Vous avez 100 000 € à investir et vous voulez générer du revenu sans gérer un bien au quotidien. Deux options reviennent souvent : les SCPI (acheter des parts d'une société qui détient un parc immobilier) et le LMNP en résidence services (acheter votre propre appartement, géré par un exploitant). À tranche d'impôt 30 %, le LMNP rapporte environ 520 € de plus par an — soit plus de 10 000 € sur 20 ans. Voici la comparaison ligne par ligne.
Deux véhicules, deux logiques
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) collecte l'épargne d'associés pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces, santé, logement). Vous achetez des parts et percevez votre quote-part des loyers, déduction faite des frais de gestion.
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) consiste à acquérir directement un bien meublé — souvent en résidence services sous bail commercial — et à percevoir un loyer garanti par l'exploitant. Vous êtes propriétaire d'un bien identifié, avec un titre de propriété.
Comparaison des rendements bruts et nets
Exemple chiffré : 100 000 euros à TMI 30 %
Vous disposez de 100 000 euros à investir. Votre tranche marginale d'imposition (TMI — taux appliqué à la dernière tranche de revenus imposables) est de 30 %, à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux (PS).
À TMI 30 %, l'écart de revenu net est d'environ 520 euros par an, soit plus de 10 000 euros sur 20 ans, sans tenir compte de l'effet de la TVA récupérée à l'acquisition pour le LMNP en résidence services neuve.
Quand la SCPI reste pertinente
La SCPI reste plus adaptée si :
- Vous voulez investir un montant modeste: ticket d'entrée à partir de 200 euros pour certaines SCPI, contre 80 000 à 150 000 euros pour un LMNP en résidence services.
- Vous recherchez la diversification immédiate: une SCPI détient des dizaines voire des centaines d'immeubles, là où un LMNP est concentré sur un actif.
- Votre TMI est nulle ou faible (0-11 %): l'avantage fiscal du LMNP est moins déterminant, et la liquidité de la SCPI prime.
Et pourquoi pas les deux ?
Pour un patrimoine immobilier diversifié, la combinaison SCPI + LMNP a du sens : la SCPI couvre la diversification géographique et sectorielle, le LMNP optimise la fiscalité d'un revenu locatif identifié. Notre simulateur peut modéliser cette combinaison sur 20 ans à partir de votre profil et de votre TMI.