Vous louez en meublé et vous vous demandez si vous devez payer la CFE. La réponse dépend de quatre choses : depuis quand vous louez, combien vous encaissez, la nature exacte du meublé, et la commune où il se trouve. On déroule ensemble — à la fin de l'article, vous saurez où vous vous situez.
Le réflexe : quatre questions, une réponse
Avant de regarder le barème, posez-vous ces quatre questions, dans l'ordre. Dès qu'une réponse est « oui », vous sortez — l'exonération s'applique.
Question 1
Est-ce votre première annéed'activité ?
Oui : vous êtes exonéré intégralement cette année. L'année suivante, vous bénéficiez d'une réduction de 50 % de la base (article 1478 II du CGI).
Question 2
Vos recettes HT N-2 sont-elles inférieures à 5 000 € ?
Oui : vous êtes exonéré de la cotisation minimum (article 1647 D du CGI). En pratique, c'est le cas de la plupart des LMNP de petite taille et de la location saisonnière occasionnelle. Pour la CFE due en 2026, on regarde les recettes 2024.
Question 3
Louez-vous un meublé de tourisme classéou des chambres d'hôtes dans votre habitation personnelle ?
Oui : exonération de plein droit (article 1459-3° du CGI), sauf délibération communale contraire. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, les communes en zone tendue peuvent supprimer cette exonération — vérifiez avant de compter dessus.
Question 4
Louez-vous occasionnellementune partie de votre habitation personnelle, sans logement distinct ?
Oui : exonéré (article 1459-1° du CGI). Attention au mot « occasionnellement » et à l'absence de logement distinct : une location en continu, ou un studio dédié, ne rentre pas dans ce cadre.
Si vous avez répondu « non » aux quatre questions : vous êtes redevable. Le montant dépend de vos recettes et du taux voté par la commune — détail dans la section suivante.
Le statut LMNP n'a rien à voir avec la CFE. Beaucoup pensent qu'être loueur « non professionnel » exonère de la CFE : c'est faux. La CFE frappe toute activité professionnelle non salariée habituelle (article 1447 du CGI), et louer en meublé est, fiscalement, une activité commerciale (BIC). Vous êtes donc redevable par défaut — les exonérations ci-dessus sont les seules portes de sortie.
Combien : le barème 2026
Sans local professionnel propre — c'est le cas de la plupart des LMNP — l'administration applique une « cotisation minimum » calculée sur vos recettes HT de l'année N-2. Chaque commune vote ensuite son taux dans une fourchette nationale. Voici la grille 2026 (recettes 2024) :
- ≤ 5 000 €Exonération
- 5 001 – 10 000 €243 – 579 €
- 10 001 – 32 600 €243 – 1 158 €
- 32 601 – 100 000 €243 – 2 433 €
- 100 001 – 250 000 €243 – 4 056 €
- 250 001 – 500 000 €243 – 5 793 €
- > 500 000 €243 – 7 533 €
Source : article 1647 D du CGI. Bornes indexées chaque année — vérifiez la notice DGFiP 1447-M-SD en cours.
Le montant final de votre CFE = base minimale × taux communal+ frais de gestion (3 % prélevés par l'État). Le taux communal va de 15 % à plus de 35 % selon les villes — d'où des écarts importants pour deux biens comparables.
Exemple chiffré.Un LMNP à Nantes, 8 000 € de recettes annuelles : base minimale environ 380 €, taux communal moyen, frais de gestion compris → CFE annuelle de l'ordre de 460 €. Année N+1 après création (réduction 50 %) → environ 230 €. À régime de croisière ensuite.
Où vous payez : la commune du meublé
La CFE est due à la commune où le bien meublé est situé (article 1473 du CGI), pas à votre domicile. Conséquence directe : deux investissements identiques peuvent générer 280 € de CFE dans une commune et 620 € dans une autre. Le taux voté en conseil municipal fait toute la différence.
Une exception : si vous n'avez aucun local professionnel propre — typiquement, un investissement en résidence services sous bail commercial où c'est l'exploitant qui dispose du bien — la cotisation minimum est rattachée à votre domicile. C'est rare en LMNP classique, fréquent en résidence gérée.
Daniel · à retenir
C'est pour ça que je conseille toujours, avant de signer, de vérifier le taux de CFE de la commune. Cinq minutes sur impots.gouv.fr, et vous évitez de découvrir une charge annuelle deux fois plus élevée que ce que vous aviez prévu.
Quatre cas particuliers qui changent la donne
Meublé de tourisme classé, après la loi Le Meur
Les meublés de tourisme classéspar Atout France bénéficient en principe de l'exonération de l'article 1459-3° du CGI. La loi du 19 novembre 2024(loi Le Meur) a élargi le pouvoir des communes en zone tendue : elles peuvent désormais supprimer cette exonération par délibération avant le 1ᵉʳ octobre de l'année précédente. À vérifier commune par commune, en particulier dans les zones touristiques où les municipalités cherchent à rééquilibrer offre locative classique et location saisonnière.
Airbnb ou location saisonnière non classée
Si vous louez en saisonnier sans classement Atout France, vous ne bénéficiez d'aucune exonération spécifique. CFE due dès que vos recettes dépassent 5 000 €, au même titre qu'une location meublée longue durée. Le seul filet de sécurité reste l'article 1459-1° si vous louez ponctuellement une partie de votre habitation personnelle sans logement distinct.
Résidence services sous bail commercial
Vous achetez un logement en résidence étudiante, seniors ou tourisme, et signez un bail commercial avec l'exploitant : vous restez redevable de la CFE en tant que loueur en meublé. Comme vous ne disposez pas du bien physique, la cotisation minimum est rattachée à votre domicile. L'exploitant paie sa propre CFE sur son activité de gestion, séparément de la vôtre.
Bail mobilité
Le bail mobilité n'ouvre aucun régime de faveurau regard de la CFE. Mêmes règles que la location meublée classique longue durée : seuil 5 000 €, exonération année de création, réduction 50 % l'année suivante.
La CFE n'est presque jamaisle facteur qui fait basculer un dossier LMNP. C'est une charge à anticiper, pas une raison de renoncer.
La déclaration : 1447-C-SD avant le 31 décembre
L'année où vous démarrez votre activité de loueur en meublé, vous devez déposer une déclaration initiale — formulaire 1447-C-SD — auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu de situation du meublé, avant le 31 décembre. C'est ce dépôt qui enclenche l'exonération de la première année et déclenche l'émission de votre avis l'année suivante.
Calendrier pratique. Déclaration initiale 1447-C-SD avant le 31 décembrede l'année de création. Modifications ultérieures via le formulaire 1447-M-SD avant le début mai. Avis de CFE disponible en novembre sur l'espace professionnel impots.gouv.fr, paiement avant le 15 décembre.
Vous oubliez le dépôt 1447-C-SD ? Le SIE peut vous notifier d'office, sans le bénéfice de l'exonération de la première année. Le mieux reste de le déposer dès la signature de l'acquisition, pendant que les pièces sont fraîches.
Au régime réel, la CFE est déductible
Bonne nouvelle pour les LMNP au régime réel : la CFE payée chaque année est intégralement déductible du résultat BIC. Sur une CFE de 464 € et une TMI de 30 %, l'économie d'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux atteint environ 219 € — soit un coût net autour de 245 €.
Au micro-BIC, en revanche, l'abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour le meublé de tourisme classé) couvre toutes vos charges, CFE comprise : aucune déduction supplémentaire. C'est un argument de plus en faveur du régime réel pour les dossiers où les charges réelles dépassent l'abattement — détail dans notre article sur les charges déductibles au régime réel.
Cinq idées reçues à oublier
- « LMNP non professionnel, donc pas de CFE. »Faux. Le statut LMNP est un statut d'imposition des revenus — sans incidence sur la CFE.
- « Au micro-BIC, on n'est pas redevable. » Faux. Le régime BIC (micro ou réel) n'a aucun impact sur l'assujettissement à la CFE.
- « Sans local professionnel, pas de CFE. » Faux. La cotisation minimum s'applique au domicile du loueur à défaut de local dédié.
- « Airbnb occasionnel = exonéré. » Vrai uniquement si la location porte sur une partie de votre habitation personnelle, sans logement distinct (article 1459-1°). Un studio dédié, même loué quelques semaines par an, est redevable.
- « Meublé classé = exonération automatique. » Faux. L'exonération de l'article 1459-3° tombe si la commune l'a supprimée par délibération. Depuis la loi Le Meur, de plus en plus de communes en zone tendue le font.