Vous louez une maison à trois colocataires, chacun dans sa chambre meublée, pour un total de 1 500 € par mois. En termes fiscaux, vous êtes un LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) comme n'importe quel bailleur de studio. Vos 18 000 € annuels entrent dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux — le régime fiscal de la location meublée), pas dans les revenus fonciers. Le plafond du micro-BIC (le cadre fiscal simplifié de la location meublée — sans charges à justifier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 %) s'apprécie sur le total des loyers de la maison — pas par tête de colocataire. Et l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) porte sur la maison entière, pas chambre par chambre. Voici les règles précises.
Colocation meublée : une seule activité LMNP, pas trois
En droit fiscal, la colocation meublée n'est pas traitée comme plusieurs locations distinctes. Que vous ayez un colocataire ou cinq, vous exercez une seule activité de location meublée non professionnelle. Tous les loyers meublés perçus dans ce bien sont additionnés pour former vos recettes BIC annuelles — c'est ce total qui détermine votre régime fiscal et le seuil des charges sociales (service-public.fr — Revenus d'une location meublée — F32744).
Sur 1 500 € mensuels (500 € × 3 colocataires), vos recettes annuelles atteignent 18 000 €. Ce chiffre reste largement en deçà du plafond micro-BIC de 77 700 € applicable aux locations meublées longue durée (article 50-0 du CGI — Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). Vous avez donc le choix entre micro-BIC et régime réel.
Micro-BIC ou régime réel : ce que ça change sur 18 000 €
En micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur 18 000 €. Vous êtes imposé sur 9 000 € à votre tranche marginale d'imposition (TMI — le taux appliqué à votre dernière tranche de revenus) plus 18,6 % de prélèvements sociaux (LFSS 2026, art. 12 — legifrance.gouv.fr). À TMI 30 %, la facture totale approche 4 374 €.
Au régime réel, vous déduisez toutes vos charges effectives : intérêts du crédit, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, etles amortissements de la structure et du mobilier. Pour une maison à 280 000 € (terrain exclu), les seuls amortissements par composantes peuvent atteindre 8 000 € par an — soit bien plus que les 9 000 € d'assiette micro-BIC. Résultat BIC fréquemment nul, impôt nul.
Comparaison sur 18 000 € de loyers annuels — TMI 30 %
Source : articles 50-0 et 39 C du CGI — legifrance.gouv.fr ; BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 — bofip.impots.gouv.fr.
Le régime réel suppose de tenir une comptabilité et de déposer la liasse fiscale 2031 (la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel). L'option pour le réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée, ou lors du dépôt de la première déclaration si c'est votre première location meublée (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr).
L'amortissement en colocation : toute la maison, pas chambre par chambre
En LMNP au régime réel, vous amortissez le bien dans son ensemble — pas par chambre allouée à un colocataire. Pour une maison acquise à 280 000 €, en retenant un terrain forfaitaire de 20 % (56 000 € non amortissables), la valeur amortissable est de 224 000 €. La méthode par composantes donne typiquement :
À ces 8 064 € s'ajoutent les amortissements du mobilier commun (canapé, table, équipements de cuisine) et des équipements de chaque chambre — literie, bureau, rangements — sur 5 à 7 ans. Pour une maison entièrement meublée à 15 000 € de mobilier, la dotation supplémentaire représente environ 2 500 € par an.
Sur 18 000 € de loyers, un amortissement total de 10 000 à 10 500 € — auquel s'ajoutent les charges réelles (taxe foncière, assurance, frais) — ramène fréquemment le bénéfice BIC à zéro, et donc l'impôt à zéro (BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 — bofip.impots.gouv.fr).
Un seul tableau d'amortissement, pas un par chambre. L'administration fiscale ne demande pas de ventiler l'amortissement par chambre. Vous remplissez un tableau unique pour l'ensemble de l'immeuble. C'est le résultat global (total des loyers − total des charges déductibles − total des amortissements) qui détermine votre bénéfice ou déficit BIC pour la déclaration LMNP au régime réel (article 39 C du CGI — legifrance.gouv.fr).
Un bail par colocataire ou un bail commun ?
La structure juridique du bail n'a pas d'incidence fiscale directe sur votre régime LMNP. Deux configurations coexistent en pratique.
Les baux individuels(un bail par colocataire) isolent les obligations de chaque locataire. Si l'un des colocataires quitte le logement, les autres ne sont pas solidaires. Vous pouvez louer une chambre à la fois et moduler le loyer de chaque chambre selon le marché.
Le bail commun avec solidarité(un seul bail signé par tous) lie chaque colocataire à la totalité du loyer : si l'un ne paie pas, les autres sont solidaires. Ce modèle est souvent préféré dans les colocations entre personnes qui se connaissent.
Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable, créé par la loi ELAN — loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — legifrance.gouv.fr) peut également être utilisé pour des colocataires en formation, stage ou mission temporaire. Fiscalement, les loyers perçus dans ce cadre suivent exactement les mêmes règles LMNP que les baux classiques d'un an.
Declaloc du 20 mai : votre colocation n'est pas concernée
À compter du 20 mai 2026, toute annonce de location touristique de courte durée doit afficher un numéro d'enregistrement national Declaloc (décret n° 2026-196 du 19 mars 2026 — legifrance.gouv.fr). Cette obligation, issue de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), cible les locations de type Airbnb ou Abritel — quelques nuits à quelques semaines.
Une colocation meublée avec baux d'un an (résidence principale des colocataires) ou baux mobilité (1 à 10 mois) ne relève pas de ce dispositif. Vous n'avez ni numéro d'enregistrement à obtenir ni démarche Declaloc à effectuer. Le durcissement fiscal pour les meublés de tourisme non classés — abattement micro-BIC réduit à 30 %, seuil abaissé à 15 000 € — ne s'applique pas non plus à vos loyers de colocation longue durée (article L. 324-1-1 du Code du tourisme — legifrance.gouv.fr).
Pour mesurer l'impact concret de vos loyers de colocation meublée sur votre déclaration — résultat BIC, amortissement disponible, impôt net en régime réel selon votre TMI — notre simulateur intègre l'ensemble des paramètres de la location meublée. Simuler mon LMNP colocation.