Première année de location meublée, tout va bien : vous êtes exonéré. L'année suivante, vous recevez un avis surprise de 250 à 500 € au mois de décembre. C'est la CFE — la cotisation foncière des entreprises, un impôt local que vous payez parce que l'administration considère votre activité de loueur meublé comme commerciale. Bonne nouvelle : si vos loyers annuels restent sous 5 000 €, vous en êtes totalement exonéré. Voici qui paie, combien, et comment l'optimiser au régime réel.
Qu'est-ce que la CFE ?
La CFE est l'une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET), aux côtés de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Elle est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris la location meublée considérée fiscalement comme une activité commerciale (BIC — Bénéfices Industriels et Commerciaux).
La CFE est un impôt local : son taux est fixé par chaque commune ou EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale), ce qui explique d'importantes variations selon la localisation du bien.
Les exonérations en LMNP
Première année d'activité
Vous êtes exonéré de CFE l'année de création de votre activité (article 1478 du CGI). La première CFE due intervient l'année suivante.
Recettes inférieures à 5 000 euros
Si le chiffre d'affaires hors taxes annuel est inférieur à 5 000 euros, exonération totale (article 1647 D du CGI). Cette exonération concerne de nombreux LMNP de petite taille, notamment en location saisonnière.
Location occasionnelle de la résidence principale
La location ponctuelle d'une partie de votre résidence principale (chambre d'hôtes occasionnelle, par exemple) reste exonérée de CFE.
Gîtes ruraux et chambres d'hôtes classés
Sous condition de classement et de localisation en zone de revitalisation rurale (ZRR), une exonération sur délibération des collectivités peut s'appliquer.
Comment est calculée la CFE
La CFE repose sur la valeur locative cadastrale du bien loué meublé, multipliée par le taux voté par la commune. Pour les LMNP, qui ne disposent souvent d'aucun local professionnel propre, l'administration applique une « cotisation minimum » liée au chiffre d'affaires :
Source : article 1647 D du Code général des impôts. Les communes votent leur barème dans la fourchette nationale (legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr).
Exemple chiffré : LMNP à Nantes, 8 000 euros de loyers annuels
- Chiffre d'affaires annuel : 8 000 euros (loyers TTC perçus)
- Tranche applicable : 5 000 à 10 000 euros
- Cotisation minimum à Nantes (estimation 2025) : environ 450 euros
- Frais de gestion (prélèvement de l'État) : + 3 % soit environ 14 euros
- CFE totale annuelle : environ 464 euros, payable au 15 décembre
La CFE est déductible des revenus BIC
Au régime réel, la CFE est intégralement déductible du résultat BIC au titre de l'exercice de paiement. Concrètement, sur 464 euros de CFE et une TMI de 30 %, l'économie d'impôt sur le revenu atteint environ 220 euros (TMI + prélèvements sociaux), ce qui ramène le coût net de la CFE à environ 244 euros.
À retenir :la CFE est rarement un facteur décisif dans le rendement d'un investissement LMNP, surtout au régime réel où elle est déductible. Elle reste néanmoins à anticiper dans le calcul de votre déclaration BIC.
Comment la déclarer ?
L'année de création, vous devez déposer une déclaration initiale (formulaire 1447-C-SD) avant le 31 décembre, auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu de situation du bien meublé. Les années suivantes, l'avis de CFE est mis en ligne sur votre espace professionnel impots.gouv.fr en novembre, payable au 15 décembre.
Notre simulateur intègre une CFE estimée à 250-500 euros par an dans le calcul du rendement net LMNP selon la commune. Vous pouvez ajuster l'hypothèse une fois votre avis de CFE reçu.