En ce printemps 2026, la campagne de déclaration des revenus s'ouvre simultanément pour les particuliers et pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Si vos recettes locatives meublées dépassent le plafond du micro-BIC — 77 700 euros pour la location meublée classique, ou 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) — ou si vous avez opté pour le régime réel sur option, vous devez déposer une déclaration spécifique : le formulaire 2031-SD et sa liasse BIC simplifiée, avant de reporter le résultat dans votre déclaration 2042 C Pro.
Qui est concerné par le formulaire 2031 ?
Tout LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) placé au régime réel BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est tenu de déposer la liasse 2031. Deux situations conduisent au régime réel : le dépassement du seuil micro-BIC, ou l'option volontaire pour le régime réel alors même que les recettes restent sous ce seuil.
Source : article 50-0 du Code général des impôts (CGI), modifié par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (legifrance.gouv.fr) ; service-public.fr — Loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Option pour le régime réel :même si vos recettes restent inférieures au seuil micro-BIC, vous pouvez choisir le régime réel en souscrivant directement la liasse 2031-SD pour l'exercice concerné. Cette option est valable pour deux ans et se reconduit tacitement. Elle est avantageuse dès que vos charges réelles (amortissements du bien et du mobilier, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.
Le formulaire 2031-SD et la liasse BIC simplifiée
Le formulaire 2031-SD est la déclaration annuelle de résultats pour les activités relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) soumises au régime simplifié d'imposition (RSI). Ce régime s'applique tant que votre chiffre d'affaires annuel reste inférieur à 840 000 euros — seuil que la quasi-totalité des LMNP ne franchit pas. Il est accompagné de plusieurs annexes numérotées 2033-A à 2033-G.
Principaux imprimés de la liasse BIC simplifiée LMNP
Source : BOFiP — BIC, régime simplifié d'imposition (RSI) ; notice formulaire 2031-SD (impots.gouv.fr).
Délai de dépôt et modalités de transmission
La déclaration 2031-SD doit être transmise au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai — soit le 5 mai 2026 pour les exercices clos au 31 décembre 2025. La transmission s'effectue exclusivement en ligne, via l'espace professionnel d'impots.gouv.fr. Attention : cet espace professionnel est distinct de l'espace particulier que vous utilisez pour votre déclaration de revenus personnelle 2042.
Deux déclarations distinctes :la liasse 2031 est déposée sur votre espace professionnel d'impots.gouv.fr. Le résultat BIC (bénéfice ou déficit) déterminé dans la 2031 doit ensuite être saisi manuellement dans votre déclaration de revenus 2042 C Pro, dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». Les deux démarches sont indépendantes mais complémentaires.
Reporter le résultat BIC dans la 2042 C Pro
Une fois la 2031 déposée, vous reportez le résultat BIC dans la déclaration complémentaire 2042 C Pro, rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels (LMNP) ». Les cases varient selon le rang du déclarant dans le foyer fiscal.
Source : notice 2042 C Pro 2026 — Direction générale des Finances publiques (impots.gouv.fr).
Point crucial : en LMNP, le déficit BIC ne peut pas s'imputer sur votre revenu global. Il est reportable uniquement sur les bénéfices LMNP des dix années suivantes (article 156 du CGI — legifrance.gouv.fr). C'est une différence fondamentale avec le déficit foncier de la location nue, qui peut, lui, s'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
Exemple chiffré : studio meublé à Lyon, exercice 2025
Un investisseur a acquis un studio meublé à Lyon pour 180 000 euros (dont 144 000 euros de bâti amortissable et 36 000 euros de terrain non amortissable), avec 5 000 euros de mobilier. Le bien est loué 850 euros par mois, soit 10 200 euros de recettes annuelles en 2025. Il a opté pour le régime réel dès l'ouverture de son activité.
Calcul du résultat BIC 2025 — régime réel simplifié
Ce déficit de 1 064 euros est reportable sur les bénéfices LMNP des dix prochaines années. Il est saisi en case 5NY de la 2042 C Pro. Si ce même propriétaire avait choisi le micro-BIC, il aurait déclaré 10 200 × 50 % = 5 100 euros de bénéfice imposable, générant 1 530 euros d'impôt supplémentaire à une tranche marginale d'imposition (TMI — le taux s'appliquant à la dernière tranche de revenus imposables) de 30 %. Le régime réel lui économise donc 1 530 euros d'impôt dès la première année.
Expert-comptable ou déclaration en autonomie ?
La liasse 2031 et ses annexes — notamment le tableau des amortissements 2033-C — exigent une maîtrise des règles comptables BIC. Une erreur sur la durée d'amortissement ou sur la répartition bâti/terrain peut entraîner un redressement fiscal portant sur les trois années non prescrites.
- Coût d'un expert-comptable LMNP : entre 500 et 800 euros par an pour un bien simple. Ces honoraires sont intégralement déductibles du résultat BIC, ce qui en réduit le coût net à environ 350 à 560 euros à une TMI de 30 %.
- Solutions numériques spécialisées : des logiciels dédiés à la liasse BIC LMNP permettent de générer la déclaration 2031 à partir de 150 à 300 euros par an. La vérification des données saisies reste de votre responsabilité.
- CFE à ne pas oublier : tout LMNP est également redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises — impôt local dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée). Son montant minimum varie selon la commune, entre 200 et 600 euros en général. Les LMNP dont les recettes annuelles sont inférieures à 5 000 euros en sont exonérés.
Notre simulateur intègre les paramètres du régime réel LMNP — plan d'amortissement, charges déductibles, impact fiscal selon votre tranche marginale d'imposition — et vous permet de comparer les scénarios micro-BIC et régime réel sur votre situation concrète.