Le déficit foncier permet de déduire vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global. Mais tous les travaux ne sont pas déductibles. Voici la distinction entre travaux éligibles et non éligibles, avec des exemples concrets.
La règle de base : trois catégories de travaux
L'administration fiscale distingue trois types de travaux. Seuls les deux premiers sont déductibles des revenus fonciers :
1Travaux de réparation et d'entretien — déductibles
Ils maintiennent ou remettent le bien en état d'usage normal.
- Remplacement d'une chaudière, réfection de toiture
- Ravalement de façade, traitement de l'humidité
- Remplacement des fenêtres, des volets
- Remise en état de la plomberie ou de l'électricité
- Peinture, revêtements de sol
2Travaux d'amélioration — déductibles
Ils apportent un équipement ou un confort nouveau sans modifier la structure du bâtiment.
- Installation d'un ascenseur, d'un interphone
- Isolation thermique (murs, combles, planchers)
- Installation ou remplacement du chauffage central
- Mise aux normes électriques, installation d'une VMC
- Aménagement pour personnes à mobilité réduite
3Travaux de construction, reconstruction, agrandissement — non déductibles
Ils modifient la structure du bâtiment ou créent de nouvelles surfaces.
- Surélévation, extension, création d'étage
- Transformation d'un garage en pièce habitable
- Démolition et reconstruction
- Aménagement de combles impliquant une modification de la charpente
Comment fonctionne la déduction
Les travaux déductibles s'imputent d'abord sur vos revenus fonciers (loyers perçus), sans plafond. Si les travaux dépassent les loyers, l'excédent constitue un déficit foncier déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L'excédent au-delà de 10 700 euros est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple : vous percevez 5 000 euros de loyers et réalisez 25 000 euros de travaux déductibles. Le déficit foncier est de 20 000 euros. Vous imputez 10 700 euros sur votre revenu global (économie immédiate à TMI 30 % : 5 050 euros). Les 9 300 euros restants sont reportables sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Les pièges à éviter
- Travaux mixtes : si vos travaux combinent amélioration et agrandissement (par exemple, isolation + création de surface), seule la partie amélioration est déductible. Demandez un devis séparé.
- Obligation de location : pour bénéficier du déficit foncier, le bien doit être loué nu pendant au moins 3 ans après la dernière imputation sur le revenu global.
- Justificatifs : conservez toutes les factures pendant au moins 3 ans. L'administration peut demander le détail des travaux et leur qualification.
Déficit foncier et dispositif Denormandie : le cumul
Le dispositif Denormandie cumule une réduction d'impôt (12 à 21 %) avec le déficit foncier sur les travaux. C'est l'une des combinaisons les plus puissantes pour l'investissement dans l'ancien avec travaux.
Pour estimer le montant de votre déficit foncier et l'économie d'impôt associée, utilisez notre simulateur.