Votre fille commence ses études à Bordeaux. Vous avez les moyens d'acheter un studio et vous demandez si vous pouvez lui louer directement — sans agence, sans intermédiaire. En LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé), aucun texte de loi ne l'interdit. La condition réelle est une seule : votre fille ne doit pas figurer sur votre déclaration de revenus. Une fois indépendante fiscalement, elle devient un locataire comme un autre, et le régime réel LMNP efface l'impôt sur vos loyers comme pour n'importe quel bail. Voici comment ça fonctionne, pourquoi c'est différent du Jeanbrun, et le calcul concret sur 140 000 €.
LMNP : aucune restriction légale sur l'identité du locataire
Le BIC — bénéfices industriels et commerciaux, le cadre fiscal simplifié de la location meublée — ne restreint pas l'identité du locataire. L'article 155 IV du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) définit le LMNP comme toute personne physique qui loue des locaux d'habitation meublés à titre habituel. Aucune clause n'y exclut les membres de la famille.
En pratique, vous pouvez louer votre studio meublé à :
- Votre enfant majeur indépendant (qui dépose sa propre déclaration de revenus)
- Vos parents (s'ils ont leur propre foyer fiscal)
- Vos frères et sœurs
- Tout autre proche — ami, cousin, beau-frère
Ce n'est pas le lien familial qui compte. C'est l'appartenance au foyer fiscal.
La seule limite : le foyer fiscal
Le foyer fiscal, c'est l'ensemble des personnes déclarées sur votre avis d'imposition. Il comprend vous-même, votre conjoint ou partenaire de Pacs, vos enfants mineurs — et vos enfants majeurs qui ont choisi de rester rattachés à votre déclaration (option couramment retenue jusqu'à 25 ans pour les étudiants).
Si le locataire figure dans votre foyer fiscal, l'administration fiscale peut requalifier l'arrangement en usage personnel et remettre en cause votre statut LMNP pour ce bien (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 — bofip.impots.gouv.fr). Les loyers perçus ne sont alors plus des recettes BIC, et l'amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — n'est plus applicable. Le logement est fiscalement traité comme un bien d'usage personnel, non comme un investissement locatif.
Comment savoir si votre enfant est dans votre foyer fiscal ?Regardez votre avis d'imposition : si son prénom figure dans la rubrique « personnes à charge », il fait partie de votre foyer fiscal pour cette année. S'il a déposé sa propre déclaration de revenus depuis 2024, il dispose d'un foyer fiscal indépendant — et peut être votre locataire LMNP (service-public.fr — « Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée »).
Jeanbrun et Denormandie : une restriction plus formelle
Le Jeanbrun (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, CGI art. 31-I-1° i — legifrance.gouv.fr) interdit explicitement de louer à un membre du foyer fiscal du contribuable. La même interdiction vaut pour le Denormandie (article 199 novovicies du CGI — legifrance.gouv.fr). C'est une interdiction statutaire, inscrite dans la loi elle-même — pas seulement une doctrine administrative.
En Jeanbrun comme en Denormandie, si votre enfant a son propre foyer fiscal, il peut être votre locataire — sous réserve que son revenu fiscal de référence soit inférieur aux plafonds de ressources du secteur locatif choisi. Ces plafonds sont ceux du Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) pour le Jeanbrun intermédiaire : environ 36 000 € à 44 000 € selon la zone pour une personne seule.
En LMNP, aucun plafond de ressources ne s'impose sur votre locataire. C'est l'une des différences pratiques majeures entre les deux dispositifs.
Exemple chiffré : studio 140 000 € à Bordeaux loué à un enfant étudiant
Hypothèse : studio 22 m² à Bordeaux (zone B1), acquis 140 000 €, financé à 70 % (98 000 € à 3,5 % sur 20 ans). Votre fille, 22 ans, a déposé sa première déclaration de revenus en 2025 — elle est fiscalement indépendante. Loyer : 590 €/mois (7 080 €/an), conforme au marché.
LMNP au régime réel — an 1
- Recettes (loyers) : 7 080 €
- Amortissement : 140 000 € × 80 % ÷ 30 ans = 3 733 €
- Intérêts d'emprunt (an 1) : ≈ 3 360 €
- Taxe foncière + charges : ≈ 1 100 €
- Total charges déductibles : 8 193 €
- Résultat BIC : 7 080 − 8 193 = −1 113 € (report sur exercices suivants)
- Impôt sur les loyers : 0 €
Le résultat est identique à celui d'un studio loué à un inconnu. Fiscalement, l'identité du locataire ne change rien au résultat BIC. Ce qui compte, c'est que le bail soit signé, le loyer effectivement versé (virement bancaire, traçable), et le logement la résidence principale de votre fille (service-public.fr — « Location meublée longue durée »).
Les trois conditions pour que l'arrangement tienne
- Foyer fiscal indépendant. Votre locataire doit déposer sa propre déclaration de revenus. Tant qu'il est rattaché à la vôtre — y compris un étudiant de 23 ans qui préfère rester sur votre déclaration pour vous faire bénéficier d'une part fiscale supplémentaire —, il est dans votre foyer fiscal et la déductibilité LMNP tombe.
- Loyer au prix du marché. Un loyer manifestement inférieur au marché peut être qualifié d'« acte anormal de gestion » (BOFiP BOI-BIC-BASE-50 — bofip.impots.gouv.fr) par l'administration, ce qui réduit les charges déductibles au prorata. Si vous louez à 300 €/mois un bien qui en vaut 590 €, seule la moitié de vos charges sera acceptée en déduction.
- Bail signé et loyer payé. Un bail meublé écrit (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — legifrance.gouv.fr), une durée minimale d'un an (9 mois pour un étudiant), et des virements bancaires mensuels traçables. L'absence de preuve de paiement est le premier point de contrôle lors d'un redressement.
Le comparatif en un coup d'œil
| Critère | LMNP meublé | Jeanbrun nu |
|---|---|---|
| Locataire dans votre foyer fiscal | Non possible | Non possible |
| Enfant indépendant fiscalement | Autorisé ✓ | Autorisé sous conditions ✓ |
| Plafonds de ressources locataire | Aucun | Oui (PLI, PLUS ou PLAI) |
| Loyer plafonné | Non | Oui (selon zone et secteur) |
| Engagement de durée | Non | 9 ans minimum |
Le LMNP offre une flexibilité que ni le Jeanbrun ni le Denormandie ne donnent : vous pouvez louer meublé à un proche, au prix du marché, sans plafond de ressources ni engagement de durée. La contrepartie, c'est que le bénéfice fiscal vient de l'amortissement — non d'une déduction ou d'une réduction d'impôt forfaitaire.
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