Acquérir un bien en nue-propriété, ou démembrer un bien que vous possédez déjà, permet à la fois de réduire la fiscalité immédiate et d'alléger les droits de succession transmis à vos enfants. Sur un patrimoine de 500 000 euros, l'économie potentielle dépasse souvent 100 000 euros de droits.
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété d'un bien immobilier se compose de deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre). Le démembrement consiste à séparer ces deux droits et à les attribuer à des personnes différentes.
À l'extinction de l'usufruit (le plus souvent au décès de l'usufruitier), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucune formalité ni fiscalité. C'est ce mécanisme automatique qui rend le démembrement si efficace en stratégie successorale.
Le barème fiscal du démembrement
L'article 669 du Code général des impôts (CGI) fixe la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission.
Source : article 669 du CGI (legifrance.gouv.fr).
Donation de la nue-propriété : l'exemple chiffré
Un parent de 65 ans souhaite transmettre à ses deux enfants un appartement parisien d'une valeur de 500 000 euros. Plutôt que de donner la pleine propriété, il choisit de donner uniquement la nue-propriété et conserve l'usufruit.
- Valeur de la nue-propriété (60 % à 65 ans) : 300 000 euros
- Part par enfant : 150 000 euros
- Abattement parent-enfant (article 779 CGI) : 100 000 euros par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans
- Base taxable par enfant : 50 000 euros
- Droits de donation par enfant : environ 8 200 euros (barème progressif 5 à 20 %)
- Économie au décès : la pleine propriété revient gratuitement aux enfants, sans nouveaux droits
Sans démembrement, transmettre la pleine propriété au décès aurait généré environ 38 000 euros de droits par enfant, soit une économie d'environ 60 000 euros au total.
L'achat en nue-propriété : autre stratégie
Investir directement en nue-propriété, c'est acheter un bien à un bailleur institutionnel qui en conserve l'usufruit pendant 15 à 20 ans. Vous bénéficiez d'une décote sur le prix d'achat (en général 30 à 40 %) et ne percevez pas de loyers, donc pas d'imposition. À l'extinction de l'usufruit, vous récupérez la pleine propriété et pouvez occuper, louer ou vendre.
À retenir :la nue-propriété temporaire est particulièrement adaptée aux contribuables fortement imposés (TMI 41 % ou 45 %) qui n'ont pas besoin de revenus immédiats, et qui préparent leur retraite ou la transmission à leurs enfants. Elle réduit également l'assiette de l'IFI puisque la valeur déclarable est nulle pendant la durée du démembrement.
Démembrement et stratégie globale
Le démembrement se combine avec d'autres mécanismes de l'immobilier :
- Avec le LMNP : transmettre la nue-propriété d'un bien meublé permet de poursuivre l'amortissement et d'optimiser la fiscalité du flux locatif.
- Avec une SCI (Société Civile Immobilière) familiale : les parts peuvent elles-mêmes être démembrées.
- Avec l'assurance-vie : compléter le démembrement immobilier par une stratégie d'épargne assurance-vie permet de lisser la transmission.
La stratégie de démembrement dépasse le périmètre d'un simulateur : elle nécessite l'analyse globale de votre patrimoine et de votre situation familiale, idéalement avec un conseiller en gestion de patrimoine. Notre simulateur reste utile pour cadrer le coût d'acquisition d'un bien à mettre dans la stratégie.