Vous déclarez vos revenus 2025 et vous êtes deux à posséder un appartement meublé — acheté à parts égales avec votre conjoint, un associé, ou lors d'une succession. La question est immédiate : déclarez-vous ensemble les 12 000 € de loyers annuels, ou chacun ses 6 000 € séparément ? En LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé), le statut s'exerce individuellement. Chaque co-indivisaire déclare séparément sa quote-part des loyers, choisit son propre régime fiscal, et calcule son amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) sur sa fraction du bien. C'est ce montant individuel — et non le total agrégé — qui détermine si vous pouvez rester en micro-BIC (le cadre fiscal simplifié de la location meublée — sans charges à justifier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 %) ou si vous devez passer au régime réel. Voici les règles précises.
L'indivision : chaque propriétaire détient une quote-part
L'indivision naît dès que deux personnes ou plus détiennent ensemble un même bien immobilier sans qu'il soit physiquement divisé. Elle survient fréquemment lors d'un achat en couple non marié, d'une acquisition entre membres de la famille, ou d'une succession partagée. Chaque co-indivisaire détient une fraction du bien — 50 %, 70 %, etc. — mais il n'y a pas de lots séparés : le bien est un et indivis (articles 815 et suivants du Code civil — legifrance.gouv.fr).
Cette fraction détermine la part des revenus locatifs que chaque co-indivisaire perçoit et doit déclarer. À parts égales sur un appartement meublé qui rapporte 12 000 € par an (1 000 € par mois), vous percevez chacun 6 000 €. C'est cette somme individuelle — et non les 12 000 € agrégés — qui entre dans votre déclaration de revenus et s'apprécie au regard des seuils fiscaux.
Le statut LMNP s'applique individuellement à chaque indivisaire
En droit fiscal, le statut LMNP s'attache à une personne physique — pas à un bien. L'article 155 IV du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) définit le loueur en meublé non professionnel comme une personne physique dont les recettes de location meublée n'excèdent pas 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
En indivision, chaque co-indivisaire est donc individuellement LMNP — à condition d'être une personne physique. Une SCI (société civile immobilière — une structure juridique distincte de ses associés) ne peut pas bénéficier du statut LMNP : le bien meublé doit être détenu en direct par une personne physique. Dans une indivision entre deux personnes physiques, chacune exerce le statut LMNP pour sa quote-part des loyers (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 — bofip.impots.gouv.fr).
Micro-BIC ou régime réel : le seuil s'apprécie par personne
Le micro-BIC est accessible si vos recettes locatives meublées personnelles restent sous 77 700 € annuels (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr). Ce seuil s'apprécie sur votre quote-part — pas sur le total des loyers du bien. Sur 12 000 € de loyers annuels en indivision à 50/50, vous déclarez chacun 6 000 € : largement inférieur à 77 700 €. Les deux co-indivisaires peuvent rester en micro-BIC.
Ce n'est qu'à partir d'un total de 155 400 € de loyers annuels que chaque indivisaire atteindrait 77 700 € individuellement — un seuil que très peu de studios ou T2 meublés en indivision à deux atteignent en France en 2026.
Appartement 180 000 € — 12 000 €/an de loyers — indivision 50/50 — TMI 30 %
Régime réel sans crédit : amortissement 3 021 €/an + charges 950 €/an = 3 971 € de déductions sur 6 000 € de loyers. Avec crédit (180 000 € à 3 %, 20 ans) : intérêts année 1 ≈ 2 700 €/personne s'ajoutent aux déductions et ramènent le résultat BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux — le régime fiscal de la location meublée) à zéro. Source : articles 50-0 et 39 C du CGI — legifrance.gouv.fr ; BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 — bofip.impots.gouv.fr.
L'amortissement au régime réel : calculé sur votre quote-part
Au régime réel, chaque co-indivisaire calcule et déclare l'amortissement de sa propre fraction du bien. Sur un appartement acquis à 180 000 € en indivision à parts égales, votre part est de 90 000 €. En retenant un terrain forfaitaire de 20 % (18 000 €, non amortissable), la valeur amortissable est de 72 000 €. La méthode par composantes donne typiquement :
Ajoutez les amortissements sur votre quote-part du mobilier — par exemple 3 000 € (la moitié d'un équipement total de 6 000 €) sur 7 ans, soit 429 € par an. Total annuel : environ 3 021 € d'amortissement par co-indivisaire, avant même les charges déductibles (taxe foncière, assurance, frais de gestion).
Si vous avez financé votre quote-part à crédit — 90 000 € à 3 % sur 20 ans — les intérêts de la première année représentent environ 2 700 €. Additionnés aux amortissements (3 021 €) et aux charges courantes (950 € estimés), les déductions dépassent les loyers perçus (6 000 €). Le résultat BIC est nul — et l'impôt avec. C'est le principal argument pour le régime réel en LMNP à crédit.
Chaque co-indivisaire dépose sa propre déclaration 2031. Au régime réel, la déclaration 2031 (la déclaration spécifique pour les locations meublées au régime réel — elle détaille recettes, charges et tableaux d'amortissement) est individuelle. Vous déposez la vôtre sur vos 6 000 € de recettes ; votre co-indivisaire dépose la sienne sur ses 6 000 €. Il n'y a pas de déclaration commune pour l'indivision (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 — bofip.impots.gouv.fr).
Chaque indivisaire choisit son régime indépendamment
Puisque le statut LMNP s'exerce individuellement, chaque co-indivisaire choisit son régime d'imposition de façon indépendante. L'un peut opter pour le régime réel (tenir la comptabilité de sa quote-part, déposer la 2031) ; l'autre peut rester en micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, sans justificatif de charges). Cette asymétrie est légalement possible — mais elle crée une complexité pratique, car le co-indivisaire au réel doit établir seul ses tableaux d'amortissement sur sa fraction du bien (article 50-0 du CGI — legifrance.gouv.fr).
L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée, ou lors du dépôt de la première déclaration si c'est votre première location meublée. Elle est ensuite reconductible tacitement d'une année sur l'autre.
Si le bien est loué nu — dans le cadre du plan Relance logement Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr) — les mêmes règles d'individualisation s'appliquent : chaque co-indivisaire déduit sa quote-part de l'amortissement Jeanbrun de ses revenus fonciers. LMNP et Jeanbrun restent mutuellement exclusifs sur le même bien : location meublée ou location nue, le choix engage le bien entier.
Pour simuler l'impact de votre quote-part de loyers meublés sur votre déclaration — micro-BIC contre régime réel, amortissement disponible, impôt net selon votre TMI (le taux appliqué à votre dernière tranche de revenus) — notre simulateur intègre l'ensemble des paramètres de la location meublée. Simuler mon LMNP.