Vous louez un appartement nu classé F ou G et vous avez prévu 35 000 € de travaux d'isolation et de remplacement du chauffage pour éviter l'interdiction de louer les passoires thermiques prévue au 1er janvier 2028. Ces travaux vont générer un déficit foncier — la différence entre vos loyers et vos charges — dont vous ne pouviez normalement déduire que 10 700 € par an de votre revenu global. Jusqu'au 31 décembre 2027, ce plafond est doublé à 21 400 €pour les travaux de rénovation énergétique. À TMI — taux marginal d'imposition, votre tranche d'impôt la plus haute — de 30 %, la différence sur une seule année : 3 210 € supplémentaires récupérés immédiatement sur votre avis d'imposition.
Le déficit foncier : rappel du mécanisme de base
En location nue, vos loyers sont des revenus fonciers. Vous pouvez en déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien et d'amélioration, primes d'assurance. Quand ces charges dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier — un résultat négatif sur vos revenus locatifs.
Ce déficit ne reste pas bloqué dans la case « revenus fonciers ». Dans la limite de 10 700 € par an, vous pouvez l'imputer directement sur votre revenu global — votre salaire, vos honoraires, vos pensions. À TMI 30 %, 10 700 € imputés représentent 3 210 € d'impôt en moins sur votre avis de l'année suivante. La partie qui dépasse 10 700 € n'est pas perdue : elle se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI — Code général des impôts — art. 156 I 3° — legifrance.gouv.fr).
Pour aller plus loin sur la nature des travaux déductibles, l'article Déficit foncier : travaux déductibles et non déductibles détaille les trois catégories (réparation, amélioration, construction).
Le plafond temporairement doublé à 21 400 €
Pour les travaux de rénovation énergétique, la loi de finances rectificative de décembre 2022 (loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, art. 12 — legifrance.gouv.fr) a doublé le plafond d'imputation sur le revenu global : il passe de 10 700 € à 21 400 € par an. Ce doublement, initialement prévu jusqu'à fin 2025, a été prolongé par la loi de finances pour 2026 jusqu'au 31 décembre 2027 — soit deux années supplémentaires pour en profiter.
La logique est directement liée à l'agenda du DPE — diagnostic de performance énergétique, le classement de A à G qui mesure la consommation de votre logement. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et Résilience » — legifrance.gouv.fr). Les logements classés F rejoindront cette interdiction au 1er janvier 2028. L'État pousse les bailleurs à rénover maintenant en rendant la déductibilité des travaux d'énergie plus immédiatement avantageuse.
À retenir.Les deux conditions classiques du déficit foncier s'appliquent aussi au doublement : les travaux doivent être payés avant le 31 décembre de l'année concernée, et vous devez continuer à louer le bien nu pendant au moins 3 ansaprès la dernière imputation sur le revenu global. Un arrêt de location avant ce délai entraîne la reprise des montants imputés (CGI art. 156 I — BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 — bofip.impots.gouv.fr).
Quels travaux ouvrent droit au doublement ?
Tous les travaux de rénovation n'ouvrent pas droit au plafond de 21 400 €. Seuls les travaux définis par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (legifrance.gouv.fr) sont éligibles. Cinq catégories sont visées :
- Isolation thermique des combles, toitures, murs et planchers bas
- Remplacement du système de chauffage par un équipement performant (pompe à chaleur air-eau, poêle à granulés, chaudière à condensation classe A)
- Remplacement du système d'eau chaude sanitaire par un équipement à faible consommation (chauffe-eau thermodynamique, solaire)
- Installation d'une VMC double flux— ventilation mécanique contrôlée, le dispositif qui renouvelle l'air en récupérant la chaleur
- Remplacement des menuiseries extérieures (fenêtres à double ou triple vitrage performant)
Condition impérative : les travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE — Reconnu Garant de l'Environnement. Sans facture d'une entreprise RGE, le doublement du plafond ne s'applique pas. Vous pouvez toujours déduire les travaux comme charges foncières classiques — mais l'imputation sur le revenu global reste plafonnée à 10 700 € (décret n° 2023-297 — legifrance.gouv.fr).
Le calcul sur un exemple concret
Marie loue un T2 de 50 m² en location nue à Rouen. Elle perçoit 6 000 € de loyers annuels. En 2026, elle investit 35 000 € en isolation des murs et remplacement du chauffage par une pompe à chaleur — travaux réalisés par une entreprise RGE. Elle rembourse également un crédit générant 3 500 € d'intérêts, et la taxe foncière s'élève à 1 200 €.
| Loyers perçus | + 6 000 € |
| Intérêts d'emprunt | – 3 500 € |
| Taxe foncière + assurance | – 1 200 € |
| Travaux de rénovation énergétique (RGE) | – 35 000 € |
| Déficit foncier total | – 33 700 € |
Sans le plafond doublé : Marie impute 10 700 € sur son revenu global. Économie immédiate à TMI 30 % : 3 210 €. Le solde (33 700 − 10 700 = 23 000 €) se reporte sur ses revenus fonciers des années suivantes.
Avec le super plafond (travaux énergie RGE) : Marie impute 21 400 € sur son revenu global. Économie immédiate à TMI 30 % : 6 420 €. Le report tombe à 12 300 € — absorbé en deux ou trois ans par les loyers futurs. Le gain supplémentaire du doublement : 3 210 € récupérés immédiatementplutôt qu'étalés sur dix ans.
À TMI 41 %, l'avantage du doublement est encore plus marqué : (21 400 − 10 700) × 58,2 % (41 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 6 227 € supplémentairesrécupérés sur un seul avis d'imposition.
Denormandie et Jeanbrun : comment s'articule le doublement ?
Pour les investisseurs qui associent dispositif fiscal et rénovation énergétique, le doublement du plafond joue un rôle complémentaire — avec des règles à connaître.
En Denormandie (location nue dans une commune labellisée ACV, réduction d'impôt de 12 à 21 % sur foncier + travaux), les travaux inclus dans la base de la réduction d'impôt ne sont pas déductibles une seconde fois en charges foncières — c'est la règle anti-double déduction (CGI art. 199 novovicies — legifrance.gouv.fr). En revanche, des travaux de rénovation énergétique réalisés aprèsla base Denormandie — amélioration complémentaire ou entretien énergétique ultérieur — restent éligibles au plafond de 21 400 €.
En Jeanbrun dans l'ancien (location nue, amortissement — la déduction comptable qui efface une partie du prix d'achat chaque année — de 3 % à 5,5 % selon le secteur locatif), le passage au DPE A ou B est une condition d'éligibilité — ce qui nécessite des travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat. Ces travaux de rénovation énergétique, payés l'année de leur réalisation, peuvent générer un déficit foncier élevé pour cette même année : jusqu'à 21 400 € sont imputables sur le revenu global grâce au doublement du plafond. L'amortissement Jeanbrun prend ensuite le relais les années suivantes pour effacer l'impôt sur les loyers (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — legifrance.gouv.fr).
Pour simuler l'effet combiné sur votre situation — TMI, montant des travaux, loyers projetés — le simulateur calcule l'impact fiscal année par année.