Acheter dans le neuf coûte moins cher en frais de notaire qu'acheter dans l'ancien : 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % pour l'ancien. Sur un investissement de 220 000 euros, l'écart représente environ 11 000 euros. Voici la décomposition exacte des frais en 2026.
Pourquoi parle-t-on de « frais de notaire » ?
L'expression « frais de notaire » est trompeuse : elle désigne en réalité l'ensemble des sommes versées au moment de l'achat, dont la rémunération du notaire ne représente qu'une petite partie. La majorité de ces frais correspond à des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales.
Décomposition pour un achat dans le neuf
Pour un logement neuf ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement — vente avant la construction du bien), les frais d'acquisition sont dits « réduits » et oscillent entre 2 et 3 % du prix de vente.
Pourquoi le neuf est moins taxé
La différence avec l'ancien tient principalement aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Dans l'ancien, les DMTO atteignent en moyenne 5,80 % du prix (taxe départementale 4,5 %, taxe communale 1,2 %, frais de recouvrement 2,37 % de la part départementale). Dans le neuf, ces droits sont remplacés par la TVA à 20 %, déjà incluse dans le prix affiché, et seule subsiste la taxe de publicité foncière à 0,715 %.
À retenir : en résidence services neuve sous bail commercial, vous récupérez en plus la TVA de 20 % du prix. Cumulée à des frais de notaire à 2,5 %, votre prix d'acquisition réel descend nettement sous le prix affiché.
Exemple chiffré : T2 neuf à 220 000 euros
Vous acquérez un T2 neuf en VEFA à Bordeaux pour 220 000 euros. Sur ce prix, vos frais d'acquisition se calculent ainsi :
- Émoluments notaire : environ 1 800 euros
- Taxe de publicité foncière : 1 573 euros
- Sécurité immobilière + débours : environ 1 100 euros
- Total frais de notaire : environ 5 500 euros (soit 2,5 % du prix)
- Comparaison ancien: le même bien dans l'ancien aurait généré environ 16 800 euros de frais (7,6 %), soit 11 300 euros de plus
Frais de notaire et déficit foncier
En location nue au régime réel, les frais d'acquisition ne sont pas directement déductibles : ils s'ajoutent au prix d'acquisition et viennent diminuer la plus-value imposable lors de la revente. En revanche, en LMNP au régime réel, ils peuvent être amortis sur 10 ans, ce qui les rend partiellement déductibles chaque année.
Notre simulateur intègre par défaut des frais de notaire à 2,5 % pour le neuf et 7,5 % pour l'ancien. Vous pouvez ajuster ces hypothèses selon votre opération réelle, et voir l'impact sur votre rendement net sur 20 ans.