Vous avez acheté votre résidence principale, puis deux studios en LMNP (loueur en meublé non professionnel — c'est votre statut dès que vous louez un appartement meublé), et plus récemment un appartement Jeanbrun neuf à Bordeaux. Votre patrimoine immobilier net dépasse désormais 1 300 000 €. Ce seuil déclenche l'IFI — l'impôt sur la fortune immobilière, un impôt annuel calculé sur la valeur nette de vos biens immobiliers. Sur un patrimoine net de 1 430 000 €, la facture s'établit à 3 410 € en 2026. Vos investissements locatifs, y compris le LMNP et le Jeanbrun, y entrent intégralement. Voici ce qui est taxé, ce qui est déductible, et comment déclarer avant la date limite de mai 2026.
L'IFI : seuil à 1 300 000 €, mais taxé dès 800 000 €
L'impôt sur la fortune immobilière est dû chaque année par les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Ce seuil joue le rôle de déclencheur : si votre patrimoine net est de 1 280 000 €, vous ne payez rien. S'il est de 1 310 000 €, le calcul démarre à partir de 800 000 € et non à partir du seuil d'entrée (article 964 du CGI — Code général des impôts — legifrance.gouv.fr).
| Tranche de patrimoine net | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
LMNP, Jeanbrun, Denormandie : vos investissements locatifs entrent tous dans la base
L'IFI taxe tous les biens immobiliers détenus directement par le foyer fiscal, quelle que soit leur destination. Un studio loué en LMNP, un appartement neuf acquis en Jeanbrun, un bien rénové sous Denormandie — tous figurent dans votre patrimoine taxable au titre de l'article 965 du CGI (legifrance.gouv.fr). La réduction d'impôt ou la déduction de revenus que ces dispositifs procurent ne retire pas le bien de la base IFI.
Il existe une exception, mais elle est strictement encadrée : les biens loués dans le cadre d'une activité professionnelle principale — c'est-à-dire lorsque vous avez le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel, à distinguer du statut non professionnel LMNP) — peuvent être exonérés d'IFI. Pour y accéder, vos recettes meublées doivent dépasser 23 000 € par an, représenter plus de 50 % de votre revenu brut global, et constituer votre activité professionnelle principale (article 975 du CGI — legifrance.gouv.fr). Ces trois conditions cumulatives sont rarement remplies par un investisseur salarié à temps plein.
Le cas Jeanbrun et l'IFI. Le plan Relance logement (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) offre une réduction d'impôt sur le revenu, mais ne prévoit aucune exonération d'IFI. Si vous achetez un appartement Jeanbrun à 200 000 €, cette valeur entre intégralement dans votre base IFI, diminuée uniquement du capital restant dû sur le crédit immobilier finançant ce bien (service-public.fr — Impôt sur la fortune immobilière, personnes et biens concernés — F563).
Résidence principale et crédits : deux déductions à ne pas oublier
La résidence principale bénéficie d'un abattement légal de 30 %sur sa valeur vénale. Une maison estimée à 900 000 € entre donc dans la base IFI pour seulement 630 000 € (article 973 du CGI — legifrance.gouv.fr). Cet abattement est appliqué automatiquement à condition que l'occupant soit le propriétaire lui-même — il ne s'applique pas à une résidence secondaire ni à un bien locatif.
Les emprunts immobiliers en cours sont déductibles de la base IFI à hauteur du capital restant dû au 1er janvier, pour le bien qu'ils financent. Un crédit à 170 000 € restant sur votre appartement Jeanbrun diminue d'autant sa valeur taxable. En revanche, une ligne de crédit affectée à des travaux de décoration (non directement liée à l'actif immobilier) n'est pas déductible (article 974 du CGI — legifrance.gouv.fr — service-public.fr — Calcul de l'IFI, F138).
Exemple chiffré : un foyer avec une résidence principale à 900 000 €, deux studios LMNP à 300 000 € et 250 000 € (remboursés), et un Jeanbrun à 250 000 € (crédit restant : 170 000 €). Base IFI : 630 000 (résidence principale après abattement) + 300 000 + 250 000 + 250 000 − 170 000 = 1 260 000 €. Ce foyer est sous le seuil de 1 300 000 € et ne paie pas d'IFI. Si le crédit Jeanbrun est remboursé l'an prochain, la base monte à 1 430 000 € et l'IFI s'élève à 3 410 € — une variable à suivre dans votre plan patrimonial.
Déclarer l'IFI en 2026 : formulaire 2042-IFI et même calendrier que l'IR
L'IFI se déclare chaque année au même moment que l'impôt sur le revenu. Il n'y a pas de formulaire séparé à envoyer : vous renseignez le formulaire 2042-IFI (la déclaration annexe pour les patrimoines immobiliers soumis à l'IFI) dans le cadre de votre déclaration en ligne sur impots.gouv.fr. Les délais applicables en mai 2026 sont identiques à ceux de la déclaration de revenus 2025, différenciés par département : fin mai 2026 pour les départements 01 à 19, début juin 2026 pour les suivants (service-public.fr — Déclaration et paiement de l'IFI — F31444).
Si vous découvrez que vous êtes assujetti à l'IFI pour la première fois cette année — parce qu'un crédit a été remboursé ou que la valeur de vos biens a augmenté — il est important de déclarer sans attendre. Une omission constatée par l'administration entraîne une majoration de 40 % des droits dus, en plus des intérêts de retard à 0,20 % par mois (article 1728 du CGI — legifrance.gouv.fr). En cas de doute sur votre base taxable, un conseiller en gestion de patrimoine peut modéliser votre situation avant la clôture de la campagne de déclaration.
Simulez votre situation. Si vous construisez un patrimoine locatif avec plusieurs LMNP ou un investissement Jeanbrun, notre simulateur vous aide à estimer l'impact fiscal global — y compris l'approche du seuil IFI à mesure que vos crédits se remboursent.