Vous avez investi, en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé), dans une chambre d'EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), avec un bail commercial — le contrat qui vous lie à la société qui exploite la résidence, signé pour 9 à 12 ans — qui promet un loyer garanti, revalorisé chaque année de 1,5 % net, sans limite de durée ni de plafond. C'est exactement ce type de clause qu'un arrêt de la Cour de cassation du 3 septembre 2026 vient de faire tomber : parce qu'elle n'est rattachée à aucun indice officiel, elle est déclarée « réputée non écrite » — comme si elle n'avait jamais existé. Concrètement, l'exploitant peut alors réclamer le remboursement du trop-perçu sur les cinq dernières années. Voici ce que dit cet arrêt, et comment vérifier si votre bail est concerné.
Qu'est-ce qu'une clause de hausse « forfaitaire et automatique » ?
Dans un bail commercial, le loyer peut évoluer chaque année de deux façons très différentes. La première, légale et la plus courante, consiste à l'indexer sur un indice officiel publié par l'Insee — l'ILC (indice des loyers commerciaux) ou l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires), selon l'activité exercée dans les locaux. La seconde, dite « forfaitaire et automatique », fixe à l'avance un pourcentage d'augmentation annuel garanti — par exemple 1,5 % net par an — sans lien avec un indice réel, et souvent sans plafond ni durée limite. C'est cette seconde formule, souvent présentée aux investisseurs comme un gage de sécurité (« loyer garanti, revalorisé chaque année »), que la Cour de cassation vient de juger illégale.
Ce que dit l'arrêt du 3 septembre 2026
Dans cette affaire (Cour de cassation, 3echambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904, legifrance.gouv.fr), des particuliers avaient donné à bail commercial une chambre d'EHPAD à la société qui exploite l'établissement. Le bail prévoyait qu'à partir de la deuxième année pleine, le loyer serait révisé chaque 1erjanvier avec une garantie d'augmentation nette de 1,5 % par an, sans plafond ni limite de durée. L'exploitant a contesté cette clause devant les tribunaux, demandant qu'elle soit déclarée non écrite et que les loyers versés en trop lui soient restitués. La Cour de cassation lui a donné raison : une telle clause, qui organise une révision automatique du loyer à la seule hausse, en dehors du cadre légal des articles L.145-37 à L.145-39 du Code de commerce (legifrance.gouv.fr), ne fixe pas valablement le prix initial du bail — les tribunaux la qualifient, dans ce cas, de clause réputée non écrite, sur le fondement de l'article L.145-15 du même code. L'affaire a été renvoyée devant la cour d'appel de Lyon pour que les conséquences concrètes en soient tirées.
Exemple : une chambre d'EHPAD louée 550 € par mois
Avec une clause de hausse garantie de 1,5 % par an non rattachée à un indice, un loyer de 550 € par mois atteindrait environ 601 € après six revalorisations annuelles (soit la septième année pleine) — 51 € de plus par mois que le loyer initial, sans qu'aucun indice officiel ne justifie cet écart. Si cette clause est déclarée non écrite, l'exploitant peut réclamer la restitution de la part de cette hausse versée en trop, dans la limite des cinq dernières années (article 2224 du Code civil), et le loyer cesse de progresser selon ce pourcentage fixe tant qu'aucune révision légale — indexée sur l'ILC ou l'ILAT — n'a été demandée par l'une des parties.
Pourquoi ce type de clause est fréquent en résidence gérée
Un loyer « garanti, revalorisé chaque année » est un argument commercial courant dans la vente de lots en résidence gérée : il rassure l'investisseur sur la prévisibilité de ses revenus, davantage qu'une simple indexation sur un indice dont l'évolution reste incertaine. Mais cet arrêt rappelle qu'en matière de bail commercial, la fixation du loyer initial et sa révision ultérieure obéissent à des règles d'ordre public que les parties ne peuvent pas écarter, même d'un commun accord au moment de la signature. Une clause qui promet une hausse fixe, année après année, sans jamais se rattacher à un indice réel ni prévoir de plafond, s'expose donc à être annulée — au bénéfice de l'exploitant, pas du bailleur.
Votre bail commercial est-il concerné ?
- Relisez la clause de révision de votre bail — si elle prévoit un pourcentage d'augmentation fixe chaque année, sans référence à l'ILC ou à l'ILAT, elle ressemble à celle que la Cour de cassation vient d'annuler.
- L'absence de plafond ou de durée limite aggrave le risque — c'est précisément ce que la Cour de cassation reproche à ce type de clause : une progression indéfinie, au seul avantage du bailleur.
- La sanction ne s'éteint pas avec le temps — une clause « réputée non écrite » peut être contestée à tout moment par l'exploitant, avec une restitution limitée aux cinq dernières années en application de la prescription de droit commun (article 2224 du Code civil).
- Une clause d'indexation classique reste valable — cet arrêt ne remet pas en cause la révision triennale légale ni l'indexation sur l'ILC ou l'ILAT, qui restent le mécanisme normal d'évolution du loyer en résidence gérée.
Si votre bail commercial contient ce type de clause, un simple examen du texte par un professionnel (notaire, avocat en droit immobilier) permet de savoir si elle est isolable du reste de la clause d'indexation, ou si elle expose l'ensemble de la révision du loyer à une remise en cause. Simulez votre projet en résidence gérée pour évaluer, avec vos propres chiffres, ce que représenterait un retour à une indexation légale plutôt qu'à une hausse garantie.