Vous venez de signer un contrat de réservation pour un T2 de 200 000 € en VEFA à Lyon. Avant la livraison, une décision s'impose : louer meublé ou louer nu ? En location meublée sous LMNP — loueur en meublé non professionnel, c'est votre statut dès que vous louez un logement équipé — l'amortissement (la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — souvent plusieurs milliers d'euros par an) ramène votre impôt à zéro pendant vingt ans. En location nue sous le plan Relance logement (Jeanbrun), vous déduisez 7 000 € de vos revenus fonciers chaque année, mais votre loyer est plafonné à environ 15 % sous le marché. À TMI 30 %, les deux dispositifs produisent une économie fiscale presque identique. Ce qui les sépare vraiment, c'est le loyer encaissé, la gestion au quotidien, et le traitement fiscal à la revente.
Deux dispositifs, deux logiques fiscales
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) relève des BIC — Bénéfices Industriels et Commerciaux, le régime fiscal de la location meublée. En régime réel, vous déduisez toutes vos charges etvos amortissements. L'amortissement porte sur environ 80 % du prix d'achat — le terrain n'est pas amortissable — répartis entre gros œuvre sur 50 ans, agencements sur 15 ans, équipements sur 10 ans, et mobilier sur 7 ans. Sur 200 000 € (terrain forfaitisé à 20 %), la base amortissable est de 160 000 €, pour un amortissement annuel d'environ 7 000 € (article 39 du CGI — Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr).
Le Jeanbrun (plan Relance logement, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 — legifrance.gouv.fr) est un dispositif de location nue uniquement. Il vous permet de déduire de vos revenus fonciers une fraction du prix d'achat : 3,5 % par an pour le secteur intermédiaire (loyer plafonné à −15 % du marché), dans la limite de 8 000 € par an. Sur 200 000 €, la déduction annuelle est de 7 000 €. Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier qui en résulte est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an (CGI art. 156 I — legifrance.gouv.fr).
Le calcul sur 200 000 €, TMI 30 %
Prenons un T2 neuf à 200 000 € en zone B1. Le loyer nu de marché : 700 € par mois. Le loyer meublé de marché : environ 850 € (une prime courante de 20 % en meublé). En Jeanbrun secteur intermédiaire, le loyer est plafonné à 700 × 0,85 = 595 € par mois, soit 7 140 € par an.
À TMI 30 %, le Jeanbrun génère une économie fiscale de 4 060 € × 47,2 % = 1 916 € sur votre revenu global (CGI art. 156 I — legifrance.gouv.fr — service-public.fr actualité A18817). Mais votre loyer annuel est inférieur de 3 060 € à celui du LMNP meublé. Net d'impôt, le LMNP produit 10 200 € de revenus locatifs contre 9 056 € pour le Jeanbrun. L'écart de 1 144 € par an correspond environ au coût annuel du mobilier et d'une rotation de locataires plus fréquente en meublé.
À TMI 41 %, les cartes se redistribuent
À tranche marginale plus haute, le Jeanbrun gagne en puissance. Le déficit foncier de 4 060 € s'impute à 58,2 % (41 % + 17,2 %) sur votre revenu global, soit une économie de 2 363 €. Revenu effectif Jeanbrun : 7 140 + 2 363 = 9 503 €. Le LMNP produit toujours 10 200 € — l'amortissement met le BIC à zéro quel que soit votre TMI. L'écart tombe à 697 €, soit grosso modo le coût du premier jeu de mobilier à remplacer. À TMI 45 %, les deux dispositifs s'équivalent en pratique.
À l'opposé, à TMI 11 %, le Jeanbrun est nettement moins avantageux : son économie n'est que de 4 060 € × 28,2 % = 1 145 €, et le revenu effectif descend à 8 285 €. Le LMNP — avec ses loyers plus élevés et un BIC ramené à zéro par l'amortissement — s'impose clairement dès les tranches basses.
La revente : un avantage discret du Jeanbrun
Depuis la loi de finances 2025 (art. 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — legifrance.gouv.fr), les amortissements LMNP déduits au régime réel sont réintégrésdans le calcul de la plus-value à la revente (CGI art. 150 VB III — legifrance.gouv.fr). Sur 7 000 € d'amortissements par an pendant 15 ans, cela représente 105 000 € de base potentiellement taxée à 19 % d'IR (après abattements pour durée de détention, CGI art. 150 VC).
Le Jeanbrun fonctionne différemment : la déduction est une charge de revenus fonciers. Elle ne réduit pas le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value — les règles classiques des particuliers s'appliquent (CGI art. 150 U — legifrance.gouv.fr), sans réintégration des déductions prises. Si vous envisagez une revente dans les 15 à 20 ans, cet avantage discret du Jeanbrun mérite d'entrer dans votre calcul.
Quel dispositif correspond à votre situation ?
- Jeanbrun sivous visez une gestion allégée (bail nu, locataire 3 ans minimum), vous êtes à TMI 41 %+, ou vous envisagez de revendre dans moins de 22 ans.
- LMNP meublé sivous ciblez un marché locatif actif (étudiants, jeunes actifs en mobilité), vous êtes à TMI 30 % ou moins, ou vous souhaitez conserver la flexibilité du bail d'un an ou du bail mobilité de 1 à 10 mois (loi ELAN 2018, loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 — legifrance.gouv.fr).
- Dans les deux cas, l'engagement locatif minimal est de 9 ans (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 pour le Jeanbrun). Une rupture anticipée entraîne la reprise des avantages fiscaux depuis l'origine.
Le simulateur calcule votre avantage fiscal selon votre TMI, votre budget d'acquisition et votre marché locatif — que vous envisagiez le LMNP meublé ou le plan Relance logement (Jeanbrun).