Vous possédez un studio en résidence étudiante depuis 2016. Dix ans d'amortissements — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent 4 000 à 6 000 € par an — ont effacé votre impôt sur les loyers. Vous envisagez de vendre en 2026. Depuis la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 — legifrance.gouv.fr), un LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) classique verrait ces amortissements réintégrés dans sa plus-value, multipliant parfois la facture fiscale par trois. Mais votre studio en résidence étudiante échappe à cette règle. L'article 150 VB III du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) dresse une liste limitative de logements exemptés : les résidences universitaires et résidences-services au sens des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées mentionnés à l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles — dont les EHPAD —, et les établissements de soins de longue durée. Attention au raccourci : « résidence gérée » n'est pas synonyme d'exemption. Les résidences de tourisme et les résidences d'affaires, gérées elles aussi par bail commercial, restent pleinement soumises à la réintégration. Voici ce que cela change concrètement.
Ce que la réforme 2025 change pour le LMNP classique
Avant le 15 février 2025, les amortissements LMNP déduits au régime réel n'entraient pas dans le calcul de la plus-value à la revente. Vendre un appartement meublé acheté 180 000 € et revendu 210 000 € donnait une plus-value brute de 30 000 € — indépendamment des amortissements cumulés.
Depuis la réforme, la formule change pour les LMNP au régime réel sur des biens classiques (appartements loués meublés hors résidences gérées) :
Avant 2025
Plus-value = Prix de cession − Prix d'acquisition
Depuis le 15 février 2025
Plus-value = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)
Sur un bien classique acheté 180 000 €, revendu 210 000 € après 10 ans, avec 54 000 € d'amortissements déduits (5 400 €/an en moyenne) : la plus-value passe de 30 000 € à 84 000 €. La facture fiscale peut grimper de 9 000 € à plus de 25 000 € selon la durée de détention. C'est ce basculement que l'article 84 a introduit — et que PAP.fr a détaillé dès janvier 2025 (pap.fr).
L'exception résidences gérées : ce que dit la loi
La même loi de finances 2025 qui impose la réintégration prévoit une exemption explicite à l'article 150 VB III du CGI. La minoration du prix d'acquisition par les amortissements ne s'applique pas aux cessions de logements situés dans certaines résidences avec services. La liste comprend les résidences universitaires et résidences-services au sens des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les établissements médico-sociaux incluant les EHPAD — les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes.
Autrement dit : si votre logement LMNP se trouve dans l'une de ces résidences, vous continuez à calculer votre plus-value selon l'ancienne règle — prix de cession moins prix d'acquisition initial, sans déduire les amortissements. L'avantage cumulatif de l'amortissement pendant la location et de la non-réintégration à la vente est préservé (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 — legifrance.gouv.fr).
Quelles résidences sont concernées par l'exemption ?
Trois grandes familles de résidences gérées bénéficient de l'exemption :
- Résidences universitaires et résidences-services — au sens des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation. Le bail commercial signé avec l'exploitant prévoit un loyer indépendant du taux d'occupation, y compris pendant les vacances universitaires.
- Résidences séniors avec services — résidences-autonomie et résidences services proposant aide à la personne, restauration ou activités collectives. Distinctes des EHPAD, elles accueillent des personnes autonomes.
- EHPAD et établissements médico-sociaux — accueillent des personnes âgées dépendantes sous convention avec l'Agence régionale de santé. Ils relèvent d'une réglementation sociale spécifique ; la récupération de TVA y suit un mécanisme différent de celui des résidences étudiantes (assujettissement de l'exploitant), à vérifier au cas par cas.
- Ce qui n'est pas exempté — les résidences de tourisme et les résidences d'affaires. Même bail commercial, même exploitant, même logique de gestion déléguée : mais pour elles, les amortissements déduits viennent bien minorer le prix d'acquisition à la revente. Si votre projet porte sur l'un de ces deux segments, raisonnez sur le cycle complet — notre guide de la plus-value LMNP détaille le calcul.
Point de vigilance : l'exemption s'attache au statut de la résidence, pas à celui du propriétaire. Si votre bien est dans une résidence qui perd son agrément ou change de destination, vérifiez avec un conseiller fiscal si l'exemption reste acquise pour les amortissements passés.
Exemple chiffré : résidence étudiante vs appartement classique
Prenons un studio acquis 180 000 € en 2016, revendu 210 000 € en 2026 — dix ans de détention, 54 000 € d'amortissements déduits au régime réel (5 400 €/an en moyenne sur le bâti et le mobilier). Après l'abattement pour durée de détention de dix ans (30 % en impôt sur le revenu, 8,25 % en prélèvements sociaux) :
Sur ce seul bien, l'exemption représente environ 16 000 € d'impôts économisés à la revente — sans modifier en rien la fiscalité annuelle pendant la phase locative. Les amortissements ont réduit votre impôt sur les loyers chaque année, et ils ne sont pas « rattrapés » lors de la cession. Le cycle fiscal complet est ainsi positif dans les deux sens.
À TMI 30 % (taux marginal d'imposition — la tranche la plus haute de votre barème), les 54 000 € d'amortissements cumulés ont généré environ 25 000 € d'économies sur les loyers. Sans exemption, la réintégration en aurait récupéré environ 16 000 € à la revente. Avec l'exemption, le gain net cumulé sur dix ans reste de 25 000 €.
Ce que ça change pour votre choix d'investissement
L'exemption résidences gérées remet en perspective la comparaison entre résidences services et appartements classiques en LMNP. Sur la phase locative, les rendements des deux types de biens sont comparables (entre 3 % et 5 % bruts selon la résidence et le marché). Mais sur le cycle complet — location et revente —, la résidence gérée conserve l'avantage fiscal que l'appartement classique a perdu avec la réforme de 2025.
Deux autres caractéristiques propres aux résidences gérées méritent d'être intégrées dans votre réflexion :
- Le bail commercial avec l'exploitant vous verse un loyer contractuel indépendant du taux d'occupation — tant que l'exploitant est solvable. Vous n'avez pas à chercher de locataire, mais la garantie est contractuelle, pas légale : elle vaut ce que vaut la société d'exploitation, et le loyer est renégociable au renouvellement du bail.
- Le risque exploitant reste le principal point de vigilance : si l'exploitant est défaillant, vos loyers cessent. Vérifiez la solidité financière du gestionnaire avant tout engagement — bilans des trois dernières années et taux d'occupation de ses résidences existantes.
Pour modéliser votre situation — amortissements cumulés, plus-value estimée, effort mensuel net — et voir si une résidence gérée correspond à vos objectifs patrimoniaux, simulez votre investissement LMNP.