Que vaut votre bien LMNP ?
Quelques questions, deux minutes : une première fourchette de valeur et la fiscalité de votre revente — affichées avant toute demande de coordonnées.
Question 1 sur 5
Dans quel type de résidence se trouve votre bien ?
Gratuit, sans engagement. Le résultat s'affiche directement — vos coordonnées ne sont demandées que si vous souhaitez être rappelé.
Comment nous estimons votre lot
Un lot en résidence gérée ne se price pas au mètre carré comme un appartement classique : il se price par le rendement. L'acheteur raisonne en revenu, pas en surface. La formule est donc : valeur ≈ loyer annuel hors taxes ÷ rendement attendu par l'acheteur. Un rendement exigé plus élevé fait baisser le prix.
Le rendement attendu dépend du segment de résidence. Voici les fourchettes que nous appliquons :
| Segment | Rendement attendu | Amortissements réintégrés ? |
|---|---|---|
| Résidence étudiante | 4,5 à 5,2 % | Non, si la résidence relève d’un régime listé |
| Résidence senior | 4,5 à 5,2 % | Non, si la résidence relève d’un régime listé |
| EHPAD | 5 à 5,8 % | Non, si la résidence relève d’un régime listé |
| Résidence d'affaires | 4,5 à 5,2 % | Oui |
| Résidence de tourisme | 6 à 7,5 % | Oui |
Fourchettes issues d'un baromètre professionnel établi sur actes notariés 2018-2025 (Consultim/LB2S, publié en 2026). Ce ne sont pas les rendements du neuf. L'exemption de réintégration dépend du régime juridique exact de la résidence — résidence universitaire, résidence-services, établissement médico-social — et non de son nom commercial. Le commentaire de l'administration n'étant pas encore publié, faites vérifier votre bail et votre acte.
Un rendement exigé élevé n'est pas une bonne nouvelle : c'est le prix du risque exploitant. En cas de gestionnaire en difficulté, les décotes constatées vont bien au-delà de ces fourchettes.
Deux ajustements viennent ensuite. La durée de bail commercial restante déplace le curseur dans la fourchette : à moins de trois ans de l'échéance, nous appliquons dans notre modèle un demi-point de rendement supplémentaire pour refléter le risque de renégociation — c'est une convention de calcul, pas un tarif de marché ; au-delà de six ans, nous retirons 0,3 point. Et la fiscalité de sortie diffère selon le segment : dans les résidences universitaires, résidences-services et EHPAD, les amortissements déduits peuvent ne pas gonfler la plus-value — sous réserve que la résidence remplisse la condition d'accueil exclusif ou dispose de l'agrément requis (voir ci-dessus) —, alors qu'en résidence de tourisme ou d'affaires, ils la gonflent dans tous les cas.
C'est une première fourchette, pas une expertise : la solidité de l'exploitant, l'emplacement précis et l'état du lot peuvent déplacer le curseur. Pour le détail du mécanisme, notre guide de la revente LMNP couvre le parcours complet, et notre guide de la plus-value le calcul de l'impôt de sortie.
Questions fréquentes
Comment se calcule le prix de revente d’un LMNP en résidence gérée ?⌄
Sur le marché secondaire des résidences gérées, la valeur se calcule par le rendement : valeur ≈ loyer annuel hors taxes divisé par le taux de rendement attendu par l’acheteur (de l’ordre de 4,5 à 6,5 % selon le segment), ajusté de la durée de bail commercial restante. Le prix au mètre carré du résidentiel classique ne s’applique pas.
L’estimation est-elle gratuite et sans engagement ?⌄
Oui. Le résultat s’affiche immédiatement, avant toute demande de coordonnées. La demande de rappel par un conseiller est facultative.
Les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value à la revente ?⌄
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (article 84 de la loi de finances 2025). L’article 150 VB III du CGI en exempte une liste limitative : les résidences universitaires et résidences-services (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation), les EHPAD et les établissements de soins de longue durée. Mais l’exemption n’est pas automatique par segment : elle dépend du régime juridique exact de la résidence — condition d’accueil exclusif des catégories visées, ou agrément services à la personne. Une résidence senior ouverte dès 60 ans sans cet agrément n’est pas exemptée. Les résidences de tourisme et les résidences d’affaires, elles, y restent soumises dans tous les cas. Les abattements liés à la durée de détention s’appliquent ensuite.