Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine. Cette mesure issue de la loi Climat et Résilience touche environ 600 000 logements selon l'ADEME, et reconfigure le marché locatif des grandes villes.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, c'est-à-dire dont la consommation d'énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an pour la classe F et 420 kWh/m²/an pour la classe G. Le DPE évalue à la fois la consommation d'énergie et l'émission de gaz à effet de serre du logement, sur une échelle de A (très performant) à G (très peu performant).
Le calendrier d'interdiction
Depuis le 1er janvier 2023
Gel du loyer en cours de bail pour les logements F et G, et interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires.
Depuis le 1er janvier 2025
Interdiction de mettre en location un logement classé G : pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite.
1er janvier 2028
Extension de l'interdiction à la classe F.
1er janvier 2034
Extension à la classe E.
Source : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, articles 159 à 161 (legifrance.gouv.fr).
Que risque le bailleur qui loue une passoire thermique ?
Le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux de rénovation ou une réduction de loyer. Si le bailleur refuse les travaux exigés par le tribunal, le bail peut être résilié à ses torts et des dommages et intérêts peuvent être prononcés.
Le logement reste habitable et habité pendant la procédure : il n'y a pas d'expulsion automatique du locataire, qui bénéficie au contraire d'une protection renforcée.
Exemple chiffré : T3 classé G à Paris
Vous possédez un T3 de 65 m² classé G dans le 11e arrondissement de Paris, loué 1 600 euros par mois. Pour le repasser en classe E (seuil actuel de location autorisée) ou D (seuil 2034), les travaux moyens constatés par l'Observatoire de la rénovation énergétique s'élèvent à environ 35 000 à 50 000 euros pour un appartement ancien.
- Travaux types : isolation des combles, remplacement des menuiseries, changement du système de chauffage, ventilation
- Aides mobilisables: MaPrimeRénov', certificats d'économie d'énergie (CEE), éco-PTZ
- Régime fiscal: travaux d'amélioration déductibles dans le cadre du déficit foncier
Et pour l'investissement neuf ?
Les logements neufs livrés depuis 2022 doivent respecter la réglementation environnementale RE2020, qui garantit un classement DPE en A ou B. Investir dans un programme neuf élimine donc le risque de sortie du parc locatif, ce qui constitue un argument de plus en faveur des dispositifs comme le Jeanbrun ou la location meublée gérée en résidence services.
Pour l'ancien, l'équation devient simple : soit vous engagez les travaux et profitez du déficit foncier, soit vous arbitrez vers le neuf. Notre simulateur compare ces deux trajectoires pour votre profil fiscal.