LMNP : la fiscalité pendant une vacance locative

Votre locataire vient de rendre les clés. Le studio reste vide deux mois le temps de trouver un remplaçant. Instinctivement, vous pensez que votre investissement  LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) « tourne à vide » fiscalement. Ce n'est pas tout à fait juste. Vos charges restent déductibles, votre amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — continue de s'accumuler, et votre résultat BIC finit souvent à zéro quand même. La différence : une partie de l'amortissement va en « stock » plutôt qu'en déduction immédiate. Sur un T2 à Nantes à 180 000 €, deux mois vides mettent en report près de 5 000 € de déduction — pas perdus, récupérables sans limite de temps. Voici comment ça fonctionne.

Ce qui reste déductible pendant la vacance

En LMNP au régime réel, les charges déductibles ne s'arrêtent pas quand le bien est vide. Elles continuent à s'imputer sur votre résultat BIC (bénéfices industriels et commerciaux — le régime fiscal de la location meublée) de l'exercice :

• Taxe foncière : déductible en totalité sur l'exercice civil, quelle que soit la durée de vacance (article 39-1-4° du CGI — Code général des impôts — legifrance.gouv.fr).
• Assurance PNO (propriétaire non-occupant) :prime annuelle déductible, même si le logement est inoccupé — c'est précisément pour couvrir cette période que l'assurance PNO est conçue (article 39-1-1° du CGI).
• Charges de copropriété : les charges non récupérables sur le locataire restent déductibles (BOFiP BOI-BIC-CHG-40 — bofip.impots.gouv.fr).
• Intérêts d'emprunt : si le bien est financé à crédit, les intérêts versés à la banque restent déductibles même pendant la vacance, à condition que l'intention de louer soit maintenue (article 39-1-1° du CGI — legifrance.gouv.fr).

Ces charges réduisent votre résultat BIC de l'année. Si elles dépassent vos loyers encaissés, elles créent un déficit BIC — reportable dix ans sur vos futurs bénéfices meublés (article 156-I du CGI — legifrance.gouv.fr). Ce déficit ne s'impute pas sur votre revenu global, contrairement au déficit foncier du Jeanbrun ou du Denormandie, plafonné à 10 700 €/an mais imputable sur votre salaire ou vos autres revenus.

L'amortissement en stock — la règle de l'article 39 C

C'est ici que la règle spécifique à la location meublée s'applique. L'article 39 C du CGI (legifrance.gouv.fr) limite l'amortissement déductible pour les locations meublées à un plafond annuel : le montant des loyers encaissés, diminué des autres charges déductibles. En clair, votre amortissement ne peut pas créer un déficit BIC — il peut seulement ramener votre résultat à zéro.

Pendant une vacance, les loyers sont nuls sur la période. Le plafond d'amortissement tombe mécaniquement. La part d'amortissement qui excède ce plafond ne disparaît pas : elle s'accumule dans un « stock » — un crédit de déduction reportable indéfiniment sur les exercices suivants, sans limite de temps (contrairement au déficit BIC des charges, plafonné à dix ans).

Un exemple chiffré — T2 à Nantes, 180 000 €, deux mois vides

Prenons un T2 à Nantes acquis 180 000 €, loué 750 € par mois en meublé. L'amortissement au régime réel est de 5 040 € par an (80 % × 3,5 % sur le bâti et le mobilier). Les charges annuelles s'élèvent à :

Ce stock de 4 990 € s'appliquera dès que votre résultat avant amortissement redeviendra positif — les prochaines années, si les loyers encaissés dépassent vos charges, vous commencerez à puiser dans ce stock avant de payer le moindre impôt.

Au micro-BIC, la vacance est plus simple — mais moins avantageuse

Au micro-BIC — le cadre fiscal simplifié de la location meublée, sans charges à justifier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr) —, la vacance est neutre dans le calcul : vous déclarez uniquement les loyers encaissés. Deux mois vides réduisent mécaniquement vos recettes annuelles, donc votre base imposable. Mais aucune charge réelle (taxe foncière, intérêts, assurance) ne vient en déduction supplémentaire — tout est dans le forfait de 50 %.

Pour un bien à crédit ou un logement récent avec amortissement important, le régime réel reste structurellement plus avantageux : les charges réelles dépassent presque toujours 50 % des loyers pendant les premières années, et l'amortissement en stock constitue une réserve fiscale durable.

Quand la vacance devient un risque fiscal

Une vacance de deux à six mois entre deux locataires est banale et n'expose à aucun risque. Mais si le logement reste vide pendant plus de douze mois consécutifs sans démarches pour le relouer, l'administration fiscale peut requalifier la situation en cessation d'activité de fait. Les conséquences : les amortissements en stock ne seraient plus récupérables, et le bien perdrait son rattachement au régime BIC meublé.

Pour éviter ce risque lors d'une longue vacance — travaux de rénovation, succession, séparation —, conservez les preuves de vos démarches : annonces de location actives, correspondances avec des agences, devis de travaux. Le critère retenu par le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10 — bofip.impots.gouv.fr) est l'intention de louer meublé, pas le fait d'avoir un locataire en place.

Si vous réfléchissez à la stratégie fiscale autour d'une vacance ou d'un changement de locataire, le simulateur calcule votre résultat BIC réel selon votre situation : loyers, charges, amortissement et stock cumulé.