Vous signez l'acte d'achat d'un T2 à Lyon pour 200 000 € — livraison prévue en octobre 2026. Vous prévoyez de le louer meublé en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé). L'avantage immédiat du neuf : 2,5 % de frais de notaire au lieu de 8 % dans l'ancien, soit 5 000 € au lieu de 16 000 € sur ce bien. L'écueil classique : croire que les déductions fiscales commencent le jour de la signature. Elles commencent à la livraison. Voici les quatre règles qui changent concrètement votre plan fiscal.
2,5 % de frais de notaire dans le neuf : un avantage à exploiter dès l'an 1
Dans l'immobilier neuf (VEFA — Vente en l'État Futur d'Achèvement, le terme légal pour un achat sur plan avant que le bâtiment soit construit), les droits de mutation sont fortement réduits. Les frais de notaire oscillent entre 2 % et 3 % du prix d'acquisition (article 1594 F quinquies du CGI — Code général des impôts — legifrance.gouv.fr), contre 7 % à 8 % dans l'ancien. Sur 200 000 €, cela représente environ 5 000 € — contre 14 000 à 16 000 € pour un achat équivalent en ancien.
En LMNP au régime réel, ces frais d'acquisition font partie du coût d'entrée dans l'activité. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10 — bofip.impots.gouv.fr) ouvre deux options : les amortir — la déduction comptable qui étale leur coût sur la durée — sur 5 à 10 ans (entre 500 € et 1 000 € de déduction par an), ou les déduire en totalité l'année de la première mise en location. La seconde option est souvent plus avantageuse si l'amortissement du bien ramène déjà votre résultat fiscal à zéro cette année-là : 5 000 € déductibles dès l'an 1, à TMI 30 %, économisent 2 430 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
Frais de notaire en LMNP neuf vs ancien — bien à 200 000 €
- Frais de notaire VEFA (2,5 %) : 5 000 €
- Frais de notaire dans l'ancien (8 %) : 16 000 € — soit 11 000 € de plus à sortir
- Économie fiscale (déduction l'an 1, TMI 30 %) : 5 000 € × (30 % + 18,6 %) = 5 000 € × 48,6 % ≈ 2 430 €
L'amortissement commence à la livraison, pas à la signature
C'est l'erreur la plus fréquente en LMNP VEFA. L'amortissement — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an — est conditionné à la mise en servicedu logement : le jour où il est achevé, meublé et disponible pour la première location (article 39-1-2° du CGI — legifrance.gouv.fr ; BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40 — bofip.impots.gouv.fr). La date de signature de l'acte authentique VEFA n'ouvre pas ce droit.
En pratique, si votre logement est livré en octobre 2026 et que vous posez le mobilier et signez un bail en novembre, vous n'avez droit qu'aux 2 derniers mois de l'année. À partir de 2027, vous disposez de l'amortissement annuel complet.
Amortissement LMNP — T2 à 200 000 € livré octobre 2026, premier bail novembre 2026
- Structure (80 % du prix, 30 ans) : 160 000 € ÷ 30 × 2/12 = 889 € en 2026
- Mobilier (10 000 € d'équipement, 5 ans) : 10 000 € ÷ 5 × 2/12 = 333 € en 2026
- Total amortissement 2026 : 1 222 € — puis 7 333 €/an à partir de 2027
Ce pro-rata temporis joue en votre défaveur si la livraison glisse en fin d'année. Un logement livré le 1er novembre ne décroche que 2 mois d'amortissement sur 12 en 2026. Aucun rattrapage n'est possible sur les mois précédents : l'amortissement non comptabilisé est définitivement perdu.
Déclarer votre activité LMNP : le bon moment, pas trop tôt
Pour louer en LMNP, vous devez déclarer votre activité auprès du Centre de Formalités des Entreprises via le formulaire P0i — la déclaration spécifique pour démarrer une activité de loueur meublé qui vous attribue un numéro SIRET. Cette formalité est obligatoire dans les 15 jours suivant le début d'activité (service-public.fr — « Loueur en meublé non professionnel »).
Pour une VEFA, le début d'activité correspond à la première mise en location — pas à la signature de l'acte authentique. La bonne pratique : déposez le P0i deux à trois semaines avant de signer votre premier bail, de façon à disposer du SIRET avant l'emménagement du locataire. Le délai d'obtention est généralement de 8 à 15 jours ouvrés via guichet-entreprises.fr.
À retenir.Déclarer dès la réservation VEFA ne vous donne pas de droits fiscaux supplémentaires — et peut susciter des questions de l'administration sur vos premières années sans revenus. Déclarez à l'approche de la livraison, quand vous connaissez la date de remise des clés et la date envisagée pour le premier bail.
LMNP ou Jeanbrun sur ce bien neuf : un choix définitif avant le premier bail
Depuis le 21 février 2026, un logement neuf acquis en VEFA peut aussi être éligible au dispositif Jeanbrun — l'amortissement fiscal pour la location nue issu de la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — Code général des impôts art. 31-I-1° i — legifrance.gouv.fr). Ces deux régimes sont mutuellement exclusifs sur le même logement.
La logique est simple : LMNP impose de louer meublé(les revenus sont des BIC — bénéfices industriels et commerciaux — le régime fiscal des activités commerciales) ; Jeanbrun impose de louer nu, sans mobilier, dans le cadre des revenus fonciers. Les deux régimes s'excluent par nature.
Sur 200 000 € en secteur intermédiaire, le Jeanbrun génère 200 000 € × 80 % × 3,5 % = 5 600 €/an d'amortissement déductible de vos revenus fonciers, avec possibilité d'imputer un déficit foncier sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Le LMNP au régime réel offre 7 333 €/an de structure + mobilier — non imputable sur votre revenu global, mais avec une totale liberté sur les loyers et le choix des locataires.
Ce choix se fait une seule fois, lors de la signature du premier bail. Pour calculer quelle option est la plus avantageuse selon votre TMI, vos revenus et vos objectifs, le simulateur modélise les deux scénarios en parallèle sur votre situation réelle.