Louer nu ou louer meublé ? Derrière cette question simple se cachent deux mondes fiscaux radicalement différents. Pour un même bien et un même loyer, l'écart d'imposition peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an. Voici la comparaison chiffrée.
Deux régimes fiscaux, deux logiques
En location nue, vos loyers sont imposés comme des revenus fonciers. En location meublée sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ils relèvent des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La différence majeure : en BIC régime réel, vous pouvez déduire l'amortissement du bien, ce qui n'existe pas en revenus fonciers.
Comparaison chiffrée : 150 000 euros, 6 000 euros de loyer annuel
À une TMI de 30 %, la différence est de 1 888 euros par an. Sur 20 ans, c'est près de 38 000 euros d'économie cumulée.
Les contraintes de chaque régime
Location nue
- Bail de 3 ans minimum (6 ans si bailleur personne morale)
- Pas d'obligation de meubler
- Préavis locataire de 3 mois (1 mois en zone tendue)
- Éligible aux dispositifs Denormandie, Malraux, Monuments Historiques
LMNP meublé
- Bail de 1 an (9 mois pour étudiants)
- Mobilier obligatoire (liste légale de 11 éléments)
- Comptabilité requise en régime réel (~600 euros/an)
- Loyers généralement 10 à 20 % plus élevés qu'en nu
Quand la location nue est-elle préférable
La location nue reste pertinente dans deux cas : quand vous souhaitez bénéficier d'un dispositif de déficit foncier (les travaux sont déductibles sans plafond des revenus fonciers), ou quand vous investissez via un dispositif comme le Denormandie qui exige une location nue pendant 6 à 12 ans.
La stratégie combinée
De nombreux investisseurs commencent en location nue (pour bénéficier du Denormandie ou du déficit foncier), puis passent en LMNP après la période d'engagement. C'est la stratégie que Daniel recommande pour maximiser l'avantage fiscal sur le long terme.
Pour comparer l'impact réel de ces deux régimes sur votre situation, notre simulateur calcule le résultat pour chaque dispositif en fonction de vos revenus et de votre projet.