Vous déclarez vos revenus de location meublée pour 2025 en ce mois de mai 2026. Sur un bénéfice net de 8 000 euros, vous vous attendiez à 1 376 euros de prélèvements sociaux — le taux de 17,2 % que vous connaissiez depuis des années. Vous en paierez 1 488 euros, soit 112 euros de plus. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, votée en décembre 2025, a relevé la CSG (Contribution Sociale Généralisée — la principale cotisation prélevée sur les revenus) de 1,4 point sur les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux — le régime fiscal des locations meublées). Le LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) est le seul statut de bailleur concerné. Les loyers nus et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Voici ce qui change, et comment le régime réel reste votre meilleure parade.
Ce que la loi de financement de la sécurité sociale 2026 a modifié
Les prélèvements sociaux en LMNP se composent de trois contributions superposées. Une seule a été modifiée — la CSG, la plus importante :
La hausse est ciblée sur les revenus d'activité et les revenus relevant du régime BIC — dont font partie les loyers perçus en LMNP. La CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale — 0,5 % non déductible) et le prélèvement de solidarité (7,5 %) restent inchangés. Le relèvement de 1,4 point sur la seule CSG représente une augmentation de 8 % du taux total (article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale — legifrance.gouv.fr).
Revenus fonciers et plus-values : pourquoi ils y échappent
Si vous louez un appartement vide, vos revenus sont des revenus fonciers — une catégorie fiscale distincte des revenus BIC. La LFSS 2026 n'a pas modifié les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au sens strict (foncier, dividendes, intérêts) : ils restent à 17,2 %. Les plus-values immobilières lors d'une vente sont également maintenues à 17,2 %.
Ce choix législatif crée une nouvelle asymétrie entre location nue et location meublée sur le seul volet des prélèvements sociaux. Un bailleur de logement nu à TMI 30 % (taux marginal d'imposition — la tranche la plus haute de votre barème) paie 30 % + 17,2 % = 47,2 % de charge fiscale totale sur ses loyers nets. Un LMNP au micro-BIC paie désormais 30 % + 18,6 % = 48,6 %. Le régime réel, lui, peut ramener les deux postes à zéro via l'amortissement (source : PAP.fr — Budget 2026 : le statut du bailleur privé confirmé, le LMNP sauvé mais…).
Ce que ça coûte concrètement : trois exemples
Le tableau suivant compare l'impact selon différents niveaux de bénéfice BIC net déclaré — celui que vous obtenez après abattement micro-BIC de 50 %, ou après déduction de vos charges réelles au régime réel.
La dernière ligne illustre le point essentiel : les prélèvements sociaux sont calculés sur le bénéfice BIC net. Si votre résultat net est nul — ce qui est courant au régime réel grâce à l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) —, les prélèvements sociaux sont nuls eux aussi, quel que soit le taux applicable (article 39 C du CGI — Code général des impôts — legifrance.gouv.fr).
Au régime réel, l'amortissement neutralise la hausse
Pour un appartement acheté 200 000 € (hors foncier) loué meublé, l'amortissement au régime réel génère environ 6 000 à 8 000 € de charges déductibles par an — avant même d'ajouter les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les frais de gestion. Sur des loyers annuels de 12 000 €, le bénéfice BIC net après toutes charges descend souvent à zéro en début de prêt.
Le raisonnement est le même avec la hausse à 18,6 % : si votre base BIC est nulle, l'augmentation de taux ne vous coûte rien. C'est précisément pourquoi la comparaison entre micro-BIC et régime réel penche de plus en plus en faveur du régime réel à mesure que le taux augmente — chaque hausse amplifie mécaniquement l'avantage du bénéfice ramené à zéro.
Au micro-BIC, la base n'est pas nulle.L'abattement forfaitaire de 50 % (pour les locations longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes) laisse la moitié de vos loyers imposable. Pour 14 000 € de loyers annuels, votre BIC net micro est de 7 000 €, et vos prélèvements sociaux 2026 s'élèvent à 1 302 € — contre 1 204 € avant la hausse. La différence annuelle de 98 € ne justifie pas à elle seule un passage au régime réel, mais s'ajoute à l'économie d'impôt sur le revenu que l'amortissement permet au régime réel.
La fraction déductible de la CSG : ce qui reste inchangé
Une partie de la CSG est déductible de votre revenu imposable de l'année suivante. Cette fraction reste fixée à 6,8 % par l'article 154 quinquies I du CGI (legifrance.gouv.fr) : le relèvement de la CSG à 10,6 % n'a pas modifié ce mécanisme. Sur 10,6 % de CSG, seuls 6,8 % sont déductibles. Les 3,8 % restants, la CRDS et le prélèvement de solidarité sont non déductibles.
En pratique, cette fraction déductible est pré-remplie automatiquement par l'administration fiscale dans votre déclaration de revenus de l'année suivante — vous n'avez rien à calculer manuellement. Ce qui change, c'est que la fraction non déductible passe de 2,4 % à 3,8 % de CSG — un surcoût net définitif de 1,4 point par rapport à la situation antérieure.
Pour mesurer l'impact exact sur votre situation — selon votre bénéfice BIC net, votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) et votre tranche d'imposition — et voir si un passage au régime réel change la donne dans votre cas précis, notre simulateur intègre les taux 2026. Simuler votre situation LMNP.