Vous avez un appartement tout électrique classé G au DPE — le diagnostic de performance énergétique, le classement de A à G qui détermine si vous pouvez louer votre bien. Depuis le 1er janvier 2025, un DPE G interdit les nouveaux baux. Vous pensiez donc devoir rénover avant de relouer, ou vendre avec une décote. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a été mis à jour : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logementsont changé de classe automatiquement, sans aucun travaux (SeLoger — edito.seloger.com — « Passoires thermiques : un changement de calcul du DPE va modifier le statut de 850 000 logements »). Si votre bien est chauffé à l'électricité, il a peut-être gagné une lettre. Ce que ça change pour les bailleurs actuels — et pourquoi les investisseurs Jeanbrun regardent les passoires thermiques reclassifiées avec un œil neuf.
Le coefficient électricité : le seul chiffre qui a changé
Le DPE mesure la consommation d'énergie primaire — l'énergie extraite de la nature, en tenant compte des pertes de transformation et de distribution. Pour l'électricité, chaque kWh consommé dans votre logement était jusqu'alors compté comme 2,3 kWhd'énergie primaire. Depuis le 1er janvier 2026, ce facteur est abaissé à 1,9, pour s'aligner sur la valeur définie par la directive (UE) 2023/1791 du Parlement européen et du Conseil du 13 septembre 2023 relative à l'efficacité énergétique (adaptée en droit français par un arrêté modifiant les méthodes de calcul DPE — service-public.fr).
La conséquence pour les logements tout électrique est immédiate : leur consommation d'énergie primaire recalculée baisse de 17 %, sans qu'aucun travaux ne soient réalisés. Un studio qui consommait 460 kWh/m² d'énergie primaire (classement G) affiche désormais 380 kWh/m² — le seuil du classement F. En revanche, les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne sont pas concernés : leurs coefficients de conversion sont inchangés.
850 000 logements reclassifiés — qui est concerné ?
Selon les estimations de SeLoger et de PAP.fr (pap.fr — « DPE 2026 : votre logement a-t-il gagné une lettre grâce à ce nouveau correctif ? »), environ 850 000 logements changent de classe grâce à cette mise à jour. La moitié des logements « tout électrique » voient leur étiquette énergie s'améliorer automatiquement.
Sont particulièrement concernés les immeubles construits entre les années 1970 et 1990 équipés de radiateurs à accumulation ou de convecteurs électriques — un parc très répandu dans les villes étudiantes et les centres-villes de province.
Comment vérifier sans payer un nouveau diagnostic
Les DPE établis avant le 1er janvier 2026 restent valables pendant leur durée légale de 10 ans. Mais ils peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) :
- Retrouvez le numéro de votre DPE — il figure en première page du rapport et dans toute annonce de vente ou de location.
- Entrez ce numéro sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr — le site recalcule automatiquement la nouvelle étiquette avec le coefficient de 1,9.
- Téléchargez l'attestation officielle— ce document a la même valeur légale qu'un DPE recalculé, sans frais.
Les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent déjà le nouveau coefficient — aucune démarche n'est nécessaire pour eux.
Attention — passoires persistantes :si votre logement reste classé G après la mise à jour (il consomme vraiment beaucoup), la mise à jour ne change rien à l'interdiction de louer. La reclassification ne joue qu'en votre faveur — elle ne peut jamais aggraver votre situation (Syage Notaires — syage.notaires.fr — « Réforme du DPE 2026 : ce qui change pour votre logement au 1er janvier »).
Ce que ça change pour les bailleurs actuels
Le calendrier légal reste inchangé (loi Climat et Résilience — legifrance.gouv.fr) :
- DPE G : nouveaux baux interdits depuis le 1er janvier 2025. Si votre G devient F grâce au correctif : vous pouvez à nouveau signer des baux, jusqu'à l'interdiction des F au 1er janvier 2028.
- DPE F : locations toujours autorisées jusqu'au 1er janvier 2028. Si votre F devient E grâce au correctif : l'interdiction de 2028 ne vous concerne plus, et vous disposez de plus de temps pour planifier une éventuelle rénovation.
- DPE E et mieux : aucune interdiction en vue. Pas de changement pratique, même si votre étiquette s'améliore.
L'opportunité pour les investisseurs : acheter une passoire reclassifiée et la rénover en Jeanbrun
Les passoires thermiques se vendent avec une décote de 10 à 20 %par rapport à un bien équivalent bien classé, en raison des contraintes de location et des travaux anticipés (PAP.fr — pap.fr — « DPE 2026 : vous pouvez augmenter le prix de votre passoire thermique si... »). Après le correctif, certaines d'entre elles sortent du classement G et redeviennent louables, tout en conservant leur prix d'achat attractif.
C'est là qu'intervient le plan Relance logement (Jeanbrun) dans l'ancien : pour un logement acquis à un prix inférieur au marché, rénové jusqu'au DPE A ou B avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, le dispositif ouvre droit à un amortissement annuel— la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration fiscale — de 3 % du prix d'achat (80 % de la valeur, le terrain forfaitisé à 20 % n'étant pas amortissable), loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47 — CGI art. 31-I-1° j — le Code général des impôts, le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr.
Prenons l'exemple de Sara (TMI 30 %), qui repère un T2 de 55 m² à Clermont-Ferrand, tout électrique, affiché à 130 000 €. Son DPE initial est G ; après mise à jour sur l'Observatoire ADEME, il devient F. Sara peut donc le louer jusqu'en 2028, le temps d'engager les travaux. Elle planifie :
Après rénovation, le bien atteint le DPE B et devient éligible au Jeanbrun ancien rénové, secteur intermédiaire (3 % par an sur 80 % du prix d'achat) :
- Déduction annuelle : 3 % × 80 % × 130 000 = 3 120 €/an
- Économie d'impôt à TMI 30 % + prélèvements sociaux (17,2 %) : 3 120 × 47,2 % = 1 473 €/an
- Sur 9 ans d'engagement : 13 257 €d'impôts évités, en plus de la décote à l'achat et des loyers perçus
Les 40 000 € de travaux de rénovation énergétique peuvent également générer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 € par an(plafond doublé en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027 — CGI art. 156 I — legifrance.gouv.fr), à condition que les travaux soient réalisés par une entreprise RGE — Reconnue Garante de l'Environnement. À TMI 30 %, cela représente jusqu'à 18 880 € d'économies supplémentaires si les travaux sont déductibles en une ou deux années.
Pour évaluer précisément l'avantage fiscal selon votre situation — TMI, montant des travaux, zone géographique — le simulateur calcule votre effort mensuel net d'impôt en quelques minutes.