Depuis le 1er janvier 2025, les revenus issus de la location meublée de courte durée sont taxés différemment selon que votre bien est classé ou non. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur (loi n° 2024-1039), a revu en profondeur les seuils et abattements du régime micro-BIC applicables aux meublés de tourisme. Ces nouvelles règles s'appliquent pour la première fois à la déclaration des revenus 2025, à réaliser au printemps 2026.
Le micro-BIC LMNP de droit commun : inchangé en 2026
Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au micro-BIC — bénéfices industriels et commerciaux — s'applique à toute location meublée dont les recettes annuelles restent inférieures à 77 700 euros. Sous ce régime, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes brutes : vous ne déclarez que la moitié de vos loyers en bénéfice imposable, sans avoir à justifier vos charges.
Ce régime de droit commun — qui couvre la location meublée longue durée (étudiants, professionnels en mobilité, résidences gérées) — n'a pas été modifié par la loi Le Meur. Un propriétaire percevant 9 600 euros de loyers meublés annuels déclare uniquement 4 800 euros de bénéfice imposable.
Meublés de tourisme non classés : le coup de rabot fiscal
Avant la loi Le Meur, les appartements loués en courte durée sans classement officiel bénéficiaient du même régime que la location meublée classique : seuil micro-BIC à 77 700 euros, abattement de 50 %. Ce parallélisme n'existe plus.
Depuis le 1er janvier 2025 (revenus déclarés en 2026), les meublés de tourisme non classés sont soumis à des règles beaucoup plus restrictives, codifiées à l'article 50-0 du Code général des impôts (CGI), consultable sur legifrance.gouv.fr :
Source : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (legifrance.gouv.fr) ; article 50-0 du Code général des impôts.
Conséquence directe : tout propriétaire de meublé de tourisme non classé réalisant plus de 15 000 euros de recettes annuelles en 2025 est contraint de déclarer ses revenus au régime réel BIC.
Meublés de tourisme classés : un régime resserré mais préservé
Les meublés de tourisme bénéficiant d'un classement officiel (1 à 5 étoiles, délivré par un organisme accrédité selon le référentiel Atout France) conservent un régime plus favorable. Mais il se resserre lui aussi.
Source : service-public.fr — Loueur en meublé non professionnel (LMNP), rubrique meublés de tourisme (mise à jour 2025).
Bon à savoir :les chambres d'hôtes conservent leur propre régime avec un seuil de 87 000 euros et un abattement de 71 %, non modifié par la loi Le Meur. La procédure de classement meublé de tourisme s'effectue auprès d'un organisme évaluateur agréé et coûte en général entre 100 et 300 euros selon la superficie du logement.
Exemple chiffré : deux studios à Nice, revenus 2025
Prenons deux propriétaires louant chacun un studio en courte durée à Nice avec des recettes identiques de 18 000 euros en 2025, pour une tranche marginale d'imposition (TMI — le taux appliqué à la dernière tranche de revenus imposables) de 30 %.
Studio A — Meublé non classé
- Recettes 2025 : 18 000 €
- Seuil micro-BIC à 15 000 € dépassé : régime réel obligatoire
- Charges réelles déductibles (amortissement, intérêts, charges de copropriété, frais de plateforme) : 13 500 €
- Bénéfice imposable au réel : 4 500 €
- Impôt au TMI 30 % : 1 350 €
Studio B — Meublé classé 3 étoiles
- Recettes 2025 : 18 000 €
- Seuil micro-BIC à 77 700 € : micro-BIC accessible
- Abattement 50 % : 18 000 × 50 % = 9 000 € imposables
- Impôt au TMI 30 % : 2 700 €
- Rappel sous l'ancien abattement de 71 % : 5 220 € imposables, soit 1 566 € d'impôt — perte annuelle liée à la réforme : + 1 134 €
Sur ce cas concret, le studio non classé géré au régime réel (1 350 € d'impôt) s'en tire mieux que le studio classé au micro-BIC (2 700 €), car ses charges réelles représentent 75 % des recettes. La bonne stratégie dépend du ratio charges/recettes propre à chaque investisseur.
Régime réel : ce que vous pouvez déduire
Pour les propriétaires contraints de basculer au régime réel, ce changement n'est pas nécessairement pénalisant. Le régime réel LMNP permet de déduire l'ensemble des charges réelles et d'amortir comptablement le bien immobilier, effaçant souvent la quasi-totalité du bénéfice imposable.
- Amortissement du bien: le bâti s'amortit sur 25 à 30 ans, le mobilier sur 5 à 7 ans. Pour un appartement acquis 220 000 euros, l'amortissement annuel représente environ 6 600 euros de charges déductibles.
- Charges réelles déductibles: intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de plateforme, charges de copropriété, frais d'expert-comptable (entre 500 et 800 euros par an, eux-mêmes déductibles).
- Point de vigilance sur la revente: depuis la loi de finances 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. Sur un bien revendu après 10 ans avec 80 000 euros d'amortissements cumulés, la plus-value imposable peut augmenter de 80 000 euros par rapport à l'ancien régime. Cet impact doit être anticipé dès l'acquisition, notamment sur les horizons de détention courts.
Notre simulateur intègre ces paramètres — seuils micro-BIC, régime réel LMNP, impact de la loi Le Meur — et vous permet de comparer les scénarios selon vos recettes locatives, votre niveau de charges et votre tranche marginale d'imposition.