— le cadre fiscal simplifié de la location meublée, sans charges à justifier. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes si celles-ci ne dépassent pas 77 700 €/an (article 50-0 du CGI — Code général des impôts — legifrance.gouv.fr).
• Régime réel— vous déduisez vos charges réelles (taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt, frais de gestion) et l'amortissement par composantes du bien. Ce régime efface généralement la totalité de l'impôt sur les vingt premières années de détention.

Le seuil de 77 700 € s'apprécie sur l'ensemble de vos recettes locatives meublées de l'année civile — tous baux et tous logements confondus. Un bail mobilité de six mois à 650 €/mois génère 3 900 € de recettes : elles s'ajoutent aux loyers de vos autres baux meublés de l'année.

Sur un studio de 150 000 € : le calcul au régime réel

Studio meublé à Lyon, acquis 150 000 € (frais inclus), loué en bail mobilité de huit mois à 650 €/mois. Pour l'année fiscale, vous encaissez 5 200 € de loyers.

Au micro-BIC, ces mêmes 5 200 € de loyers génèrent 2 600 € de BIC imposable (après abattement de 50 %). À TMI 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux — les cotisations appliquées aux revenus du patrimoine —, soit 48,6 % de taux marginal combiné, l'impôt total atteint 1 264 €pour une activité qui génère 0 € d'impôt au régime réel. La différence vient entièrement de l'amortissement — une déduction calculée sur l'année entière, pas sur la durée du bail.

Trois règles à retenir avant de signer

• Pas de dépôt de garantie : la loi interdit formellement d'exiger un dépôt de garantie en bail mobilité (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 — legifrance.gouv.fr). Toute clause contraire serait nulle. La Visale d'Action Logement est recommandée pour les locataires éligibles — elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés gratuitement (service-public.fr — « Visale : garantie des loyers impayés »).
• Pas de renouvellement avec le même locataire : à l'issue du bail mobilité, vous ne pouvez pas signer un nouveau bail mobilité avec la même personne (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989). Si votre locataire souhaite rester, deux options existent : un bail meublé classique d'un an minimum, ou une fin de bail sans suite.
• Logement meublé complet : le décret n° 2015-981 liste les équipements obligatoires — literie, table, chaises, rangements, cuisine équipée, vaisselle. Un studio livré en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement — un achat sur plan) n'inclut pas toujours ces meubles. Vérifiez avant la première mise en location, faute de quoi votre bail mobilité pourrait être requalifié en bail nu.

Bail mobilité ou location touristique : la distinction qui compte en 2026

Le bail mobilité n'est pas une location touristique courte durée. La distinction est décisive en 2026. Un meublé de tourisme non classé — Airbnb, location à la nuit ou à la semaine — est soumis aux nouvelles règles de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — legifrance.gouv.fr) : plafond micro-BIC ramené à 15 000 €/an et abattement limité à 30 %. Le bail mobilité n'est pas concerné par ces restrictions.

Le critère qui sépare les deux régimes : le bail mobilité est la résidence principaledu locataire pendant la durée du contrat — il y vit, y reçoit son courrier, y est domicilié. Une location touristique sert des séjours de passage, sans domiciliation. Cette distinction détermine à quelle branche de la loi du 6 juillet 1989 le bail appartient — et donc quelles règles fiscales s'appliquent.

Si votre studio est situé près d'une université, d'un hôpital ou d'un pôle d'emploi en tension, le bail mobilité offre une souplesse rare : des locataires à rotation maîtrisée, des loyers libres (sans plafond Jeanbrun), et la fiscalité LMNP au régime réel dans son intégralité. Le simulateur calcule l'économie précise selon votre TMI, le prix du bien et la durée de détention prévue.