Votre engagement Denormandie de six ans se termine en 2025 ou 2026 — vous faites partie de la première vague d'investisseurs à atteindre ce seuil depuis l'introduction du dispositif en 2019. Sur un T2 rénové à Rouen, acquis 130 000 € avec 35 000 € de travaux et 10 000 € de frais de notaire, une revente à 200 000 € génère une plus-value brute de 25 000 € — mais l'impôt réel n'est pas 36,2 % de cette somme. Les abattements pour durée de détention et le mode de calcul du prix de revient le ramènent à environ 8 300 € après sept ans. Contrairement au LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) depuis la loi de finances 2025, il n'y a aucune réintégration d'amortissements — la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration — dans la plus-value Denormandie. Voici comment ce calcul fonctionne.
Le régime applicable : plus-values immobilières des particuliers
Le Denormandie est un dispositif de location nue(non meublée). À ce titre, la revente d'un logement Denormandie relève du régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers, régi par l'article 150 U du CGI (Code général des impôts — c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr). Deux prélèvements s'appliquent :
- Impôt sur le revenu à 19 % sur la plus-value nette (après abattements).
- Prélèvements sociaux à 17,2 % sur la plus-value nette, avec leur propre barème d'abattements.
Taux combiné avant abattements : 36,2 %. Mais en pratique, les abattements pour durée de détention réduisent significativement cette facture dès la sixième année.
Point clé vs LMNP.Depuis la loi de finances 2025 (article 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — legifrance.gouv.fr), les amortissements déduits pendant la location meublée sont réintégrésdans la plus-value imposable à la revente. Cette règle ne concerne pas le Denormandie, qui est une location nue : il n'y a aucun amortissement à réintégrer.
Le prix de revient : vos travaux réduisent la plus-value
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix de revient. Ce prix de revient inclut non seulement le prix d'acquisition, mais aussi les frais de notaire et les travaux de rénovation que vous avez réalisés pour accéder au dispositif Denormandie.
Calcul du prix de revient — T2 à Rouen
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 130 000 € |
| Frais de notaire (réels) | 10 000 € |
| Travaux Denormandie (réels) | 35 000 € |
| Prix de revient total | 175 000 € |
| Prix de vente | 200 000 € |
| Plus-value brute | 25 000 € |
Frais de notaire : déductibles au réel ou forfait de 7,5 % du prix d'acquisition. Travaux : déductibles au réel si justifiés par factures, ou forfait 15 % du prix d'acquisition si détention supérieure à 5 ans (article 150 VB du CGI — legifrance.gouv.fr).
Les 35 000 € de travaux que vous avez engagés pour obtenir la réduction Denormandie vous protègent donc deux fois : ils ont fondé la réduction d'impôt pendant votre engagement, et ils réduisent maintenant la plus-value imposable à la revente.
Les abattements selon la durée de détention
Plus vous attendez pour revendre, moins vous payez. La règle (article 150 VC du CGI — legifrance.gouv.fr ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-30 — bofip.impots.gouv.fr) prévoit deux barèmes distincts selon le prélèvement :
Abattements pour durée de détention — taux par année au-delà de la 5e
| Années de détention | IR (19 %) | PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | +6 % par année | +1,65 % par année |
| 22e année | +4 % → exonération IR | +1,60 % |
| De 23 à 30 ans | — | +9 % par année → exonération PS |
Appliqué à notre exemple (achat 2019, vente 2026 = 7 ans de détention, soit 2 années au-delà de la 5e) :
- IR : abattement 2 × 6 % = 12 %. Plus-value nette : 25 000 € × 88 % = 22 000 €. Impôt : 22 000 € × 19 % = 4 180 €.
- Prélèvements sociaux : abattement 2 × 1,65 % = 3,3 %. Plus-value nette : 25 000 € × 96,7 % = 24 175 €. PS : 24 175 € × 17,2 % = 4 158 €.
- Total : environ 8 338 € contre 9 050 € sans abattement. Un gain modeste après seulement sept ans — mais chaque année supplémentaire efface 1 500 € supplémentaires.
Revente avant la fin de l'engagement : les conséquences
Si vous vendez avant le terme de votre période d'engagement, l'article 199 novovicies du CGI (legifrance.gouv.fr) prévoit une reprise intégrale de toutes les réductions d'impôt accordées depuis la 1ère année — pas seulement la fraction de l'année interrompue, mais la totalité depuis l'origine.
Sur un investissement de 200 000 € avec un engagement de 6 ans, cela représente jusqu'à 24 000 € à rembourserà l'administration fiscale si vous vendez avant le terme. Les seules exceptions reconnues sans reprise sont le licenciement du contribuable ou de son conjoint (marié ou pacsé), l'invalidité de 2e ou 3e catégorie, et le décès. Un divorce ou une séparation ne constituent pas, à eux seuls, une cause d'exonération automatique.
À noter.La reprise porte sur la réduction d'impôt, pas sur la plus-value : les deux calculs sont indépendants. Même en cas de reprise totale de la réduction, vous restez redevable de l'impôt sur la plus-value selon les règles habituelles.
Vendre ou prolonger : comment trancher ?
Au terme de six ans, vous êtes libre de revendre ou de prolonger votre engagement pour trois années supplémentaires — ce qui vous donne accès à 6 % de réduction supplémentaire (12 000 € sur 200 000 €). La décision dépend de deux paramètres : le marché immobilier local (à quoi ressemble la plus-value probable aujourd'hui vs dans trois ans ?) et l'écart entre le loyer de marché et le loyer plafonné Denormandie (chaque année supplémentaire de plafonnement a un coût réel).
En zone B2 comme Rouen, où les loyers de marché dépassent modérément les plafonds, la prolongation de 6 à 9 ans est souvent rentable : 4 000 € / an de réduction d'impôt avec un manque à gagner locatif de quelques centaines d'euros. En zone A (Paris, Lyon), l'écart est plus marqué et l'arbitrage plus serré.
Le simulateur calcule votre plus-value nette estimée et la compare à la réduction d'impôt résiduelle selon votre situation réelle.
À retenir.La plus-value Denormandie suit le régime général des particuliers (article 150 U CGI) : 19 % + 17,2 %, avec abattements croissants dès la 6e année. Vos travaux augmentent le prix de revient et réduisent mécaniquement la plus-value — sans réintégration, contrairement au LMNP meublé depuis 2025. Une revente avant la fin de l'engagement déclenche la reprise intégrale de la réduction d'impôt accordée.