Vous avez un appartement vacant depuis un an à Lyon — en attente de travaux, entre deux locataires, ou simplement par manque de temps. Jusqu'ici, cette vacance ne déclenchait aucun impôt supplémentaire. À partir du 1er janvier 2027, la loi change : la TVLH — Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation — peut vous coûter 1 734 € la première année, puis 3 468 € à partir de la deuxième, sur un T2 à Lyon dont la valeur locative cadastrale est de 850 €/mois. Remettre ce logement en location — en LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) ou en Jeanbrun — ramène cette taxe à zéro.
TLV, THLV : deux taxes qui fusionnent en une seule en 2027
Avant la réforme, deux taxes coexistaient sur les logements vacants en France. La TLV(Taxe sur les Logements Vacants — article 232 du CGI — le Code général des impôts, c'est le texte officiel qui fixe la règle — legifrance.gouv.fr) frappait automatiquement les logements laissés vides plus d'un an dans les « zones tendues » — les agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande locative excède l'offre. La THLV(Taxe d'Habitation sur les Logements Vacants — article 1407 bis du CGI) permettait aux communes hors zones tendues d'instituer une taxe similaire par délibération, mais son application était inégale d'une collectivité à l'autre.
L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026(legifrance.gouv.fr) fusionne les deux en une taxe unique : la TVLH, codifiée à l'article 1406 bis du CGI. Cette réforme poursuit un objectif clair : remettre sur le marché les 3,1 millions de logements vacants recensés en France (INSEE — insee.fr, recensement 2023). À partir de 2027, les recettes de la TVLH iront directement aux communes — et non plus à l'État comme c'était le cas pour la TLV — ce qui incite davantage de collectivités à adopter la taxe.
Le calcul concret : zones tendues dès la première année
En zones tendues, la TVLH s'applique automatiquement dès qu'un logement est resté vacant plus d'un an au 1er janvier de l'année d'imposition. La base de calcul est la valeur locative cadastraledu bien — un montant fixé par l'administration, généralement inférieur de 20 à 30 % au loyer de marché.
Taux TVLH en zones tendues — à compter du 1er janvier 2027
| Durée de vacance | Taux national | Surcharge communale |
|---|---|---|
| 1re année | 17 % | Possible par délibération |
| 2e année et au-delà | 34 % | Possible par délibération |
Source : article 108, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — article 1406 bis du CGI (legifrance.gouv.fr)
Reprenons le T2 de notre exemple à Lyon (zone tendue). Valeur locative cadastrale estimée à 10 200 €/an (850 €/mois). Le bien est vacant depuis le 1er janvier 2026.
- 2027 (1re année) : 17 % × 10 200 € = 1 734 €
- 2028 (2e année et au-delà) : 34 % × 10 200 € = 3 468 €
- Total sur deux ans de vacance : 5 202 € — sans compter les loyers perdus
Exonérations maintenues.Les logements occupés à titre de résidence principale ou secondaire, les biens nécessitant des travaux importants rendant l'occupation impossible, et les biens dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire (succession en cours, problème juridique, etc.) restent exonérés. Les conditions précises d'exonération sont définies à l'article 1406 bis du CGI (legifrance.gouv.fr).
Hors zones tendues : le choix reste aux communes
Pour les communes qui ne sont pas en zone tendue, la TVLH conserve la logique optionnelle de l'ancienne THLV : elle ne s'applique que si la commune l'a instituée par délibération du conseil municipal. Ce n'est pas automatique. Une commune rurale qui n'a pas délibéré ne taxe pas les logements vacants.
Mais le basculement des recettes vers les communes change la donne politiquement. Jusqu'ici, la TLV était perçue par l'État — les communes n'avaient pas d'intérêt financier direct à activer la THLV. Désormais, la TVLH alimente directement le budget communal. Attendez-vous à voir davantage de communes, y compris hors zones tendues, délibérer en faveur de la taxe d'ici 2027.
LMNP et Jeanbrun : deux façons de remettre le logement en activité
La TVLH ne touche que les logements vacants. Un bien loué — que ce soit meublé ou nu — échappe à la taxe. Pour les investisseurs qui possèdent un bien sous-utilisé, deux régimes fiscaux transforment la contrainte en avantage :
- En LMNP (loueur en meublé non professionnel — vous, dès que vous louez un logement meublé) : le régime réel permet de déduire chaque année l'amortissement— la déduction comptable qui efface l'usure du bien sur votre déclaration, souvent plusieurs milliers d'euros par an. Sur notre T2 lyonnais à 200 000 €, l'amortissement annuel avoisine 7 300 €. La TVLH est nulle (le bien est loué), et l'impôt sur les loyers l'est souvent aussi, grâce à ces déductions. Le guide LMNP détaille le calcul complet.
- En Jeanbrun (location nue) : le statut de bailleur privé introduit par la loi n° 2026-103 (legifrance.gouv.fr) permet de déduire un amortissement fiscal de 3,5 % en secteur intermédiaire sur 80 % du prix d'acquisition. Sur 200 000 € : 3,5 % × 80 % × 200 000 € = 5 600 €/an de déduction, pour un loyer nu plafonné selon la zone. La TVLH est nulle car le bien est loué. Le guide Jeanbrun présente les conditions et plafonds.
Les deux dispositifs évitent la TVLH, mais ils ne s'adressent pas au même profil : le LMNP convient aux biens meublés avec un fort potentiel locatif et un financement à crédit ; le Jeanbrun cible plutôt les bailleurs qui préfèrent la location nue longue durée, avec des loyers plafonnés en échange d'un avantage fiscal pluriannuel. Le simulateur calcule les deux scénarios à partir de votre ville, de votre TMI (tranche marginale d'imposition — le taux appliqué à votre dernier euro de revenu) et du prix de votre bien.